哪幾個縣市租屋需求走強？
少子化的現象，超過50% 家庭只有一個孩子，剩下50%還有很多是不生子的頂客族。原因很實在，就是家庭年收入，只夠養自己，養不活下一代人。背負著扶養爸媽的未來，背負著自己的生活開銷。台灣的前途未定，在中華台北與中華民國的爭端，卻煮不出人民手上一碗白飯。
家裡好幾代人，對於有土斯有財的信任，幾乎是信仰。儲蓄率仍高，購買保單的比例也還佔8成以上。經過一個經濟起飛的日子，戰後的一代將資產傳遞給下一代人。面對時代動盪，面對台灣下降、中國大陸起飛，繼承財產之後的經濟思想轉趨保守。越來越多人想要找尋 保值、保證獲利、保本 的「三保」投資。
開始在保單、債券看到，保證獲利20年，但是利息收入低於2%。或是能夠有4~5%的利息收入，但是綁約7年，風險值千分之5，而且還美金計價。金融商品像微積分一樣，一層一層往後開。我們透過保險公司，保險公司又跟發行商合作。發行商又跟發債商、基金公司合作。基金公司再投入國家債券、國內股市、國際股市、原物料期貨、大宗物料。
房地產在這一輪裡面缺席，因為房地產不得證券化。在不生子的年代，台灣境內的房地產需求，僅能依靠社會流動。目前也沒有大量外國人，從境外移入台灣。所以剩下的，僅有各縣市之間的流動。
也許中美貿易戰，國際貿易業在桃園受到矚目。搭配航空城整體都市再造計畫，以及相對友善的房價。桃園人口正在增加，租屋需求也在上升。
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今天要寫一篇艱澀程度5顆星的文章，跟大家講解，套房到底要收租多久才叫做划算。
我曾經遇到客人，她告訴我說：「我這個房子沒花錢，祖先送的。放著不動，繳繳房屋稅、地價稅而已。拿來出租，房屋稅從自用1% 調整到2%，都覺得很貴。」
另一個客人則是說：「投資隔間套房，投入上百萬。賣的時候又都折舊了，是賺是賠都不知道？」
還有人則是說：「反正我投資越低，就肯定越賺吧？」
其實，這些訊息，都可以「科學化」的計算數據，呈現給大家。我們不需要憑感覺，或是道聽塗說。
舉個例子給大家：
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從夏天，帶看到入秋。從中秋，等待到冬至。套房不會永遠好租，我也是挫屎過。犯錯的理由偶爾千奇百怪，但是與您分享，就表示你已經進了一階。
曾經，我留錯電話，空等了3周。
曾經，我不知道591有通訊功能，錯過了數個潛在機會。
曾經，原來外縣市有些小區是不看591的，我卻不知道小型社群，跟公佈欄效率更高。
曾經，我開了一個天價，空等多週。
如果您沒有以上問題，房子又是新的，那你已經避免掉80%租不掉的原因。剩下來的故事，原來這個社會，還有這樣的事情。
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合法隔套推廣心得
一年前，我們距離這場選舉還很遠，新北市連續發生好幾件套房火災。在這個行業裡，尋求合法管道多年，正巧被中天新聞找到。花了兩天時間深入採訪，從材質，到工法。從法規，到鄰居。從投資，到招租。記者功力深厚，鉅細靡遺。
後來有了越來越多客人，認同合法。記者不再被人說的那麼不堪，而是給大家一個機會，選擇更好的做法。
最近幾個月來，實在接到太多太多求救電話。這個市場正在拋售不合法的套房，政府拆除的速度越來越快。檢舉、公文越來越頻繁。
其實這也非常合理：「既然都賣火車票了，當然政府會把逃票的抓起來。要不然以後票也賣不出去，火車上都是沒買票的人。」城市需要發展，房東需要合法，房客需要安全。合法隔套，變成3贏的3線快速道路。
當都更的腳步，從1,400年縮短為1,000年。要等到都更，不能只靠房東壽命，也不能只靠天災僥倖。出租要能永續，成為所有人的主題。
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親愛的富品創毅工程公司
你好
感謝為我完成第二件套房案，並且是神速，在3天內滿租。單坪坪效2,000，已經徹底超出我最初預設水平。我寫了一封信，想請你們為我刊登。分享我的人生故事，鼓勵跟我一樣的女子。
：「在家事的空檔之間掙扎，擦地板的時候心中很拉扯。我的下班不是下班，是晚上七點半打卡上班變成媽媽。當老公回到家的時候，孩子們用笑聲迎接他。而我在迅速整理家務的同時，緊張沒有時間擠奶。第三個孩子在床上嗷嗷待哺，幾秒鐘之間已經嚎啕大哭。尿布墊上是唯一的男孩，老公家裡的希望。而我的生活全毀，一步步走向絕望。」
：「回到家裡，老公沒多久以後又出門了。有小孩之後，女人的生活不是生活。家庭是男人事業的點綴，卻是女人的負擔。在這個愁雲慘霧的時刻，小孩又把飯打翻了。深夜1點，老公終於回來。抱怨空氣很差，經常咳嗽，喉嚨很痛。洗完澡以後，躺在床上就睡了。我在越來越冷的晚上，從洗衣機裡面拎出溼溼冰冰的衣服。餐桌上還有沒收的碗，筋疲力竭還得服侍那個出生才6周的嬰兒。」
：「存著以前努力打拼的錢，藏在不同的戶頭裡。一點一滴，才沒被婚姻消費殆盡。直到婚姻逝去，當初的情話，都成了鬼話。甜蜜入住的新宅，成了回憶凌遲我的地方。一次一次，騎著機車在太陽下跟房仲去看房。用快遞把支票送到，務必就是要遷到這間房子。深怕過了這個村，就沒了這便宜的公寓。去年買到一間三重，今年再攻一間板橋。兩間同時收租，總算打平我留職停薪前的收入。」
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隔間套房不會只有台北能做，有租客的地方，就有套房。只是有些地方套房大，有些地方小。有些設備不用多好，有些不能不夠好。
新北市的雙和醫院，套房屢屢滿租。年輕的醫生護士，期待振興、榮總。不考慮在中永和定居，所以委身租屋華夏大樓老公寓。周大哥幾年前在這邊隔間套房，複合兩房一廳。從開租至今，已經三年。房客多半續約一至兩年，退租後也馬上新房客入住，空窗不超過一週。秘訣不在裝潢華麗，而是質樸耐用。記得有兩次，真的遭遇提前退租，結果是…
：「小天使曾小姐您好，很抱歉要跟你說，租約未到期，我們要提前退租的，因為我們要結婚了。女朋友懷孕，家人又很支持，我們存到錢，即將在北投買房子，連工作也要調過去榮總了。很抱歉要提前退租，但是念在已住一年半，中間續約過一次，希望可以幫我們跟房東說，不要扣我們押金好嗎？謝謝。」
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你知道隔間套房必備防火門嗎？你知道隔間套房必須使用防火建材嗎？你知道耐燃一級防火可以撐多久？火災發生，隔間套房還有安全區域可以躲？滅火器能夠發揮多大功能？而且鐵窗還必須開口才能夠算是合法套房？
合法不是喊假的，政府也是認真審查，建築師拿專業做保證。簽證在申請書上面，就是一個責任。未來如果發生災害，要負上法律責任。
能夠合法的隔間套房，必備以下幾項防火條件！
防火門 + 防火門弓器
防火門，必須有檢驗標章，必須有出廠證明。防火門造價不斐，一般都在10萬上下。必備門弓器，門才回自動復歸。時常保持關閉狀態，才有阻隔火源的功能。門弓器本身也必須是防火的，才能夠避免短時間燒熔，失去作用。
新莊曾經有發生一件安養中心火災，其實合格的安養中心也必須配備防火門，而且是每個病房都要配置。但是出事的病房，防火門並沒有關閉，也就沒有發揮作用。
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違建在雙北地區，已經存在幾十年了。時間久到已經交易給下個買方，時間久到有人住了20年還覺得這是原始樣貌。其中新北市的違建數量、拆除數量大概都是全台灣的三分之一。也就是說，講到違建，3件有一件在新北。講到報拆，3件有一件是新北的被拆掉。
看去年在中和的火災，違建已經影響到居住安全。看新北市治安事件分佈，違建已經影響到警方威信。
今年的七、八月之間，常接到這樣的來電：「林先生，是不是年底要選舉了，所以現在拆得特別兇？」
這個邏輯我翻譯一下就是：「是不是因為違建很多，會影響選票，所以要努力拆？」
現在的選民也聰明很多了，睜大眼睛看著首長一言一行。前後不一的，不斷用選舉洗牌。討厭政治跟意識形態，重視民生與公民權利。接受公義，倡議公平。投票的人如此，候選人當然也就要唱這個調。
其實仔細翻閱「違章建築案件統計」，您也可以自行翻閱，在此提供連結：
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其實，#房客最需要的是取貨？
電商崛起，進出賣場，年輕人只逛不買。試用、試吃，掃條碼上網訂。賣場是老人、小家庭、開車族購物的地方。像我們隔間套房的房客，就不常去了。反倒是在小北百貨、佳瑪百貨、寶雅、勝利百貨，買些150元以下，偶爾需要的家用五金。真正花錢花時間挑的，都是買風格、買時尚、買品味、買文青。
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進出捷運，也不常看到年輕人大包小包。購物限塑，通勤靠大眾交通工具。買東西肯定上網買，不滿意還可以上網退。開箱拍影片，比誰都熟練。
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於是在外租屋，「網購收貨」必須方便，變成一個必要條件。「便利商店」，最好就跟「住的地方」、「車站」，三點一線。
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總會有租不出去的時候，總會有難租的時候。中秋烤肉，誰要看房子？下半年房客們都要領年終，誰敢換工作。換工作的少，找房子的自然就少。也過了畢業潮，10月還沒找到房子的，也有點遜。
每年下半年，都是比較不好租的時候。因為需求下降，供給一樣。通常隔間套房的供給，都不會出大量。除非政府大量釋出公宅、社會宅。租屋需求的部分大概會從每年中秋節以後，一直冷到農曆年。農曆年後初三就有房客開始打電話說要看房子了，春酒以前，很好出租的上半年就開始，一路好到農曆七月。
在樹林區的合法套房，一間難求。在深坑區的合法套房，夫復何求。有些區域供給跟需求都太小，但是優質的套房極少，往往一推出，就秒殺成交。快速成交，絕不代表偏僻地方是王道，你敢到蘭嶼隔套？
但是租不掉，肯定就是罩門。要是不能分析原因，那以後招租，都只能靠拜廟。
三大問題：
1. 產品不對
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有天早上六點鐘，房客line傳來一張照片。照片裡有張紅腫的手，還有滿滿的驚駭情緒。
情況是這樣子的：
房客：「小天使，我想問一下，房東用的裝修材料，是不是材質很差？我現在整隻手臂得起疹子了，昨天才剛搬進來而已。」
接著附上一張照片，裡面有她的左手臂，一點一點紅紅的，接近蕁麻疹的等級。
小天使：「你的健康要緊，看醫生了嗎？」
責任歸屬、賠償條件，都不是此刻最緊要的。健康、平安，才是第一個重點。
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有些人第一次當房東，他希望可以善待房客，送床罩、送水壺、送保潔墊。覺得吸引力法則，是投資聖旨，好心總會有好報。碰上違約退租，房客苦苦哀求。家境清寒，父母離異。老家幼弟，有年紀卻不成器。老爺爺老奶奶，總是在生病。自己身體也虛，男友又愛發脾氣。無奈有理性卻說不清道理，房客還說她已經懷孕。
業主當不成好房東，反而被當成陳樹菊。希望可憐可憐行行好，退還押金回頭還跟您問聲好。被凹跟被捐獻，一線之隔。助人跟受騙，也一線之隔。遇上各種難解猜疑，總不能開口去說：「來！你家誰死了，死亡證明我看一下。」
這樣敗德，可不行。租金靠得可是祖宗積德啊！
簽約當下，就有機會把房客、房東雙方，都完成定位。遵守契約理性，才有自由共好。這件事這幾年變得越來越容易，因為新一代人，人情談得少，工具理性的思維，越來越好。
年輕人習慣購物時要清楚了解退貨原則，習慣在網路上閱讀所有交易規則。投資前請詳閱公開說明書，簽約具有法律效應，成年應對自己的承諾負責。他們在購買app前要點擊「同意」，表示已詳閱契約條件。他們在辦手機的時候，要簽一份三聯複寫的合約，綁約期間不得退出。種種購物習慣，讓年輕人已經漸漸習慣這些「權責」關係。大部分的孩子，都對租房子的「權利」和「義務」有大致理解。
所以在簽約現場，我們所要做的，就是從容不迫，大塊大塊確認雙方對交易認知是在同一條線上。
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許多房東大哥大姊，都還在職場工作，行銷、業務不佔少數。有天妹妹有個房子不好租，客戶說：「那你有穿上房客的鞋子嗎？」
跟著不同的客戶，就會學到不同的品味。不同的品味背後，是不同的人生價值。畢竟租屋是一件「住」的事情，對租客與房東來說，誰都不馬虎。租管人員熱心服務，還是有尷尬難處。電話響個不停，有時很難心無旁鶩。
：「不好意思，我想問一下，你刊登的那間房子，附近有公車站牌嗎？」
：「小天使，請問一下，附近有機車的停車格嗎？」
：「我可以問一個設備的問題嗎？我很怕吵，會不會隔音很差。」
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做個鞋櫃好收納，做個衣櫥藏衣服，做個書櫃價值不斐，做個掀床幫家當找個地方。有功能的套房，吸引愛整潔的上班族。有風格的套房，吸引愛生活的soho族。地點好的套房，吸引控管時間的人。用料紮實的套房，吸引細心重視安全的房客。
：「林先生，幫我每一間都加個鞋櫃。」
：「好！」
：「林先生，乾溼分離浴室，必備喔！」
：「好！」
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陳同學因為唸研究所而來，因為畢業而離開。王先生因為升遷而來，因為調職而離開。菲比和小郭因為再一起，所以想住一起。陳家兄弟因為創業而聚，也因為倒店而離。租屋的理由有很多，退租的理由也就有那麼多。
陳同學因為九月開學而簽約，當然也在6月畢業。租屋合約小小一疊，帶看結束那天，我就把電子檔line給他了。簽約那天，我還是像星期五餐廳的服務員一樣，蹲在茶几旁，一條一條帶著他念。一般來說，總會有人聽不清楚而發問。而他即將入住的興奮，卻活生生蓋過我的謹慎。在日期寫下105年9月，他同意將會履行2年合約。完整來說，也就是107年9月。我看他眉頭也不皺，於是我也沒說。今年6月不到，他已來違約退租。問：「只差兩個月，能不能夠還是退還全額押金。」學生要不打工兼差，辛勤刻苦。要不就是家長供給，不愁吃穿。2個月租金或是2個月押金，大約就是26,000的決定。在台灣的風俗民情，人是這個島嶼最美麗的風景。由於他的合約是2年，目前已經履行有1年10個月。依數據看，比起1年合約的房客，已經讓我少簽一年合約。所以這個考慮，大概就在退1個月或是退1.5個月之間徘迴。不過我會先請他打掃乾淨，清點內部財物完畢，現場才跟他議定，而不在電話上決議。因為房東扣了房客押金之後，會怕房客把電視搬走。留下合約鑰匙，和一間髒髒的房子。因為房客若能拿回全額押金，責任義務似乎已盡。房子乾不乾淨，垃圾要不要帶走，好像只剩下道德約束而已。
押金的好處是：
- 押金是錢。
- 押金是錢，所以雙方都在意。
- 押金是錢，所以雙方都在意，所以會把事情做到位。
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做投資的，都看過各式各樣公寓。大分類可以說國泰型，或是店鋪式。從屋型講，有前後採的、三面採的、護城河陽台的、恐龍背的、扇型、三角形、平行四邊形、梯形。最近還接了一間像狗骨頭，你也可以說是像啞鈴。大門開向，就不會太奇琶，開前陽台、開中肚、開後陽台的就有點不可思議。
畢竟房子都是從地界線以內蓋起來，最早最早以前，法令規定不嚴謹。房子臨地界線直接蓋，不必退縮。防火巷由政府負責，久而久之，越來越多占用情事。少則放機車、放狗撒尿拉屎、放盆栽、種青菜。嚴重者，公寓後方對防火巷增建。以前一家人口多，廚房太小。1樓想多個花園、2樓想多個廚房。4樓看樓下都蓋了，眼見機不可失也要增建。3樓只好跟著推出來，免得4樓懸空。5樓不做白不做，加上頂加違建，5樓已經可以3代同堂再養條狗了。
還有公寓天井，當初為了舒適的通風採光而建的。後來都作用不彰，1樓做小吃，油煙往上飄。2樓曬衣服，整件好胎哥。3樓放狗在浴室叫，4樓罵3樓好吵，5樓說：「你們都別吵了，再吵叫把你們變成阿飄。」2樓說：「1樓做小吃，想多4個座位，天井想加個蓋子。並且承諾以後改個排油煙管，這些年辛苦大家。」3樓說：「你們都蓋了，那以後東西掉下去豈不就都得我撿，要是被丟垃圾怎辦？」4樓說：「兒子娶媳婦，馬上懷孕了，多個2.5坪來住，等於多間小房，挺好。」5樓說：「反正4樓蓋了天花板，我地板就有了，加個遮棚而已，便宜！幹了。」
公寓比較沒有住戶大會，但是洗樓梯、洗水塔、收垃圾。要嘛輪流，要嘛公攤。每次貼紙條也不是辦法，其實都還是有個出來主事的人。5樓常常出面跟大家和氣，久而久之鄰居也很信任。有天5樓默默把頂樓立牆封頂，234樓看在眼裡，只是默默點頭。後來頂加迅速完成了，5樓還把樓梯粉刷了一遍
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分享會上面，其實不常有直接客人。但是能夠深入民間，我們還是辦得很有成就感。看到年底選戰，韓國瑜掃街拜票。媒體下了一個標題，叫做韓流強勢陸戰。以前其實也不曉得怎麼行銷，現在大概可以定義分享會是一種「陸戰」吧！
那每天寫文章算是「空戰」嗎？那個為網友們肯定還在「海戰」！（因為你們都在「潛水」，哈哈哈！）
其實有很多現場，是分享會才能體驗的。就像這次，跟上次，還有上上次。報名人數都超過80人。因為現場只有80個位子，所以也不敢超賣。（這是分享會，可不是賣機票啊！）但是來到現場的，永遠也說不準。報名一位，來3~5位地都有。因為好康逗相報，鄰里、親戚、父母、兄弟。投資、合夥、借貸、償債。現場常常會看到各種微妙關係。曾經有欠錢沒還，還差百萬。債務人與債權人來到現場，見證隔間套房的收租威力。債權人後來投資了裝修工程，債務人以未來這個房子10年的租金作為償還。也有好友4人共同投資，為求資訊透明，起跑點均等，來到現場。後來不只找我們申請辦理合法，也同時完成超正點的4套裝修，最後連代租管理都委託處理。也有房子是媽媽的，女兒說要把老房子拿來隔套，老媽媽聽了很擔心。做女兒的怎麼好說歹說，說服上還是有點尷尬。公寓的屋齡越來越舊，媽媽的背也越來越弓。家還是在4樓，但是階梯卻在感覺裡越來越長了。
會因為這樣而來，其實都有原因的：
- 認識回報率，作為穩定償還依據。
- 委託代租管，房東月報表清晰明細。
- 客觀分析，跨越家人間主觀憂慮。
在某一次分享會後，4個媽媽坐在角落小組會議。我帶了茶水過去，彷彿走進里民中心。
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說真的，隔套這麼難，為什麼還有人愛做？
做房地產投資，手骨夠粗，口袋夠深，都去做大宗土地買賣了。要不然也是短期交易建物，買賣之間價差少則一輛國產車，多擇一輛進口車。成交金額大的，輸贏一下也會是幾千萬。隔套出租，好像只有6~7%，對於買賣型的房地產投資人來說，實在少得好像領股息。
張媽媽：「阿就不無小補，買個隔間套房，至少比我的定存好。」
以前房地產漲的兇，短期經營者多。長期經營者也有，但是收入實在有夠被動。既不想裝修好一點，也不想特別去管理。租金嘛！有得收，多收兩年。沒得收，轉手賺錢。房貸利率又低，重點是早點套利。租金一向不是重點，反正漲多漲少而已。或是說，這幾年大家都知道，人口紅利結束，房地產超漲回補，資金沒地方去。少部分的投資人，買一些「超穩定的」股票，足以讓你「愛上股利股息」。
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新北市套房租金13,500，你覺得貴嗎？台北市套房租金15,000，你覺得便宜嗎？
君悅排骨、武昌街排骨大王、鬍鬚張魯肉飯、還有巷弄裡的小小小吃店，人人都有賣排骨飯。價格都不一樣，排骨大小也不一樣，飯量也不一樣，開店位置也不一樣。您一定看過電視新聞，就是網友們最愛嘲笑的記者朋友。在物價高漲的時候，找昂貴的排骨飯，做一條新聞。美食新聞時間，再找一間百元以內的美味，再做一條銅板美食報導。其實這些排骨飯的店家，他們也只是每天照起工在行。真正的趨勢波動，從這些個案裡，很難看出來。這些便宜或者奢侈，都像是文法中的特例。不值得背誦運用，但是拿來說嘴的時候，可以裝裝內行。
所以在物件評定水準裡面，才有大麥克指數。麥當勞在全球都有分店，作為連鎖企業，銷售標準化的商品，因此才能作為基準。只是這個數字越來越不準確了，因為大麥克在全球各地銷售的尺寸、克重，越來越有「在地化」的風格。
轉頭來看，這套房租金1萬3，還是套房租金1萬5。這誰說得準？
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租管部門妹妹：「林先生早安！a05那個房客，他出國忘記關熱水器電源，空燒很久會不會怎麼樣？」
我：「我們客人買的熱水器都是溫控感應式，保持儲水桶恆溫而已。有正常進水，就不會空燒。水太少，溫度爬升快，感應器會切斷加溫。」
其實房客沒說的是，他擔心電費太高，他擔心東西用壞要陪。有一次聽到妹妹，跟房客說：「沒關西！那個保持恆溫而已，電費不會很高。」我立刻糾正她：「電費高或者低，應該用數字回答她，不應該用模糊主觀的形容詞來回答。」而且，這種回答習慣，久而久之，只是用不精準的回覆在溝通。當然只會帶回，不精準的看法。電費高低，一直都是主觀認定。多少錢算高，多少錢算低。依個人習慣，或是市場通貨膨脹率。這個形容詞的內涵，不斷調整。我們不是帶風向的人，也不是媒體。應該做一些公道的事，把判斷留給房客自己去想就可以了。
後來部門妹妹回答：「你上個月電費1146，這個月963。我們都準時在23~25日抄電表，這是這兩次的電表照片。至於你問我貴不貴，跟你相同房型坪數，有人只用670，也有人用到2232，這兩個數字給你參考。」
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經常接客人的電話？經常接房客的電話？還是接建管的電話？還是接警察的來電？
如果你做的是非法套房，電話響起，難免緊張。害怕又是鄰居打電話來靠杯，害怕又是房客囉哩囉嗦一些小毛病。總是你不敢拒接，總是你難以面對。難以啟齒的那句話：「我沒有做合法套房。」
過往幾個月，最常接到的就是求救來電。客人心裡焦急，又怕秘密洩漏，遭人落井下石。難以詳細說明，就怕多了敵人。
：「林先生，半套要怎麼申請？」
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針對合法，我們常常在宣傳。針對使照圖，才能做出合法合格的隔間套房設計。
使照圖可以自己調度嗎？可以。
設計可以自己做嗎？可以。
可以自己發包嗎？可以。
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早上8點，鄰居咆嘯來電：「你要做出租的沒關西，可是不要讓我們覺得，當你鄰居很倒楣。請管好你的房客，不要每天晚上咚咚咚。我們還要睡覺好嗎？」
半夜三更，小綠才回到家。房客小綠在國內大型團購網站上班，薪水雖高，但卻是加班換來的。今天用時間換薪水，明天用肝換時間。年輕人的職涯，好像走往生命的懸崖。過了晚上7點，公司沒人回家。你不站起來，我也不敢打卡。8點鐘還開會，多希望是跟老公約會。9點鐘離開公司，在公車上奔馳。盯著手機，追的不是劇。而是追逐多一點劇情，爭取多一些休息。
走上樓，看見字條：「親愛的我的鄰居，您的房東違規裝修套房。未經申請，擔心您的安危，請盡速搬離。」
小綠覺得被威脅是司空見慣了，社會事，難免的。但是字條旁還貼了一張公文：「據報所管本市永和區xx路.............建築物設有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事.........」
那頭威脅一句，這頭政府函令。
房東林小姐，30多坪的房子，也才隔了3間。
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開宗明義，一個字，對！而且最近半年，大家一定覺得檢舉也太多了。
有人說是選舉的關係，
有人說是政府缺業績。
有人說是鄰居越來越難同意，
不如回歸就是非法的問題。
一定是被鄰居檢舉？
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誰都不願發生的事，這種房客殺死房東的案子。永和竹林路，我們多熟悉的地方。每天路經，感受的盡是安穩舒適。暗藏危機的不是街道，總是人性。
其實，真的是收不到租金的問題嗎？這只是一個新聞標題，背後的故事，背後的原因可能還很多。我們也都不曉得他們究竟對互相說了甚麼，但是對於遲交租金的問題。我們管理200多個房客，有以下經驗給大家分享。
催收租金的方式有很多，無論是email、line、簡訊、電話提醒，都可以。但是要有功力，要不然你用哪個做法都是一樣。無論如何，今天準備好要達成的目的，就是收到租金。不是給雙方一個教訓，也不是開使搞社會教育。
不管使用哪個方法，行為層次是最重要的。
**規律、穩定、理性的提醒。
簽約時我們約定，每個月10號，請匯入前月電費，以及下個月租金。提醒租金的動作，要非常規律。每個月1號，就傳訊息通知。
：「你好 本月使用電度xxx，費用oooo。簽約租金qqqqq，本月應繳納hhhhh。請於10日前匯入，謝謝你喔！」
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#真的賺到了
常常分享很多隔間套房的狗屁倒灶，偶爾也要來講點美好、正面、幸運的事情。
當你遇上這種房客、這種鄰居、這種房子的時候，真的要去廟裡還願了。因為這些幸運的總和，證明了祖上積德，德澤福蔭。
渡假型房客：
這種房客付的是月租，一周才來住一次。不洗衣服、不看電視，只洗澡睡覺。進出安靜得像貓，簽約寫10號以前匯入租金，每個月1號就看到錢入帳。東西壞了自己到材料行買零件回來換，鄰居東西掉在走廊還會拍照提醒領取。
退租那天問她說：「怎麼看你好像很少住。」她用很文青的語氣回我說：「有時候，生活需要一種場域的替換。
天使型鄰居：
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黃醫生：「我聽說那個xxx議員，很會喬事情，你這個被報拆，找她就對了。」
李太太：「其實我隔間套房當初有申請，但是二工太多了，根本就不會通過。還好有找ooo議員去幫忙跟政府單位『協調』，歷經一兩周以後，好像壓下來了。」
為民眾服務是民意代表的天職，但是違建請託，常常很令人為難。在議會擬定法案、監督市政，為大眾謀福祉。大眾給議員的回報，是消費他們。請議員去幫忙開出一條後門。
說開後門，實在很難聽。但是比起協助作弊，已經是優雅的詞彙了。法令是原則，執行的還是人。人在做事，就沒有絕對的非黑即白。總是有灰色空間，總是有夾縫間隙。
隔間套房設計施工，有人old school一點，喬來喬去。用a圖送審，用b圖施工。承辦有回復審查結果，議員也致電直接關切。狹隙中求個生存，身子柔軟，不可貪婪肥胖。也許稱得上是個辦法。
也可以開大門走大路，研究原理原則。找專業設計公司承攬，從合法送件、到睦鄰施工。核發竣工合格證，迅速招租。就像一個訓練有素的體操選手，上萬小時的經驗，為你服務。15公尺助跑、蹬跳墊、撐鞍馬、空中轉體2圈半、完美落地。
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投資老師a：「各位學員，你有沒有聽過一種職業，叫做收租...」。投資老師b：「投資套房，還可以找錢買車喔...」。投資老師c：「收租如果還有很多工作要做，那就不適聚寶盆了...」。
通常、如果、要是、或許，你有一個機會，在簽了約以後，一年時間。房客在你的line裡面，一聲不吭，乖得像是啞了一樣。直到退租那天，才又見到面。這有可能嗎？當然有，只是10個裡面有一半是這樣嗎？
一間公寓隔成4個套房，4個套房租給4個房客。好說歹說，他們也是生活在同一層樓裡面。裝修品質再好，難道都不會有任何抱怨？莫非他們進了房間，就生活在不同世界。
「被動收入」這個名詞，漸漸被曲解，直到那些戴著名車名表的房東出現。房客的懷疑，終於有了對應。心理於是萌生畫面：「我每天辛苦賺錢，就是給你去爽。」這樣的故事，也會傳進新聞圈，變成熱門新聞。因為也有很多年輕記者們，也都租房過日子。
管理上百位房客的經驗至今，常常不是我們有甚麼訣竅。而是抱持一個簡單的態度，自然、正常就好。今天我們管理的既不是飯店民宿，也不是金窟銀窟。房客每天就是求一個躺下來的舒適，一個獨享的大電視。房東想要的就是準時收到房租，補上一點生活上的支出。
房東提供友善居住素質，房客維護房子就是提升自己的居住品質。立意良善，利益互通有無。
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昨天到完工案場拍照，松山車站附近，已經煥然一新。以前松隆路很冷清，是一條寬闊但是人煙稀少的馬路。20多年前，東星大樓倒下來那天，碎屑泥灰掩過鐵軌。虎林街那座平交道，小時候要到饒河街夜市，車子行人塞到爆。排隊等紅綠燈，再等火車交會列車。閘門升起，路面窄小，再等對面車輛先行。有時候運氣不好，還沒等到我們這邊可以過，噹噹噹警鈴又響起，閘門又檔起來了。
站在閘門前，最熟的是平交道口廟宇街景。還有橫槓上面寫著：闖越平交道，處新臺幣一萬五千元以上九萬元以下罰鍰。
虎林街、向陽路、玉成街、中南街、研究院路，2008年全部拆除。永吉國中一直到松山國小，成為完整的地塊。松山火車站作為圓心，周遭有百貨、轉運站、商場、辦公樓、公園。印象中鐵道旁的老公寓，現在是炙手可熱的都更好宅。
買下來隔套收租，都更等待不是問題。正在上揚的人潮，公寓翻新不老。
轉貼分享2008年，tvbs晚間新聞報導。
https://news.tvbs.com.tw/other/501785
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隔套收租，坪效2000元/坪，1500元/坪，試問這幾塊錢一坪，真能帶你脫貧？租金年收60萬、年收80萬、年收100萬，沒說的是房貸一個月4~5萬。20年本利攤還、38年低利貸款，房貸百百款，但都不能不還。
看著這些廣告學習投資，你難道不confuse？有多少錢，能買幾間，還是有個極限。如果買房沒有極限，那你原本就好有錢，何必辛苦看房浪費時間。
富品的客人，超厲害客人H，自有資金很多，連續買房隔套。搭配法人持有，按規定繳稅，目前已經進展至第五間。
富品的客人，超厲害媽媽U，觀念完整，沒有資金。卻得到家人信任，照顧小孩之餘，北上看房。操盤得宜，最近進入第四間。
富品的客人，超厲害的8年級生J。早起健身，下午看房，下午商洽投資金主。富品協助出租，均達成2周內滿租。紀律嚴明，目前進展到第3間。
富品的客人，資本家K。家人過世，雙北留有10多戶公寓。賣了兩戶之後，一一現金裝修隔套出租。
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接觸到許多客人，其實都不是投資課程的學生。而是第一次踏進隔間套房的領域，第一次當包租公。人生的想要，有時候跨出領域的一刻時光已老。居住已久的公寓，也同時跟著自己變老。坊間有很多投資老師，都在教學如何買房。其實有很多人，想要把公寓改裝。隔套收租，安心退休。
再去上課，時間有點太長。即使名下有不只一棟房產，卻沒辦法下定決心處理。因為還對租金有疑慮，因為還對工程不了解。
漸漸地，富品發展出類似日本「相談員」的角色。能夠提供專業建議，從租金、到工程、乃至租賃管理。
許太太：「租金有那麼高嗎？有那麼高給你收管理費代租代管也沒問題。」徐先生：「人家都說工程很容易被騙，我怎麼知道你今天是不是騙我。」
其實接觸許太太以及徐先生的時候，感觸最深。家母是小學老師，他們都分別是媽媽二十多年的老同事。原先我以為人情讓事情變得容易，然而真正能帶領事情前進的是 #專業。在一次一次的電話諮詢裡，或是偶爾傳來的line訊息。我用 #林先生 這個角色，慢慢說明。
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#松山車站
#肉粥
#七桃仔的夜宵
#出外人的早點
颱風的前沿帶來豪雨，我們打著傘，過馬路。松山車站的凌晨，何媽媽的肉粥，還剩半鍋。三十年了，推著肉粥的攤車，推著幾個孩子長大。鐵路地下化，天橋撤走，迎來日本蔦屋書店。賣過這麼多個冬夏，白天煮粥，晚上賣粥。雖然毫不輕鬆，可是收穫豐隆。松隆路旁，有一座佛光山道場。何媽媽的款項義助，涓滴細流成川。沒有榮董包袱，只有人聚財散。
兩年多前，接到何小姐來電。理解到煮粥的故事，已經是簽約那天。蹲跪在小茶几旁，全家人悉心聆聽我的詳述。在筆下的不是一張平面設計圖，而是何媽媽拉拔一家孩子長大的地方。老大在五分埔闖蕩，二姊在銀行替人作帳。隔間設計裡每一道牆、每一條管線，所花的成本費用，都是業主多年的人生積蓄。房子雖然很老很老了，卻是一家子人的回憶。
何媽媽在清早推回攤車，7歲的何小姐早餐後提了書包上學，10歲的何大哥在客廳午睡。三十年後，各自長大成家了。何小姐一個想法，畢竟是銀行理專的聰慧。
：「林先生。這老屋，我們是想要隔間出租。主要用意，是為了要能夠搬進新房子去住。以前一直有用雅房租人，不過租金很低，我有點擔心花了工程費用，卻沒有效益。」
跟何小姐這一談，就是一年。租金測試沒問題，新房子也簽約塵埃落定。家人之間商量得宜，只剩下老媽媽挺捨不得的。
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隔間套房是一門硬功夫，房子的硬體規格對了，才真的符合房客需要。但是常常租不出去的問題，卻出在租賃管理上。
這些找房子的上班族，總在每周四、五下班後，開始打電話約看套房。或是玩過整個六日，直到星期天晚上才開始找房子。
通常下班以後才開始看現場，結果看了一遍又怕採光不好又看一次。#代租代管 有許許多多不為人知的憂愁，還有莫名其妙的洽詢。
晚上12點才傳訊息來找房子的，不一定是爛房客，也許只是加班加很晚。名校畢業、高收入的房客，也不一定就特好，也許就是特計較。
隔間套房的裝修規格、合法工程，是 #硬體。
代租代管的服務接洽，公平權益，才是 #軟實力。
富品自營的代租代管系統，已有幾年實力。累積量體，經驗分享。今年果子熟了，才敢出聲介紹。
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：「阿國啊！下個月，帶小孩出去旅遊一下吧！靜個心，然後想一下。找朋友聊一聊。」
：「爸！怎麼了？」
房地產不景氣，已是延續第四年的消息。本是台中在地勢力，銜接商店地氣。這麼多年來，隨著台中市改制。太平、大里 都跟著起飛。國爸營建連棟透天別墅銷售，10年來也繳了不少稅。
：「這一行不好做了，找別行做。我以前也是覺得餐飲太辛苦，才轉作投資透天厝。」
起初阿國大哥在中部上過一些投資課程，畢竟是有家學淵源，很快掌握數字邏輯。可是覺得租金水準很低，10年前大學在台北念。看過路上人潮，看過捷運站周邊潮起潮落。
阿國說：「其實很意外我又回到台北，大學時候跟朋友一起去板橋擺個小攤。別人都在咖啡廳打工，我們擺攤一個暑假賺下來的，都可以出國旅遊。台北真的是很有活力的地方，而且通勤族超多，真的是可以沿著捷運買房子。
半年前經由朋友介紹，看上這棟宏國建設屋齡37年的老公寓。房仲說：「這件能夠超低價，有其原因。天花板略為斑駁，有點氯離子疑慮。加上屋主是一手持有，小孩都移民加拿大了。頂樓加蓋還有個溫室盆栽，您就知道，屋主要放棄也是下了很大的決心。」
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#有時只需要單純的美好
#遠離工作人生
#回家
船上漂泊有20年了，接近50歲。隨然還可以再拚，但是孩子卻不能再等。
40多歲的那年才結婚，在以前看來，沒有好的收入，就沒有穩定的家計。婚禮的隔天就上了船，好在洞房花燭，一發就中。多年海風吹拂，大海的滋養，果然賦予滿滿活力。年底回家，帶著小baby回桃園老家過年。爸媽看了開心，在他們的笑容裡，利哥數著下一個上船的日子，光陰有限。
：「利榮，家人也要顧到，你現在不是自己一個人了，孩子妻子房子車子都有了，也要多陪陪小孩。」
幾年船副生活，攢積不少收入。可是船上待久了，站在陸地上，反而還覺得搖晃。
：「媽，說真的，我幸虧做了這行，才有這個收入。雖然晚婚，可是能夠從容應付。」
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台灣人超愛創業
台灣人恐怕是世界上最愛創業的國家之一，中小企業數、新增公司行號數量，排名全球前10。
一個人走的快，但是一群人手把手，走得穩、走得久。
不過合夥生意不容易，跟最好的朋友合資，後來成了最恨的仇人。跟最陌生的人，完全理性生意，卻一點也沒有默契。
元哥早幾年跟3個朋友合開公司，一起經營小吃生意。起先一兩個攤子，大家忙得很有意義。晚上作夥喝點小酒，周末分分錢。大家在汗水與淚水裡共患難、共享樂。
後來小有規模，成立了中央廚房。各自分立不同部門，引領風騷。可惜工作分配不均，又有人變質懶散。
有的人沒有狼性，只有惰性
後來這個團體，漸漸失去交集。心想爸爸臨走前，留給元哥的那句話是這麼說的：「合夥生意挺不容易，就好像西遊記一樣。豬八戒常常出槌，不過最後唐三藏還是取到經了不是嗎？」
或者您可以選擇合資隔間套房，交由專業代租管營運。
4個人，都可以當唐三藏。
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#愛妻的魚市場拍賣手享哥
#租金存房
#錯看隔間數
在菜場有個行業，叫做糶手。在魚市場，做中大盤批發，也有相近的職業。享哥從小在魚市長大，看著爸爸伶俐的喊價。看客人的印章飛來飛去，看蓋章成交的手沒停。練就這身本領，後來也承繼這份家業。
在凌晨的魚市場拍賣了幾年，每個月都能帶疊新鈔給老婆家用。只是長期現金來往，看錢來了又去。隨著兒子女兒相繼出生，看爸爸年老力衰。享哥偶然在朋友邀請下，參加投資講座。
：「新北市隔間套房6%，一定要買低總價，坪數剛剛好，違建太多保證做不到。」
只是房地產市場，對享哥來說，並不如魚獲熟悉。坪數、屋型、謄本、屋齡、格局，全部如同阿拉伯文。畢竟是做生意的幾年的享哥，膽識過人。認真看屋幾個月，依然給他買到20多坪的4樓老公寓。屋齡雖然有點老，但是地點實在太好。走到捷運5分鐘，路途還有2家便利商店。」
：「林先生，韓先生。這個屋子，我算過了，27坪除下來，4間剛剛好。大門開中肚，三面採光。這肯定沒問題，合法的問題就麻煩你們縝密計算了。」
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#不成比例的計較
當大部分的資訊，都能夠google取得。當法規日趨完備，仲介經紀有義務提供透明資訊。買房之前，你都怎麼看你的房子呢？看格局圖，沒有空間感？似懂非懂？看現場，自己點指兵兵，直覺可以隔上幾間。看房子好像都在算命？
：「這個房子有幾坪？」
房屋仲介一定可以說出一個正確數字，但是也許你跟我一樣。對於正確無誤，精準的數字，非常有興趣。
就會說：「我可以看一下 #謄本 嗎？確認一下坪數。」
接下來你看到的面積單位是平方公尺，去乘以0.3025，就是大家通俗說的「坪」。
謄本上面有主建物跟附屬建物，更老的房子還會出現平台、陽台、露台、花台。以上都不要管他，而是把你的想法放在隔套。主建物才能變成房間，而陽台可以切割作為兩個套房專屬的曬衣空間。
接下來就是看測量成果圖，每次你都會看到一張，手寫的、不清不楚的、字很小、年代久遠的東西。對！就是這一張。上面有標記每一到外牆的尺寸，單位是公尺。大部分的房子，都還是長方形，或是數個長方形組成。所以小學數學就學過的面積計算，就能夠弄清楚，這個房子「實際」有多大。
買房子，大家都覺得房價很貴。新北郊區30~45萬/坪，台北市區50~80萬/坪。1坪大約3.3平方公尺，大約就是180*180公分左右。轉頭望一眼你身邊的雙人床，對！就這個大小。我再重複一次，新北郊區30~45萬/坪，台北市區50~80萬/坪。
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#房東的琥珀
#公寓是居住的硬需求
#隔套是投資的軟著陸
在咖啡廳裡交錯而坐，在城市裡漫步遊走。39度的天氣穿著清簡洋裝，在忠孝東路搜貨。這不是房東生活，而是房客的假日輕鬆。
當買房已成天方夜譚，租個好房子成為安身立命的底線。自己的洗衣機，自己的熱水器。像飯店一樣的家，卻可以用月租的售價。
完美的隔間套房，合法的建築申請，精緻的隔間套房。
：「我們在遠古的琥珀裡，發現千萬年前的昆蟲。在昆蟲身上，吸了恐龍的血液。」
公寓是居住的硬需求，隔套是投資的軟著陸。留存的時候，他吸取恐龍營養。想出售的那一天，他是房東的琥珀。
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#價值觀是一種心態密碼
#投資是一種數字密碼
如果依照平均壽命來看，35~40歲都算人生過半了。過往的1萬2千多個日子，總有無數個關鍵時刻。後來到了今天，也許心中還有許多遺憾。
：「要是當初我怎麼做就好了！」
：「要是當初我把錢投資在這裡就好了。」
有人想要投資大，贏得更多。有人想要小小投資，細水長流。其實這沒有對錯的，端看你想要怎樣的人生。
許多人把賺多少錢，當作一個里程碑：「等到賺多少錢了以後，我就要怎麼樣怎麼樣。」但這過程輸了多少，卻無從計算。
其實「成功」是一種平均值的提升，生活水準的上升，生活態度與品味的改變：「我不想要一個500萬，但是我希望連續10年每個月都有5萬。」實質月月領的，10年期間總共收到600萬。
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#一套可以繼承的被動收入
#像保單一樣穩定
#還可以等待景氣循環賺價差
1間公寓，可以隔4間套房。買到2間公寓，就有8間套房。5個公寓地址，就有20間套房。20間套房的月收入，就有24萬了。30年期的房貸支出，一期占比55%的成本，算是蠻正常的。在這個階段，每月淨收入有超過10萬元了，算是輕鬆自由很多。
其實，財富能夠給你的，一直都很有限。但是學習隔套知識，才是無限。比較老的一句話，就是「給魚不如給釣竿」。而我想說的是，財富只處理了 #生存的問題。學習累積財富，則是處理了 #生命的問題。
啊我就給你們做就好了，何必還要付錢上課
記得在分享會那天，有個來賓在會場後方小聲問我：「啊我就給你們做就好了，何必還要付錢上課。」
對！如果你只是想投資賺錢，這樣是很妥當的。
但是如果你上了課程，那個魔力，蠻厲害的。只要你會類比這個知識的話。
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租金行情到了哪裡
長久以來，對於沒有在經營房客的房東，很難理解租金行情到了哪裡。打開591，看得到開價，看不到成交。問隔壁黃太太，她總是跟人家說租的老高，因為怕被人家比下去。問朋友的孩子，說出來的都是很低，因為怕被爸媽罵租貴了。問仲介，感覺已經是很熟悉行情的人了，卻不曉得墊高價格的就是他的仲介費。
：「天啊！現在新北市租金都已經1萬3了，那台北肯定有1萬5。」
：「內湖上班人口這麼多，質量比整個大台北還要優，套房租金說不定可以高到1萬8。」
：「新店、板橋套房這麼多，租金一定越來越低，搞不好只剩下7千多塊。」
其實包租畢竟是個生意，只有成交簽約才踏實。只有一直連續成交的金額，才是真實行情。能夠成交的生意，建基於願意付出價格，以及開出價格的兩端。開的老高，沒人簽約，有行無市。開太低，快速成交，卻不知道最大邊際效應。
開太低，也會是一個問題
對！我想說的就是：「開太低，也會是一個問題。」因為有你料想不到的糗事。曾經有一位房東W小姐，堅持自行出租。拍了些醜怪的照片，然後刊登在網路上，然後開了個8千塊的租金。結果來電量寥寥可數，幾次去帶看，也都對房客很失望。後來他老公，幫他拍了些美美的照片，然後開了個1萬2的租金，結果1周滿租。當初那些醜醜的照片真是令人為難，花了大錢做裝修，卻沒把照片拍好不打緊。再搭配一個超低開價，就是房客想像中那些破破爛爛木板隔間的違法套房。想當初W小姐可是多花了10多萬，堅持取得竣工合格證呢！
房客活的是一種生活態度
租金行情連續上漲，並不是您行情的唯一依據。而是房客對於高質感、高規格、高安全的套房，需求度逐漸增加。買房已經不是大部份年輕人的選項，租屋是個普遍意識。活著不是為了努力工作，然後賺錢力求翻身。而是一種生活態度，一種生活節奏，一種生活風格。
實際體驗到的簽約租金普遍都有達到10000以上，再新店、板橋、中永和、三重、蘆洲，汐止，普遍都能達到1萬2到1萬3左右。有陽台的，在加個5百、1千。有乾溼分離浴室的，再加5百、1千。房屋現場整齊、清潔、乾淨，設備齊全那是基本條件。設備包含電磁爐、電熱水器、40吋電視機、電冰箱、洗衣機、一對一空調。
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沒有愛情基礎，結婚也是冗長束縛。沒有經濟基礎，離婚好像成為包袱。
沒有愛情基礎，結婚也是冗長束縛。沒有經濟基礎，離婚好像成為包袱。七年婚姻，證明了婚姻是生活、是相處、是家人、是包容。不是甜蜜，不是相愛的昇華，不是戀愛的里程碑。王小姐從銀行每天準時下班，老公每天忙到很晚。她與顧客永遠都在櫃檯的兩邊，老公好像都跟客戶躺在同張床的同一面。
母代父職，已成為習慣
在晚上八點餵完孩子，清洗碗盤。眼看時鐘間漸晚，而老公的心態，卻是尸位素餐。家裡的爸爸不盡責任，孩子等不到那個陪伴成長的眼神。小孩成長兩年半，王小姐母代父職，已成為習慣。單親懸缺，似乎也不成為阻攔。
王小姐：「那就先分居吧！我不是討厭你，而是我不喜歡在你身邊的我。留給我一點空間，給孩子長大幾年。」
離家以後，孩子保母及雜支開銷每月2萬。搬回永和娘家雖然房間很小，但是晚餐的菜香很熟悉。早上沒有下樓電梯，但是可以牽孩子走出公寓。拎了燒餅油條，前往未知境界可能無限美好。
一座公寓成為5個人的共享住居。好像一首古老的歌，重新編修譜曲
每年薪資收入60多萬，接下來租金收入每年70多萬。雖然做了不小的投資，才達成百萬年薪。但至少沒有接案兼差，窮忙毫無閒暇空隙。
跟大家分享完工實景照片，一座公寓成為5個人的共享住居。好像一首古老的歌，重新編修譜曲。
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畢竟這是一個生意，只有成交沒有問題
套房到底租多少錢，叫做合理？這個合理是房客覺得合理，還是房東覺得合理才對？話說最後，好像沒有對錯的問題，畢竟這是一個生意，只有成交沒有問題。
賺到了，房東也不想講。虧錢了，誰想給人知道
新北套房租1萬，台北可以租到1萬2？台南、台中7千、8千？價格總是有人在喊，但是租低了，房東不敢分享。租高了，房客不敢吭聲。賺到了，房東也不想講。虧錢了，誰想給人知道。於是您在謠言中過這個日子，逛菜場三姑六婆找資訊。有時候真的不如滑滑手機，看 #富品創毅。
經驗來自幫客人出租的紀錄
經驗來自幫客人出租的紀錄，實際像我們照片裡的那種套房。配備齊全，舒適美觀。出租金額大約在1萬2~1萬5之間。依地點、樓層、陽台，還有些變動。
前兩天老婆才跟我說
：「公司助理瑪姬現在租房子，租金每月1萬3。她薪水才4萬，我超驚訝的，8年級生我已經無法理解。」
：「那你有沒有看到她手上的iphoneX，3萬多塊耶~」
：「老公！那為什麼我手上沒有iphoneX？」
：「洗勒~」
(怎麼會這樣啦~離題了啦~)
地點好的定義
地點好的傳統定義：是近捷運、近捷運、有吃的。新的定義是：ubike、go pro電池交換站、運動中心、河堤公園。
傳統想法總是認為說，想住在離公司越近越好。降低通勤時間，省下交通費用。
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還有資訊落差財嗎？
在一個世紀以前，所有的投資獲利，或是商貿的生意根柢。其實都是來自，掌握資訊落差，即可能創造財富。
不過現在google搜尋、yahoo搜尋、百度搜尋，資訊非常透明便利。不只找得到原因，還找得到商機。
或是人心落差財？
投資還是要找到「未被滿足」的區塊，所以這個落差還是在。但已不是資訊落差，是人心 #預期心理 的落差。
在房地產出租市場來看，新北市、台北市各有一個顯著的例子。
板橋區亞東缺套房?
新北市的板橋亞東園區一代，人口移入增加，但是能夠租到的適合的房子卻很少。園區裡的亞東醫院，不是一線大醫院。這裡是年輕醫生、護理人員職涯的第一站。還沒決定好未來，也還在累積資本。他們等待買房的機會，卻也要找個暫時安身立命的居所。如果你是房東，你會在這裡投資套房嗎？
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離婚不成，反敗為勝。
闔上他的手機，我知道自己的生活不再甜蜜
：「當我花了大半輩子的時間，考不上公務高考。在銀行已經做了10年，孩子也終於上幼兒園。我的先生跟朋友合夥公司，他的line永遠比我家電視機還吵。每次一翻開，動輒700~800封訊息。漸漸習慣了他時常夜歸，漸漸習慣了他下樓講電話。結婚5年，我在意小孩的笑容，比老公的多。當他賺進更多錢的時候，有一天我才知道同床異夢。
：「想你喔~」
：「慢慢喜歡你…莫文蔚」
：「21:30出門，稍後見。」
：「才byebye就想你了。」
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其實，我這樣說好了，翻譯一下這句話：「不想自己生小孩，現成的小孩，我能不能領養？」
答案，當然可以！BUT！必須概括承受這個孩子的一切現況，也許他是個黑人，也許他是個大陸同胞，也許他是個不良少年，也許他也是個資優天才也說不定。
現成隔套也是一樣情況，也許屋況極爛，也許沒有合格證明，也許有報拆紀錄，也許租約金額超高。
以上絕非意有所指，絕對沒有歧視祖國或是有色人種，切勿對號入座。
那像這樣的房子，通常會有那些遭遇呢？
先說在前面，也有可能安安穩穩，也沒甚麼事發生，輕鬆一秒變成包租公。
屋況極爛的房子，出租情況難免時好時壞。雖然賣方帶租約賣給你，難免數字灌水，難免胡謅房客職業別。以上不打緊，低價租金，同時帶來底層房客。日子難免辛苦，「要房東多幫忙、多體諒」成了一句常聽到的話。買現成的房東心想：「明明買了隔套想收租，弄到最後好像在做公益。」而這個越來越差的屋況，真的會像癌症一樣蔓延開來。環境維護是很直觀的道德：「身邊的人越不想維護，那我也不要維護好了」。於是這個地方，就越來越爛。最後可能還是要出售，而等待都更，只是一個永恆的希望。
沒有合格證明，遇上輕度報拆。用室裝許可也只能一時拖延，最後變成一種保護費，年年被政府提醒補申請。這樣6萬、6萬的繳，每年收租，都好像沒來。遇上連續舉報，死纏爛打的檢舉人。這已經不是任何手段能夠牽制的了，就好像9局下半，被韓國隊轟出一支逆轉全壘打，一切都回不來了。合格證明取得不易，施工前從原始屋況報備，平面圖繪製開始，就要徹底執行。工程一但施作，情況就已成為不可逆的化學反應。雞蛋都變炒蛋了，又怎能期待孵出一隻能走路的小雞。
剩下一種極其特別的收租屋，裝修美輪美奐。租金收得超高，房客素質超好。一切好像嫁對了富人，買到了飆股。誰知道不可思議的，在交屋那天才知道。像這樣子的隔間套房，就好像林志玲那樣的美女。她是有經紀人的，我的意思是說：它是有代租管公司的。租管公司當然好，只是少數租管公司，令人退避三舍。管理不力，招租帶看卻不接電話，催繳租金非常被動，做事拖延。最可怕的來了，「委託租賃管理」，竟然是有綁約的。如果要請租管公司離開，解約還要付出數個月的違約金。天啊！房東明明利潤也就只有少少幾趴，是不是別這樣為難人啊！
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#老屋隔套翻修
#可怕的海砂屋
#建築師才是投資守門員
屋況爛能不能隔套
加強磚的房子，能不能隔套房？
屋齡50年了，能不能格套房？
海砂屋，能不能隔套房？
焦點
其實這不是能不能的問題，焦點是「結構是否安全？」的問題。這樣的問題，我們也要請建築師完整評估過。
照片所示，就是一個加強磚造的透天厝，改建而成套房。應有的逃生口，防火建材，一個都不能省。最初應計算的載重、結構，一個都不能錯。最後達成的租金水準，可也是一分錢都沒有少。
屋齡55年的，我們也有施作過。打除牆面的過程中，真是十分感念當年建商施作時的用心。結構樑柱非常完整，歷經這些年來的地震，絲毫不為所動。
海砂屋不建議
至於海砂屋，就真的蠻不建議隔套房了。因為當年混凝土的質量不佳，含有過高氯離子成分。時至今日，仍是政府對房仲控管「現況說明書」的重點。仲介業者沒人敢在這點開玩笑，不誠實的銷售，可是要原價買回的。如此可見的海砂屋的嚴重性。鋼筋綑綁作成老公寓的結構，混凝土包覆鋼筋讓結構體完整成形。如果混凝土含有過高鹽分，腐蝕鋼筋。造成鋼筋吸收之後，產生鏽蝕，體積膨脹。輕微者牆體、樓板粉化，掉落粉塵、水泥塊。嚴重者柱體、樑體爆裂，破壞原始結構，造成樓房傾斜、倒塌。
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當初我一直以為我買的是金雞母，結果卻是不生蛋的老母雞。別人做的隔套都可以月租坪效2000，啊我怎麼沒賺到錢，每個月還要補貸款。好的老師真的可以帶你上天堂，弄錯作法說不定真的要住進自己的套房。
投資老師總是說，0元也可以買房。寫企劃書，向家中借調資金。殊不知你跟家人借8%，做隔套投報6%，那真的有賺嗎？
10種出租屋，一做就挫屎。
做隔間套房，好像無限美好，憧憬未來。小做一兩間，猶如小賭怡情。大做20~30間，好像可以財富自由。許多投資老師，標榜著他的美妙生活。悠哉地跟你細數過往多麼悲慘，而他做了出租屋之後，好像白菜都可以變得跟白粉一樣值錢。開名車，出國旅遊。享受人生，恣意揮灑。殊不知背地裡他槓桿奇高無比，險峻的好像六福村的大怒神。
為什麼那些投資老師都名車、豪宅？他只是想要告訴你，他很厲害。如果你信他，你也在汙辱他。因為你沒有尊重他的專業，只在意他的消費。沒有重視老師的價值，而只是看到了價格。
事實上「隔間套房」幾乎是房地產裡面，相當困難的投資了。很多人看不懂可以隔幾間，就買了房子。誰知道這個奇怪的格局，讓他少隔好幾間。或是一味追求地點好，買得太貴，最後貸款月付金都快要高於租金。
迷思類型一、個人因素
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大概每個月都會接個10幾通電話，希望我們去評估。創業的那幾年，評估的是現場施作難易度，評估的是施工成本。等到幫客人做多了，真正要評估的，其實不是物件本身，而是種種阻撓裝修案前進的因素
因素類型一。政治因素。
在電話上跟我說，這是他的房子。到了現場，告訴我這是爸爸的房子。報價出來以後，才跟我說是爺爺的房子。結論只是想跟我說：「我還需要考慮一下。」其實，每個客戶都需要考慮一下。考慮一下家人意見，考慮一下風水，考慮一下鄰居。做事情多考慮一下不是壞事，不過考慮很久的話，那肯定不是好事。因為你經營的是故事，不是投資。
這類型的「政治因素」，在我的評估生涯裡，履見不鮮。能夠參與到一個家族的決策範疇，我備感榮幸。我想這就是人生緣分，一定尊重，老天爺賞賜的智慧。
因素類型二。技術因素。
設計隔套，在基礎工程項目中，有一個工段就是拉大電電線。在此強烈建議，如果為您承包隔套案件的師傅，沒有向台電進行申請的話，請給他我們「合法隔套專班」的報名連結。大電電線實在很粗壯，為了要有穩定的用電安全，粗的有其道理。能想想妳的老公寓，塞進4套衛浴、4套廚具、4套電視機、4套洗衣機是甚麼樣子嗎？其實這都不打緊，電暖器、吹風機、電磁爐，才是瞬間用電量破表的殺手。沒有用電安全，投資就不理性。不理性的投資，您期待的，就只是僥倖。大電電線這種事，跟男人一樣。正派、好用、粗壯。
重點來了，一句話，有的電梯大樓管道間，電線會過不去。
所以，做不了。
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