富品創毅工程股份有限公司px部落格｜line id:@jgy1354c / 0972-719-964｜合法隔間套房工程、課程、物業管理

親愛的網友家人，情人節快樂。

總之，
是很想跟你說：我愛你。
在一起，
當我們的粉絲，

以前的資深投資客，最喜歡投資學套。大學城附近，學生不得不租房。付錢的往往是家長，租期也肯定有4年這麼長。

這一兩年少子化危機，大學院校急速萎縮。停止辦學，或是招生空窗的，其所在多有。

最近武漢肺炎，更來一條新聞：
開學異動整理包／武漢肺炎延燒 大學、高中以下學校延後開學
https://udn.com/news/story/120960/4315570

威哥未免也太公道，居然教起房客租金殺價秘訣？！
這次應邀來上愛莉老師的頻道，被問到這個問題。當房東、教房東多年。沒想到這次要把撇步教給房客了耶！

各位親愛的房東快來看看，了解房客心態，就是了解自己資產的漲與跌。因為我們經營的是收益型資產，除了買對房子，做好合法工程，控制預算之外。收益型資產最重要環節，就是要出租順利。

搶購口罩、搶購衛生紙、搶購尿布、搶購衛生棉。弄不清缺貨的是紙漿還是不織布，只是恐慌蔓延，只是與真相不見。其實在買房的時候，每一刻都在發生衛生紙之亂。只是讓你悄悄不覺，因為你坐在空蕩的房間。

每間品牌房仲，都有專業的「見面談」空間。越舒適的地方，只會讓你的「軟禁」越難被知覺。餅乾糖果、午餐咖啡。與你話家常，給你小孩看ipad。

總是覺得很奇怪：「我為何非得在這裡談，而不能在外面談。為何買賣方一人一間談，而不是坐在同桌一起談。」

無論改不改隔間套房，公寓的排水管、糞管都容易發臭。無論有沒有做套房，屋齡40年的老房子，電線皮、銅線都有風化、脆化、老鼠啃蝕的痕跡。內行的鄰居都說：「人家那個隔間套房做合法的，全室管線都換過，比你家40年沒更新還安全。」

合法問題解了，還有品質問題。有工班還不夠，要有功力。

：「天啊！怎麼那麼難聞，那個味道瀰漫整個公寓。」

房仲帶看的時候，最怕買方翻臉。房子臭成這樣，誰買的下手。公寓位在4樓，又非管道轉折2樓。怎麼會如此的臭？

6間不6間，真的有差那麼多嗎？

：「其實我做3間就好，是不是不用同意書？」
：「為什麼做5間就是合乎規定，但是多做1間就不行？」

為什麼老屋翻修？如此難以計算成本。

：「林先生啊！可不可以給我個大概預算？」
：「這你們做過很多了，怎麼會沒辦法報價？」
：「外面師傅都說一間20萬，你們是不是差不多？」

距離農曆新年還有兩周，如果手上還有空房，那你恐怕就要空到過年後了。

如果你想在這兩周內租掉，有甚麼好方法嗎？

【租屋折價細節技巧】

不是凶宅？不是海砂屋？甚麼房子，卻讓你賺不到租。

虧到你慘叫，虧到你覺得不能人道。

別人的房子都是金屋、銀屋，為什麼河神只給了我一支普通刀釜。

剛剛經歷大選，你去投票了嗎？也許你遇到很多小時候的鄰居、朋友，也許你支持的人當選、或是落選了。

有些人在fb上面po文，投票所大排長龍。有些人3分鐘就投完，愜意走出來，帶著孩子在操場玩。平平都是國民，怎麼待遇會差那麼多。

這次選舉人數：
總共：1931萬人
第一次投票：118多萬人
返國投票：5143人

成功風格只有文青風，安全隔套只有合法一種。

：「蛤？這麼麻煩喔！還要同意書。」

以前隔套房出租，躡手躡腳偷偷來。現在隔套出租，同意書+合法+報稅！

同意書不會是做房東的痛，而是本來就要做的溝通。

：「因為有您的同意，合法計算才能開始進行。」

一段話是你的合法契機，開大門、走大路。直下層同意書可不是做套房的障礙，而是合理門檻，共好睦鄰。

：「上次那個蔡媽媽，它們家怎麼都不上班的？」

蔡媽媽的兒子，自營了小公司，小女兒也在兒子的公司一同工作。可蔡媽媽的3個姐姐，加起來一共4男3女，沒人上班的。家住北投，特斯拉初試啼聲的時候，一起到展間團購。工作的場子見不到這家人，辛勤跟他們毫無掛搭。出國旅遊留學打卡，IG、FB充滿異國印象。別人的生活主題曲，是愛拚才會贏。他們家的音響，都只有R & B。

：「你不曉得啊！蔡爺爺過世有10年了，身後至少30多億。一份遺產錄音，所有人全懵了。」

原來蔡爺爺對錢啥都沒提，倒是對大家的感情十分掛心。麵包的問題沒解，現在彼此之間也沒了親情。4姊妹告來告去，官司眼看已滿10年。過年還能同桌晚餐，紅包數字只有心機的痕跡。以前我的你總是在我的關心，現在你我都常駐城府裡。

蔡家那些棟房子，荒廢在哪邊，也不只10年了。機械公司，在30年前就縮小營業。20年前，蔡爺爺退休後也沒人接。工業用地後來還變更成了住宅使用，一直乏人問津，直到遺產過戶才發現亮點。不遠處的遠雄豪宅全棟建立，一坪70~80萬，輕鬆穩定。家裡這塊地總有個幾十億，也難怪這官司從沒能停。

蔡家4姊妹的孩子從沒上班，只因為數眾多的家產。這官司爭或不爭，早就昭然若揭。官司贏或沒贏，都是幾億的事情。這些孩子要出去存得幾億，一輩子談何容易。

：「房地產不是一直跌嗎？為什麼還要來學？」

說這段話的人，剛剛line我，問我新莊這個房子，我會買多少？

：「有土斯有財，大概要等到上一輩人都離世了，整個觀念才會改變。」

可是如果上一代人，把所有資產都移轉給下一代，那觀念還會有改變嗎？

驅使你想買的，是價格。沒有絕對低，只有相對低。即使在抗拒，過低、離譜低、破盤低，一樣超有吸引力。影響你決定的，是籌碼、是口袋。當你有一個口袋的時候，就會做一個微型的資金配置。當你有多個口袋的時候，就會做多個避險搭配。

貧窮真的會限制想像，被限制的想像會直接影響見識。少了見識，就是懂得東西少了、有些東西看不見了。看不見機會，也就少了選項。選項變少的那一刻，你總是覺得，我很努力，為何我可以做的選擇並不多？雖然有決定的權利，怎麼感覺如此不自由？

：「緊急狀況！緊急狀況！」
小孩推著玩具，模擬卡通情景。她們才五歲，火災是卡通裡的劇情。來打火的是可愛的消防車，還有波力、安博。沒見識過真正的火舌、真正的濃煙、真正的千鈞一髮。

：「我們可以看到，五樓、六樓已經全面燃燒，記者目前連線位置，是在中和興南路這邊…」
火舌從鐵窗像地獄的手伸進伸出，畫面外有圍觀民眾張嘴驚嘆。每次在這個畫面裡，我發現狼狽的人不多，於是就更擔心是不是還受困其中。木造的輕隔間，變成一道道火牆。缺乏防火區隔，一下子燃燒面積擴大。我們所幸是樓下旁觀的眼睛，但若是身處其中，根本難以想像。

二十多歲服兵役時，我擔任的是空軍消防兵。演習只在機艙放了小火盆，黑煙已經濃密到足以迷路。一開始覺得揹氣瓶在救難時，手腳很不麻利。某一回吸一口濃煙，才曉得暈眩足以致命。

：「由於屬木造建物、室內以易燃材料裝修、缺乏防火區隔、火載量高、逃生通道不足（結構呈中央單條走廊，起火點位於該建物唯一樓梯逃生口），再加上首位房東違法改建隔間與加蓋頂樓、空間狹小，引發煙囪效應。」

：「人家都說房地產有跌，哪有啦！我去看房，開價都好高，教練～這要怎麼買？」

想買便宜，想買折扣。仲介一聽到訊息，立刻先問你有多急。如果買方急，賣方不急，那肯定降不了價。要是雙方都急了，肯定有一人是假。只有賣方急，買方不急才是機會。但是身為買方的你，不急，房仲當你需求很低，擺一邊去。

究竟？是要急，還是不要急？

買個房而已，幾乎要捲起從前的戀愛回憶。記得有個女孩，在我高一時候出現。身材如名模，長相如鄭秀文。當下立馬跟我現在女友分手，結果最後落得兩頭空。這就是急了，收了一個斡旋，另一邊又來不及下，後來兩邊都被別人成交。

另一次是根本沒興趣，想說消遣而已。誰知無心插柳，柳成蔭。後來愛了至深，想賣脫不了手。這房子一抱就抱了七年多，所幸市場多頭，最後還是獲利出場。

急與不急之間，我們說的好像情緒。但是仲介與你，不是情緒主導，感受因素只占次要。主軸是合約、主軸是斡旋金、簽約金、一期款。當你下了斡旋金，你說的數字都是真的，即使嘴上一次也沒強調過一次。當你出了一期款，這合約都有效成立，雙方不再彼此懷疑。

董先生留下這座在赤峰街的老宅，後世子孫爭論不斷。何先生留下一棟在北投的透天厝，一個孩子分得一層。林先生百年以後留下桃園的數個廠房，獨子繼承。

台灣的生育率從民國70年代就下滑到今天，2019年出生數與死亡數交叉。全國人口組成年齡的中位數是40.5歲，人口成長率是千分之1.15。65歲以上的人口是300萬人，佔總人口數的百分之15。

：「繼承件數，去年達5.17萬棟，創歷史新高，今年前四月1.67萬棟，又較去年同期多出約500棟。不動產估價師表示，不動產繼承棟數近年快速增加，除了人口老化因素，贈與節稅效果降低，很多人對名下房子不再事先處分、安排，也是主因。」

數萬棟的繼承裡面，到了下一代，董先生的子子孫孫共同持有多筆土地，後來爭訟超過10年。人不是不努力工作，而是這筆遺產太值得爭取。現今社會想賺個10億多麼不容易，這筆要是律師贏了就搞定，你說爭是不爭。理性的爭，上上法院。非理性的爭，見面喧鬧吵架。超理性的爭，給天擇，等對方先走了，剩下的還能慘勝。何先生的透天厝，4個孩子陸陸續續透露想賣。唯獨老大覺得這有家族意涵，不能輕率處置。一張門牌，4人共有。下一齣戲，誰也沒譜。林先生的數個廠房由獨生子繼承取得，先後賣了兩座獲利數千萬。剩下的出租，也能月入數十萬。被檢舉違建，也被拆了兩三間。無關痛癢，因為受之餘餽贈，而不是打拼積累。

祖先想延續一個傳統的意義，在香爐的兩邊，只能靠擲筊揣摩與後世傳遞。在世的晚輩想傳承家族火炬，跪拜有禮，但孤寂有餘。大家都是行有餘，而力不足。眼看時光飛逝，荒廢的舊宅又老了10歲。牽著小孩經過，只能懷古思情。

：「以前啊！爺爺都是坐在藤椅上，靠著那個欄杆抽水煙。門口偶爾經過鄰居，彼此寒暄。」

：「恭喜恭喜，喜獲麟兒！」

接過彌月禮盒和小蛋糕，小兒的微笑，冬天的暖暖包。孩子的媽已經康復哺乳，隨著每一年買進更多的房子，緊接著也生出小孩。政府才在推行以房養老，沒想到隔套出租就能以房養小。三個孩子的媽，三戶出租屋的房東。這幾年來往頻繁的聯繫之中，其實她一直都不是我們的學員，卻是我們成立課程部門最大的動力。

4年多以前聽說她上了一個包租公菁英課程，3年多以前聽說她買了一間房子。2年多以前才知道那間房子根本不賺錢，遇到她的那天，教練正在跟她同時斡旋。

：「對方出的比你高，你可能要加一點價。」

房仲說這句話，好似在呼吸一樣自然。而我聽這句話，也像吐氣一樣自在。

：「小林，幫我一下，這間怎麼算？我這次會擔心。」

台北市都市更新平均等待期：10年。

10年是甚麼？10年就是：襁褓中的嬰孩都已小學三年級，小學還在偷零用錢的都已經大學三年級，大學畢業生都已經成為中階員工，新婚的青年都已經老夫老妻。

這10年等過去，房子又老了10歲。全台灣屋齡超過50年以上的房屋，有68.5萬戶，屋齡30年以上的，今年已超過410萬戶。有68%的老屋，都在台北市，畢竟台北市大規模發展的早。

：「我這房子，少說現在值3000萬。」

任何一個屋主在台北市區，坪數達35坪的大概都可以隨口喊出這個數字。在你眼裡的是資產增值，在底層民眾心理是貧富差距。好像30多年前的祖先有買房，今天走的就是天堂路。沒買，好像每一刻都像不歸路。一個10年，又一個10年過去。

：「我跟你說，都更就拚這一次。老劉，我們一、二樓聯手起來，這裡是整個案子最黃金的位置，不弄個一億，說不過去。」

棟距、採光、通風、空間、風格、簡單、生活。

緊鄰馬路，棟距自然就有4線車道寬。棟距寬，自然光線充分。透天厝，自然屋型很深，隔出來的套房空間就大。下方有騎樓，階梯往上走，自然大門開在背光處。使用淺暖色，創造生活的感覺。不放任何厚重的點綴，因為居住就是如此輕鬆。關上氣密窗，房客不受打擾的風格就開始了。

這層一共2戶，八間套房。從開租到滿租，短短3天。地處在也蓋不出新房子的老街廓，捷運站出口、火車站商圈。土地面積狹小，附近新房子非常少。

透天厝的優勢，老街區的老房子。閒置的資產，活化成別人居住的希望。

「出租」與「租屋」，是一種都市平衡。
房東房客和諧共生，就是一種居住正義。

親愛的威，生日快樂！

投資那一年，你當我們的救星。創業那一年，你把裝修證照考取。現在你為人父、為人師，帶起一群學生。

生日快樂，36歲了，我們邁向不惑之年。

填問卷，參加免費面談，了解自己是否適合課程：
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明明就可以買現成的衣櫥，為何總是用系統櫃製作？當成本這麼雷同的時候，我們能不能把現場配備再進階？ ：「林先生，我希望可以降低成本，我看喔！直接把系統櫃全部拉掉，我直接買現成家具。」 其實這也並無不妥，但是你想收的套房租金是16,000，裡面的衣櫥卻可以在8,000元套房看到。這房客感受，挺難估計。整體產品，挺難進階。在買benz轎車的時候，總是期待會有bose音響。要是toyota，即使裝了鸚鵡螺，也不至於把camry賣到200萬一台。

對！套房的內部設計，一直都是「產品」定規的問題。房仲間也常常流傳一句話，上回聽前輩教我的：「別在c級的區域，投資a級的房子。」 其實富品更像是隔間套房的「產品經理」，pm的角色，反而不像設計師。因為我們的出發點，是要讓房東能夠在c/p值的成本架構下，推出有「報酬率」的出租產品。

蘆洲長安街，我們推出適合寵物的套房，因為一旁就有寵物運動公園。
內湖金龍路，我們安裝高速網路的套房，而且盡可能大間一點。
永和、板橋、樹林、新莊、中和….，大多數都適合標準房型。

希望房客上癮了這片陽光，分享千百次我們遠渡重洋。

機場工作室小葉的日常，諾大的機場、平坦的跑道。待命的機隊、登機的乘客。天上飛的是來與去的心，因為渴望與責任飛行。地上散步生活漫行，租與住都是愜意。 ：「如果有陽光的時候，清透的玻璃可以看見對面小巷。陰雨的時候，打傘的男生握著手機我為他擔心。」 這裡小葉住了一輩子，家人相聚的時候熱鬧非凡，遠逝的熟悉，才曉得從前的爭吵是一種熱情。 ：「這是我們的產權，我們想要怎麼做還需要樓下同意？這是甚麼法令。」 這是均衡的法令，這是改變的契機。我每次在公寓大廈外面看這一整面窗，靜靜數著一台又一台的冷氣，從窗戶往內猜測格局。走道背面看防火巷的間距，抬頭看看鐵窗帶來不安全感的邏輯。 ：「這一間大概是40坪左右。這一戶應該是套房沒錯？7套？這個違規了。」 從上看到下，從左看到右。你可以在住商混和的大樓，看到每一戶有不同的需求、不同的期待、不同的抱怨、不同的處事習慣。衝突、爭吵、冷漠、疏離，在所難免。

自掃門前雪，也許很容易。為別人負責，也不會是吃虧的涵義。

：「恭喜我們全新亮相的團隊，舞台上的機師，在幾年前還是空姐喔！」 小葉來找我的那天，我看到人生勝利的模型。在機隊工作，女友是月曆上的明星。驗收的那天他沒出現，我僅僅詳實用記事本報備之後，就儘速上架招租了。原先是一起投資，後來女友轉了機師，好像所有的合夥協議，都變得很不容易。

買房對很多人來說是人生大事，有一百種困難，與一百種複雜。父母一代的背景在房市起點，經歷20個冬天。當初的艱困，都是今天的果實。 ：「遙控器上還有你的指紋，歷歷在目靠近的好像還有你的體溫。隨風展翼的瀟灑毫不溫吞，秋天的巷，褪色的春。」 小葉勇敢的投資，在27歲那年，百萬薪水。沒買房自住，而是買房投資隔套出租。少了女友，卻多了租金報酬。少一個人分潤，卻也多一份踏實。

在愛情很親密的時候，麵包好像不太重要。然而更多的麵包，卻能給你更從容的愛情。

不可能的任務，不可能的廁所。有些屋型格局，特別狹長怪異。有做過平行四邊形，也做過梯形、扇形。要把幾間套房塞進這個公寓，總有些意外驚喜。

怪的是我的一位客戶，脾氣古靈。別人偏好方正，他卻特愛買有斜角的房子。

：「林先生我跟你說，每次我跟你定稿平面圖，其實都沒有特別談甚麼。因為你是專業的了，我不必多話。可我告訴你，我選這些平面格局奇特的，來做出租屋，是有原因的...」

隔間套房到底可以小到多小？房客很好奇房東的野心，房東很考驗房客的耐性。其實從來沒有可以多小的問題，因為就居住來看，當然越大越好。就出租來看，當然越多越好。法規有限定間數、有限定載重。再多也過不了6間，凡是想要超過這個水平。違規犯法，招惹檢舉報拆是一回事。危及公安，影響人生福報業障又是另一回事。

：「上次去看到一間套房，在板橋，有夠誇張，我開冰箱撞到床。」

房客看完房，當下總是默不吭聲。下樓拿起手機，卻好像上了肥皂箱到處發聲。眼睜睜的我們也看過很多套房，就這樣臭名遠播。

：「哈囉！好久不見~」

轉身打過招呼，因為這是2年前的客戶。隨口寒暄，互相道謝。人生善緣，有機會跟這個大哥再見到面。手上捧著金孫，左手邊是女兒。小孩的笑容裡，有一種天真的無知從嘴角盪開。眼神裡，卻有天生的靈明在眼角流露。

：「安安~跟叔叔打招呼喔！3個月大，你看她那個大腿，像1歲小孩。」

直下層同意書，是所有投資人哀哀叫的焦慮。年初至今，每一個客人，卻都帶著同意書來簽約。跟客人詳聊發現，也許同意書也是良緣。

：「叮咚~叮咚~葉爸爸早安！」

談同意書，只有去或不去，幾點不是問題。年紀大了，晨運回來，正在看報紙，理性對話，也挺不錯。

業主問我說：「走道為什麼要掛畫？為何不放個販賣機？還可以賺錢？」

販賣機吃電吃空間，四個房客難有多少消費。如果要賣，肯定賣保險套、洗衣精、衛生紙、牙膏。但是毛利很低，實在不需要亂搞。

分享三個特別的業主構想，真的也都是第一次看到的創意。

其實做出租的行業，跟食、衣、住、行、育、樂有關。你的房客開店做生意的，也許是個餐廳、咖啡、小吃、熱炒、燒烤。或是租個補習班、幼兒園。或是經營遊樂場，或是百貨公司。

商業空間出租，大概都是跟 食、衣、行、育、樂 的景氣起伏有連動關係。生意好時，房東跟著調漲。生意差時，整個商圈都空了。

但是我們都沒有講到「住」！

我有個朋友，每天6點起床。早餐過後送孩子上學，9點準時股票當沖機械化運作一個鐘。10-13點專心國內外新聞，理財雜誌，生活閒情逸致。13點鐘準時起跑，當沖交易像電動一樣再拼30分鐘。 ：「你這樣報酬率如何？」
：「年報酬大概4%吧！你呢？」
：「大概6-7%」
：「那你工作多久？
：「裝修有富品工程，出租有富品代租管，我看報表就好。」
：「怎麼會有那麼成熟、標準化！」 找案子實屬不易，見面談歷經7個小時也很累人。半夜一點簽約，代書都怕蓋錯章。但是一年拼一件，一年賣一件。被動收入+資產利得，還是可以穩當。

昨天有個學員，來公司找我聊了好久，最後他問到一個問題~
學員：「你覺得現在房市是買方市場？還是賣方市場？」
我：「你的意思是問說：『現在好不好買吧！』
學員：「對啦！對啦！」

業主問我說：「走道為什麼要掛畫？為何不放個販賣機？還可以賺錢？」

販賣機吃電吃空間，四個房客難有多少消費。如果要賣，肯定賣保險套、洗衣精、衛生紙、牙膏。但是毛利很低，實在不需要亂搞。

分享三個特別的業主構想，真的也都是第一次看到的創意。

上午10:00，我一邊核對帳目，一邊計算近期行銷投放數據。門口來了一個客人，直接說要上課，想了解師徒班的學程。我們就站在走廊，閒聊了30多分鐘。很顯然的，許多人不了解為什麼參加一對一教練課程，卻需要先參加面試。

其實在台灣社會，跟風、盲從、似是而非，是一個普遍、且表面的現象。有時候說的人沒風度慢慢說，聽的人沒雅量靜靜聽。有很多急著銷售課程的老師，還沒把課程核心價值做到位，卻已經把折價說死。或是很多急著要買到賺到的學生，還沒瞭解課程全貌，面對售價先殺了再說。

經歷地溝油、瘦肉精、香精麵包、芬普尼雞蛋，食品安全意識抬頭，食品添加物必須載明在瓶標上。那請問？教育呢？

有人來訊，說包租公不仁不義。課稅、補充保費，讓你繳費哭天搶地。說我們炒房，把台灣變成香港。

關於房地產，我們都在這個食物鏈上生存，我有吃別人，也有人吃了我維生。 後來我們都被安排上了船，兩艘渡輪。一艘滿載罪犯，一艘滿載市民。炸彈在各自船上，引爆器在對方手上。我不是蝙蝠俠，相信你也不是小丑。房地產這個局，是誰設的，我也不知道。12 點以前有一船的人會死，無論我在哪一艘船上，我都會阻止按下引爆器。

你追的是正義，我做的是慈悲。這沒有對錯，不分高低。別讓正義把你變成蝙蝠俠，結果卻做了小丑的事情。

：「試問為何結婚？為何生子？在職場與家庭的雙重壓迫裡，下班以後再擠出一些時間參加親職講座。生完小孩以後，臉龐腫了許多，腳步蹣跚。輕盈的青春與自由，恍如隔世。如果婚姻是走向戀愛的墳墓，其實也不足為奇。只是8年來，風度翩翩的男子，與他年輕時一般菸不離手。當小孩喝完奶，睡著躺在我的左手。而他的左手，握著新買的方向盤。老公的人生好像奔向遠方，而我的人生已經遠離家鄉。來台北的那年，自由是我的嚮往。高房價、高租金，卻是我的仰望。老公在家像個大型家具，這是孩子們的日常。而我眼前的碗筷餐具，心理平衡無法想像。36歲了，下一個家，還會這麼小嗎？18坪大，一家三口。我在台北擁擠，而心理的秩序是一場飄移...」

張小姐委託我的那天，早上我帶小孩去醫院就診。醫院人潮洶湧，身在台灣的習以為常。掛號不過雙，醫術可能沒人欣賞。雖然等了很久，而我卻心存感激。我跟所有人一樣，開著CRV。在等待了兩個小時以後，終於走進診間。

這幾年做了這個小生意，我還能選擇此時此刻陪伴小孩。張小姐的上下班人生，在機車與大雨裡度過。今天又下雨了，我在耳機裡放著爵士樂曲。想起他的透天厝，想起他張爸爸張媽媽的叮囑。想起老舊的天井、木窗。想起我為她改造完成的一刻，眼眶有一種欣慰的感動，像是今天的天氣。

#小康是一種被欲望沖淡的樸實，

#你從容的程度，

#決定了你的富足。

因為在一個幫包租公服務的行業，所以看到截然相反的兩面：

：「我跟你說喔！你敢開工試試看，我跟你沒完沒了。」
：「套房還有合法的？你給我莊肖維是不是？你信不信我去舉報你。」

一樓鄰居是當地里長，站在樓梯間嗆聲。即使口氣很差，好像都充滿正當性。隔壁鄰居住了30多年，一手屋主至今。即使他的頂加違建，蓋好蓋滿蓋到覆蓋水表，蓋到屋簷伸過中線。兇起來毫不懷疑，情緒暴力毫不羞澀。

許多人都是隔間套房新手，特別是坊間跟老師上課的小資族。大公司裡的小女生，涓滴細流才累積成塔。有錢人的收租，是金字塔。小資的收租，只是希望成就蛋塔：「小確幸為什麼這麼難？我不過是想收點租金而已。」

汐止區大同路公寓，這房子是上了半年邱愛莉老師課程以後，又經過一年多的努力，才買到的房子。勉強把百萬頭期款省下來，妥協自己的願望，先買到收租屋，在買自住。一邊堆積著期望，另一邊堆積的是極度害怕失望。買到還不是賺到，隔間套房施工，才是包租公決勝的戰場。

先前聽說其他同學，有遇到很可怕的里長，一早8點就來工地嗆聲

房地產會賺錢，誰告訴你的？有土斯有財，誰說的？這些亙古不變的道理，到底如何其來有自？難道都是自圓其說。台灣這片土地，從國民政府遷台之後，大量現代化建設至今，才有機會造就數次經濟奇蹟。房地產要漲，要兩個元素。一、有限的土地。二、很多的資金。當這個盤局裡，籌碼總數倍增，單位價格飆升是必然。不過在總體經濟看，這跟物價漲幅一樣，其實是上漲在通貨膨脹率裡面。價格是出現在成交雙方的，因此是相對性存在。有人覺得高，有人覺得低。有人覺得划算，有人覺得賺到，所以才會成交。

簡單邏輯先來一題：

*過去三十年，全市場的房價漲了15倍。那你的房子放了30年，賣出的時候，成交價是當初的20倍，那可以說是表現不俗。

再來一題：

難道選擇都是「有好有壞」？「妥協」為何使我們不快樂？

一開始我們這樣舉例：

1. 買車以後，到哪裡都可以開車去，很舒服，但是車不便宜。
2. 有小孩以後，有了完整家的感覺，但是小孩開銷不小。
3. 想要有穩定收入，終於有了工作，但是就少了自由。
4. 想要戀愛，想要浪漫的在摩天輪擁吻，卻一輩子都不想面對家長。

有沒有仔細想過，你不快樂的原因是甚麼？

昨日兩天休假，又到老家附近看了幾個客戶的案子。當客人剛好出現在松山慈惠堂、奉天宮附近的時候。感觸特別深啊！小時候這個地方真的挺偏僻的，老人公寓、廣慈博愛院。有南港國宅以前，這裡是台北市門牌的鄉下。我出生的時候，南港區還是台北縣呢！
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這是一個很靠近信義計畫區的里，純樸到你以為這是彰化田中、苗栗苑裡那樣的鄉下。小時候的信義計畫區是荒煙蔓草，我們在芒草高度過頭的地方停車，走路到全區唯一的建物「華納影城」，爸爸帶我去看「花木蘭」。那年是1998...
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後來情況一直再演變，捷運一條一條通車。最早通車的是市政府站，1999年年底。那時候還有一個名詞，叫做千禧年，我們都曾經擔心千禧蟲病毒，會破壞所有的電腦時鐘。
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2004年底，台北101大樓落成。原來當時的世界第一高樓，這麼靠近福德街的小巷弄。信義路600巷的房子已經起飛了，房地產飛騰的10年。
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2007年，豪宅寶來花園落成，豪宅聚落的氣勢逐漸成形。福德街大道路口，都還是老樣子。林口街很便宜的麵店，20塊以下的麵線，買好多包子不用100。菜市場的叫賣，玉成公園陳舊的游泳池。市長已經從陳水扁，交棒到馬英九，郝龍斌。每個市長都到過慈惠堂參拜，而這個地方的純樸卻絲毫不變。還是可以在路口看到議員費鴻泰為人解說報稅，還是可以看到大有巴士開過狹窄的福德街要回到總站。
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真心房東，真心房客。將心比心，推己及人。

走進房間，熱氣蒸騰。這不尋常的套房，就在眼前不安定的景象。在水蒸氣的迷霧裡面，沒有第二個人。浴室的熱水開著，但是電燈卻關著。我想要拉開窗簾，透一點陽光進來。煞的一聲，把捲簾向上捲動。簾子卻像扭毛巾一樣，打翻了一陣瀑布似的水。整個玻璃上的結了露珠，開窗以後外面是太陽公公。原來房間裡的濕度已是雨林等級，棉被像剛從洗衣機拉出來，而且是沒脫過水的那種。電視機表面上一層水模，我可以用手指頭寫字留言：「好濕。」門板後面，掛了一件鵝絨外套，只是這隻鵝，有點像水鴨了。踩過地毯的時候，會有雨天踩過水漥的聲音。連冰箱上的紙條，都在流汗。

我見過貓咪在家把房間搗亂的套房，也看過房客逃跑一片狼藉的景象。套房三溫暖，我第一次見到。所有的東西都安好在原位，只是都蒙上一層水。牆上的記事板有房客的小插畫，被水蒸氣熨濕之後，變成一幅印象派的水彩。

#台灣合法包租公簡史

套房怎麼大崛起的？

30年前，戰後嬰兒潮進入中年，這些人的孩子開始進入升學的梯隊。又過10年，這一年是1997。民進黨奪下12席縣市首長，大學參加聯考人數是9萬人。之後的五年，聯考人數大幅成長到16萬人，這一年是2003年。當時的錄取率也連連破高，增加了超多的大專院校生，學生套房的需求變的超級強。

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現在主流是上班族？

從2003到現在2019，又過了16年。學生套房已經開始蠢動，原本穩定收租的氣氛開始動搖。就拿我們管理的300位房客來說，都是上班族。僅有5個是研究生，或是香港、中國、馬來西亞、韓國，來台念書的學生。

幾個月前偶然的機會，參加朋友的包租公課程，並且代表公司上台講演。
：「甚麼是資產？甚麼是負債？」
：「所以小孩是資產還是負債？」

好久了，沒有人這麼純粹的再問過這個問題。數年前在「富爸爸系列叢書」裡看過一次，十數年前在「經濟學課程」裡面讀到一次。

其實資產與負債，在會計上只是放左邊放右邊。而投資是看數字的，資產與負債只是時間軸上面，一個是「現有的東西」，一個是「提前取得的東西」。

大哉問，大解析！為什麼會付不出房貸？
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#到底有多少空屋？
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空屋多，大家都曉得，有多少？看過統計數據的沒幾個。根據內政部營建署資訊統計：
「2017年全國低度使用（用電）住宅宅數為86萬4835宅，占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為10.12%。」

投資專家：「mandy，我跟你講個故事，從前有一個投資專家，他教人投資，自己也投資。用隔間套房收租，用房客的租金繳房貸。他不及，年復一年的做。其中他帶著他的學生mandy，買了一間板橋公寓。隔套收租，像他的其他成功案例一樣。招租順利，完成年報酬率7%的任務。」

Mandy：「你說完了嗎？哪有那麼容易的事。」

林先生：「mandy小姐，那你聽應看這個pattern。有一個小資族，我們說她是mandy好了。存了150萬頭期款，想買自己人生第一間房。從新埔看到青埔，從內湖看到內壢。心灰意冷之際，偶然被同事拉去投資講座，意外跨進隔套收租的行列。當年的150萬沒有買房自助，反倒買了一間板橋小房子隔套收租。如今名下已有房在新埔獲利，再次走進青埔，感覺瀟灑舒服。」

Mandy：「感覺…真的差很多…直得好好考慮一下。」

投資對上班族來說，最難的，不是理解。因為上班工作的人，腦袋都特清晰。但是一直在想：「那隔套收租要怎麼”做”？要怎麼經營？」

：「如果你創造了一個投資機制，然後一直在想，怎麼把自己放進去工作？那會不會是把上班的你，從公司，移到你的投資裡？看過了這麼多投資老師，還有炫富感染你的盲目。對比你辛苦的忙碌，羞辱你過往的經驗。用話術挑戰你的忍耐力，用洗腦消費你的理智清明。其實這一直是選擇的問題，你該給自己一個機會。信任自己的聰明，選擇你覺得對的廠商為你服務。把合法、施工、出租、報酬率，一次到位。」

2018.7.24
租管人員開始抄送所有電表，謄錄數字計算電費。

2018.7.28
以line通知所有房客，租金加上電費，舉某a房客為例：「本月份使用電度300度，電費是1,650元，加上租金13,000，一共是14,650。請於8/10以前，按時繳入您的8月份租金+7月份電費，謝謝。」

2018.8.9
收到大部分房客的租金，還有20位房客未繳租。