收入多了、勇氣少了

30歲年薪百萬，是你會放棄工作嗎？如果你有一對即將出生的雙胞胎，或許你會有一點勇氣辭職。或是，你需要一個年收租百萬的地方，給勇氣一臂之力。

在貿易業工作嗎？在物流業工作嗎？在媒體業工作嗎？這對一般人來說，是很好回答的問題。不過，在「電商」這個名詞出現以前，恐怕對婷婷來說是個很難回答的問題。

公司的客戶，婷婷媽咪。今年32歲，22歲時候進入知名網購平台上班，如今資歷已十年了。不只在這個公司已是資深主管，而且在這個行業也是火燙的資深工作者。因為電商崛起是這10年的事情，她的薪水也從22k漲到了102k。扣繳憑單上有不折不扣的真實數字，只是有了孩子之後，被瓜分的時間、消瘦的皮包、萎縮的夢想 紛至沓來。

為什麼馬麻都要上班到很晚勒？

從前那個可以加班到晚上22:30的女強人，現在18:00得準時出現在幼兒園接人。

同事Mandy Liao skype：「夭壽，你有看到群組嗎？19:00還要開會檢討合約進度啦！好不想開會喔！想一下啦！等下開完會去哪裡，如果大家要去玩的話，我還比較有動力把會開完……」

沒有可以玩耍的時間，19:00開會。小孩只好請老公去接。22:00回到家，小孩都洗好睡著了。今晚一覺醒來，又是送孩子出門，接著又是一天。

上週我們提到「資產活化」，「化危機為轉機」。原先這些計劃都不容易，恰巧年輕時存下這棟在新北市38.8坪的房子。蘆洲區，曾經因為地形關係，淹水很多次。但是近十年來的水利工程越趨完善，也就越來越少聽說淹水的情形。捷運通車，河濱公園開放，ubike設站，然後也開起了UNIQLO。重劃區的新房子一棟一棟蓋起來，蘆洲不再是以前的小市集，而是屬於臺北都會的衛星市鎮之一。

距離市中心區，走台64，開車15分鐘。搭捷運，只要30分鐘。在地的工作機會隨著新商場的開幕，也增加了很多。以最近代租管的數字為例子：套房，大約可以租到13,500~15,000。一房一廳 或是 兩房一廳 大約租到20,000~25,000。房客大致有兩大類：1. 開車，然後在臺北工作的上班族。2. 騎ubike，然後在蘆洲工作的商場主管。

目前詢問度還是很高，需求強勁。可惜當地素質好的出租屋很少，而且這個區域老房子的屋況也有待改善。

以38.8坪的例子來說，裝潢費用大概是300～350萬左右，每年收租金額接近120萬。如果無貸款，自有老屋做資產活化，收租金額高，也就是現金流高，回本快速。如果房子有貸款，也能夠快速償還，在房市下行循環之後，出脫這個物件，快速獲利。

房市這一年來雖然很多人看壞，但是下修的幅度不大。對66歲的林先生（化名）來說，這個房子已經付清了。現在賣掉，也不會有好價錢。想要出租獲利，又擔心好不好租。不如整理整理，把隔間工程做起來，把獲利發揮到最大。66歲的年紀對林先生來說，創業，已經是風險太高了。投入在房地產上，還是比較穩健。況且房子擺著也是擺著，不如好好發揮效益。半年前林先生與我們聯繫，當時他仍然有些猶豫。好在我們代租管的案子也不少，才隔兩條巷子，也有一個30坪的物件。我們提供了出租的數據給他參考，提到 租金 以及 一個月內 就完租。還有我們的完工照片給他參考，林先生對這出租屋開始有了信心，變得想要積極嘗試。經過實際測量、規劃、設計、施工、完工、清潔、拍照、驗收，最近就要開始招租了。

蘆洲38.8坪完工物件，照片分享。

去年車禍受傷的爸爸，今年又更加衰老了。人生八十個秋冬過去，孩子一個個長大、出國、唸書、工作。能夠到海外深造是許多家庭的渴望，但是我的人生卻沒有太多選擇。離開了工作，我今年66歲了。孩子慢慢在事業裡打拼，我和太太的生活，好像逐漸困進爸爸的病裡。生病的人都有自己的世界，我們進不去，也不了解他的痛苦。因為語言神經受損，我和爸爸的交流，剩下他的怒目相視、頤指氣使。

Life is a struggle

年輕時的打拼，買下了一棟在蘆洲的房子。如今為了照顧父親，住在沒電梯的公寓變得很不方便。準備在附近的重劃購置新屋，好好裝潢一下，可是這就花去我大半積蓄。我的兩個兒子都即將成年。未來的十年內，我得準備好多筆開銷。買新房子的費用、裝潢的費用、給大兒子結婚的基金、給小兒子結婚的基金、跟老婆往後的生活費用。

這是大部份中年人生的縮影，只是對帳的日子早晚到來而已。有的人46歲被裁員，僅剩的存款用以照顧長者就不夠了。幾年後就要上大學的孩子，開始進入學貸的循環。

一份薪水無法解決這些難題，一份在股票市場的投資也只是另一場豪賭，一份在保險的儲蓄根本所剩不多，從未想過日子可以這麼卡、這麼難過。

這是一種財務觀念的問題，儲蓄型保險的成長幅度極小。在業務員的口舌推波助瀾之下，你買了。但是在提領的一刻才發現，不過就是等於銀行定存。股票市場波動很大，每年平均每位散戶賠掉25～35萬。

年輕人在傳統產業創業，紮實嗎？

挑戰！

堅持不能偷工減料，因此價格總是很高？

挑戰！

我們相信的確有客人要的不是便宜，而是實在。有人要買的就是功夫、建材、know how，而不是馬虎、便宜行事、廉價替代品。只有安全可靠的設備，居家生活才高枕無憂。包租事業，才蒸蒸日上。

坦白說，別家設計公司有的華麗設計，也許我們還拿不出作品。但是在每個200多萬的case裡面，從不為了增加利潤，而壓榨工人。因為我們很清楚一個簡單的原則：那些苛扣下來的最後也不會賺到，只是拖比較久，又還回去而已。

市面上的商品，如果想要高現金報酬，那除非是去賣雞排了。因為利率不斷減碼，各種保本的投資，大概只剩下3%以下的現金回報。而我們提出3%這個數字，也算是相當好的條件了，您比較常聽到的應該是2.88%。

一間套房，一個月的租金是13,000。四個套房，是52,000。每一年，可以收租624,000。

那房貸一年要繳多少，每個月大概是31,000，年繳372,000。

租金減房貸，624,000-372,000=252,000。

也就是說，每一年，做包租公，淨收入 252,000 。

這是一個很簡單，又實際發生過的計算。這個業主他投入了400萬，其中兩百萬繳了房子的頭款，另外兩百萬，裝修好隔間套房的工程。

：“（叭叭叭！）前面的車不走是怎樣！”

在早上八點四十五分的堤頂大道上塞車，今天一樣一早就34度了。

（訊息內容）：晚上不要來接我了，你要的時間，我沒有....

趙小姐傳完給小郭的簡訊之後，把iphone丟在右前座上。她自己有車，但是她男友每天都會來接她下班。交往三年，昨天晚上她提出結婚的想法。

趙小姐：“你打算買個房子嗎？我想跟你一起住了。”

小郭：“我還沒想好，再給我一點時間吧！”

期待能夠買房，存一千萬？

期待能夠買房，對方降價百萬？

期待能夠買房，房市大跌？政府推出平價宅？

到底要用多少不切實際的藉口去等待，到底那一天才能給生命中的另一半交代？

買房的元素不是只有期待低價而已，還有很多事，你注意到了嗎？

何媽媽：“阿國！今天怎麼有空過來。”

阿國：“沒有啦！下午一點有個會議在附近，我吃過午餐想說散步一下。這裡都沒變也，跟以前一樣，下過雨以後，何媽媽的盆栽好漂亮。”

何媽媽：“以前你住這邊的時候，我都會在你的陽台放一點盆栽。因為這樣可以比較有自然的感覺，然後，還可以隔掉一些巷子裡的噪音。知道你在準備考試啦！”

阿國：“謝謝何媽媽啦～“

何媽媽以前是阿國的房東，阿國考上工專以後就到台北租房子唸書。幸運遇上何媽媽一家人，待他就像自己人一樣。阿國一邊念工專，一邊幫何媽媽的孩子補習數學。何媽媽幫阿國準備早晚餐，何家好像多了一個兒子一樣。

曾經從南部北上來打拼，找個一樓的店面做做小生意。然後買個公寓，再分租給附近的大專生。十多年後，當年來租的大專生出社會擔任公司要職。房東的兒女長大了，也考進國立大學。店面的小生意維繫的不錯，照顧了一家人。當年的房客還常常回來寒暄，兒女跟著大哥哥大姐姐長大，也學會了社會的道理。

老媽子：“阿邦啊！都33歲了，你再不結婚。你女朋友的黃金受孕年齡就過了。”

阿邦：“不是啦！媽，現在結婚，根本結不下去啊！要住哪裡？”

老媽子：“讓你女朋友搬來我們家住啊！”

阿邦：“那也要看人家願不願意啊？”

其實阿邦沒說的是，不只是他的女友。連他自己，都不想成家以後還跟家人同住。問題是月薪不過5萬多，頭款都還存不到。講白一點，就算頭款存到了。每個月房貸攤提，也是一筆很硬的現金支出啊！

於是，阿邦身邊越來越多朋友，即使結了婚之後，也是租個房子一起生活。

三十年前的台灣，在市區有間房子。雖然當年貸款利息很高，但還能做些簡單的隔間出租。一方面嘉惠附近的大學生，另一方面也培養家裡小孩有點讀書氣氛。房客同時兼當家教，房東順便煮了晚餐給學生房客。當年這些都很常見，應該是說，當年台灣的人情流通，這很平常、平凡。人與人之間相處簡單，容易親近。

後來房東也因此付清了房貸，房客也出社會成家立業。30個年頭過去，房客、房東的孩子都大了。這是一個樸實的台灣，上進而且積極。也努力，也知足。

如今似乎隔間出租，被貼上負面標籤。違章建築，破壞公共安全，出入份子複雜，利益導向。

其實，這本就是一個如雜貨店鋪的小生意，賺一些一般的現金流。老百姓早就圖的不是發大財，而是安穩過些日子。

我們可以說：“我要存到一億，才夠我退休！”

但是“財務自由”，你需要的不是一億現金。而是每個月有固定現金流進來，然後不必以勞力換取。

2007、2008年的時候我們在做什麼？阿扁總統下台，馬英九上任。期待兩岸政治新局？期待和平帶來房地產價值的穩定。

同時間在美國，一個民宿訂房網正在萌芽。也許我們國內的法令仍在批評日租、月租套房的合法性。但是網路世代迎來的共享經濟，已經為全球未來20年經濟主軸定調。

沒有人想過，一開始airbnb只是一個提供民宿出租資訊的網站。而且還不是豪華民宿，只是提供充氣床墊、簡單美式早點。而且還不是經常營業，而是搭配著美國加州會展旺季，住房需求大增。商務旅館訂房飽和，所以能夠補充性的“協助”沒有訂到房間的商務人士，有個“簡單的地方可住”而已。

政府不是不打房，而是民生經濟已經構築在房產價值之上

存房子

投資房產

以房養老

新政府上任，房市看似突然有了一波“520商機”。時至今日，又過了有兩週。歡慶的激情退燒，留下理性緩步盤整波型。

：“你是師大畢業耶！應該很多學校搶著要你吧！”

：“現在學校這麼多內定，你爸爸是醫師，大概也認識很多老師吧！總之你教甄之後，應該很容易有工作的吧！”

這些話，陳小姐都聽多了。國立大學畢業，很快就取得正式教師資格。可是屢屢面試受阻，北部學校開缺也少，連陳小姐的父母親也感到訝異。70、80年代的日子，能夠有個領薪水的工作，養家、養兒育女，雖然沒有富裕，但也稱得上滿足。現在薪水不高就算了，剋扣的手段這麼多，勞資關係的緊張不止在私人企業呈現。在各公私立學校裡，老闆不是校董、校長，而是眼前一片吵鬧孩子的家長。

參加多次甄選，僅僅獲得一個學期的代課工作，聽說是原先專任的老師去生孩子了...

陳小姐心裡想，那我什麼時候才能結婚生孩子...

就這樣代課做了幾年，學校總是在開會，在檢討沒有意義的教學方法。從前對教育的熱忱，啟蒙教育的各種創造力展現，在北市公立學校一點機會都沒有。教育理念，排序一直都在成績主義之後。

失去雙親的那年，他18歲。自那時候起，家裡的房間變得空蕩。不復過去的擁擠，也許吵鬧也都是逝去的回憶。後來就一直跟阿嬤一起長大了...

朱先生在傳播業擔任攝影師，從基層幹起，一直受到器重。升上正職的攝影師才一年，就接到不少大片。雖然收入不錯，但是很久才回一次家。有時候覺得，片廠的同事才是家人。但是阿嬤86歲了，這兩年衰老得很快。18歲那年，爸媽在一場空難過世了。好像失了根一樣，朱先生在漂泊的工作生涯裡。隨著拍片的節奏，忘記寂寞。

製片：“小朱啊！你在哪裡？”

朱先生：“在台9線，往台東。”

製片：“勘景喔！去台中幹嘛啦！”

朱先生：“台東啦！我是去台東。”

謝先生交辦之後，我們很快畫出了設計圖、還有各工段所需的工程圖。中間好幾次我們都帶著圖面去找他，無奈他可能是新產品進來太忙了。或者是他真的很信任我們吧！

謝先生：“沒關係！你們的圖我大概知道就好了，反正你們還有一年保固嘛！未來一年有什麼狀況我再找你們就好。這種投資我只看數字的，花太多時間不划算。給你們太多意見，你們也不好做事。”

我們超驚訝的，網路上萍水相逢，不曉得是設計圖、完工圖面 加上 一年保固 說服了他。還是facebook行銷太成功了，居然這麼信得過我們。真的是什麼樣的客人都有。

不過，什麼樣的客人對我們做工程來說，都一樣。品質第一、如期如實。沒有廢話、沒有例外。

話不多說，立刻給大家參觀我們的完工圖！

謝先生在貿易公司工作很多年了，年紀剛過45。資深的謝先生在公司已經有十多年了，能有一些固定客源，因此不太擔心新進年輕業務的威脅。直到有一天，主管跟謝先生開會....

主管：“老謝，這麼多年，辛苦了。”

老謝：“還好還好！不會！”

主管：“你知道新進的Marcus 蠻認真的？”

老謝：“是！清楚清楚。”

主管：“你覺得Marcus對商品的眼光怎麼樣？”

上週跟大家分享了徐太太的改建套房。80坪，隔成8間。年收115萬！

租金收七年，扣除隔間成本，淨賺402萬。

若是抵押申貸，房租自己還款。400萬立即能夠入袋。

話說回來，沒讓大家看看這個改建的傳奇，實在太可惜了～

徐太太改建前，這棟位在中和景平路的老房子，是長這樣的：

新北市的徐太太在中和區景平路有間老房子，是丈夫留下來的。兩層樓，一共80多坪。這麼久以來，都租給人家做倉庫。附近距離台64線的高架道路很近，來租房子的是一間貿易公司。他們東西不多，在夜市做點小生意。有個很近的地方能夠當倉庫，再好不過了。

由於房子破舊了，徐太太只收租金，每個月20000塊。反正沒有損失，淨收入，何嘗不可。

貿易公司的陳大哥生意不錯，這兩年鋪貨順利。轉型網路之後，虛擬通路發貨穩定。他需要更大的200坪倉庫，並且增設倉管人員。原先跟徐太太租下這邊位在3、4樓的老屋，於是要退租了。

徐太太深怕丟了這個房客，下個要去哪裡找？

不諳網路，好像只能空等？

改建成套房嗎？投入資本是不是有回收問題？

你如果問我如何去設計一間套房，這...真的太容易了...

但是你來做，這真的太困難了。

每次在blog分享，最後都有客人跟我們說：“一開始是想學啊！最後還是給你們做一做比較快。”

隔套諮詢一鍵進line
https://line.me/R/ti/p/%40jgy1354c
.
line id:@jgy1354c
02-2941-9775 林r

總算整理好了各個資料，以及圖面，立刻就要來跟客戶報告了喔！

以往做套房的客人，只能夠從投資老師那邊，轉介認識一些統包師傅。或是親友之間口耳相傳，知道一些市場上還小有名氣的統包公司。這類型的公司，因為擁有大量過往的施工經驗，因此得到許多菜籃族媽媽的信任。

不過房客的組成素質正在改變，房東的品味也逐漸提高。在市場上獲取 3～6% 的收益開始不是這麼容易，台北市的物件若非自有老宅。買房子，然後拿來抵押貸款，隔間裝修之後出租，幾乎無利可圖。

因此新北市能夠賺錢的熱區還是很多，看是注重現金流收益，可以選擇蘆洲、三重、大學城附近。

或是注重幾年後的轉賣價差，中和、永和、板橋、部分台北市區域，都還能夠考慮。

總算整理好了各個資料，以及圖面，立刻就要來跟客戶報告了喔！

以往做套房的客人，只能夠從投資老師那邊，轉介認識一些統包師傅。或是親友之間口耳相傳，知道一些市場上還小有名氣的統包公司。這類型的公司，因為擁有大量過往的施工經驗，因此得到許多菜籃族媽媽的信任。

不過房客的組成素質正在改變，房東的品味也逐漸提高。在市場上獲取 3～6% 的收益開始不是這麼容易，台北市的物件若非自有老宅。買房子，然後拿來抵押貸款，隔間裝修之後出租，幾乎無利可圖。

因此新北市能夠賺錢的熱區還是很多，看是注重現金流收益，可以選擇蘆洲、三重、大學城附近。

或是注重幾年後的轉賣價差，中和、永和、板橋、部分台北市區域，都還能夠考慮。

每次接案，都能夠深刻理解消費者對套房隔間的不確定性。

這樣做，難到不違法嗎？

這樣做，會不會造成新問題。

這樣隔，對嗎？

有利用到坪效嗎？是不是可以多隔一間？

新北市中永和區，因為地理位置距離台北市僅僅一橋之隔。比起文山區、南港區、內湖可能都更方便進城。所以中永和的居住人口非常高、地狹人稠，能夠利用的空間也相對較少。近幾年來，台北市B級辦公市場受到新興的商旅擠壓。很多擁有B級商辦多年的房東，看準陸客商機。不如轉作商旅，資金回轉率、報酬率都提高很多。南港經貿園區 和 內湖科技園區 的辦公室，不是場地太大，就是單價太高。中小企業開始往新北市找辦公地點，中永和的捷運網路稠密。開車的話，連接橋梁 及 快速道路 也很完整。未來三環三線通車，目前的擁擠也會得到適當人流分散。於是成為首選。

前陣子行政院向媒體宣布，要公開土壤液化的相關資料。一下子人心惶惶，大家打開新聞，其實也就看到政治鬥爭而已。姑且不論馬政府的好壞，也先別臆測民進黨政府究竟想要推動什麼政策。至少資訊業的發達，網路透明化，智慧型手機普及，帶來了很多好處。

富品創毅設計也一向是一個講求流程透明、誠實工程的公司，我們知道什麼，都是樂於分享。

拿最近公開的土壤液化潛勢查詢來說好了，

網址在此 http://www.geologycloud.tw/map/liquefaction/zh-tw

沒跟到流行的真的不能再錯過了。

台北的都市發展腳步，其實算是在近30年間又一次高速倍增。即使國際景氣環境風風雨雨，大家還不都這樣挺過來了。許多人在這些年來也都有機會買了自己的第一棟房，或是投資了第一件不動產。也許還有人抱怨房價過高，但是以相對的價格比例來說，今天能夠買到房子的品質，實在比20多年前要好的太多了。

政府大開重劃區，建商搶建

五股、蘆洲、南港、林口、淡水新市鎮、三峽、汐止、新店、新莊。這麼多年來，政府規劃了許多重劃區。區內高樓林立，文教、綠地規劃完整，目的是希望市民能夠擇良木而棲。先開發新屋，再慢慢處理體質不良的老屋。人口漸漸移動，也慢慢處理都市更新的議題。在民眾換屋過程裡，也因此能夠住在比較堅固的新房子裡。

這20年間，網路成長快速。依賴網路的數位家電越來越多，原先家中最重要的 水、電、瓦斯 和 電話線，現在再加一條光纖網路線。這些準備都能夠讓民眾住得更便利，看似買新屋花大錢，其實省下的是為期數十年的零碎開銷。老舊管線漏掉的水費，收訊不良的電視網路還是要照繳錢，房子老舊東漏西漏不停維修。這些都是無形中蠶食你荷包的日常開銷。

我們不站在投資角度，單純以住宅品質來看。換屋到重劃區，幾乎是人人首選。況且，這是一個心態問題。換個好住的新房子，花個一百多萬好好裝潢一下。不但住得舒服，也覺得錢花在有價值的房子上。

裝潢糾紛層出不窮，不外乎：

＊政府管理失當

＊不肖業者盤據

＊媒體宣傳作假

＊消費者常識不足

富品創毅設計，同樣作為是這個市場裡的廠商。政府不是我們能批評，同業有時我們也還很難規勸。只能盡力把自己做好，對消費者誠實負責。

感謝很多網友來詢問，他們的問題，也可能會是你的參考，不妨看看～

問：我已經有老房子，應該做成套房出租嗎？

答：情況一、當你本身不住在房子內，重新裝修隔間能夠為你帶來另一筆收入。在精準計算投資報酬率（富品創毅在工程前會為您評估）之下，也能夠以保守角度投資。絕非貿進！

情況二、你考慮購置新的房子，改建後的老房子能夠收租。這為你帶來一份被動收入。平衡你買新房子的貸款壓力。

薛大哥有一棟在板橋區的老房子，2013年父親過世之後，權狀過戶到了他手上。房價一直跌，最近想賣了。順便趁著房價轉低，買間比較大的新房子。接連幾週跟房仲接洽，都不是很順利。

房價轉低，賣房不順

房仲小陳：“薛大哥，不好意思啦！這一兩個月委託要賣的件數，一下子爆量。但是現在買房的客人，都是觀望比較多。要成交，恐怕我們要多一些耐心。”

薛大哥：“那你上次跟我介紹的新屋，對方願意降嗎？”

shit！大家都來看房子，卻沒人跟我簽租約是怎麼回事？

明明就離捷運站超近，我租金還降到8000，卻乏人問津？

多半是發生了這些問題：

1.工程前，溝通過的問題，卻沒有照結論實際執行。