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#出租到第五年的套房
#發生了甚麼事？

〝我跟你說，長期經營下來，房子會越來越差，房客也就素質越來越爛，房東越來越沒心，後來都嘛賣掉了結就算了，我還聽過好幾個隨便賣勒！〞
___《網路八卦》

#許多房東是怕租房子的
#只是他們不知道
#房客跟他的孩子們長的都差不多

前兩天看到一則新聞，關於房客很糟糕，入住社區大樓以後，利用中庭烤肉，看到閒置車位，未經允許任意佔用，製造噪音並且惡言相向，社區住戶不堪其擾。

#捕蜂捉蛇
代租管人員，其實有明顯功力之區別。

基本款：能夠幫你把房子出租，把房子管理好。精確收租，代繳一些費用。
進階款：能夠搞定那些消失的房客，或是鄰居糾紛。房客捅出來的怪事，例如被貼滿欠債還錢的告示。

#我知道你們很怕 #別怕
這就是富品存在的意義

上週寫了關於房客消失的貼文以後，反應熱烈。所以今天再加碼一個很扯的房客，實在有夠誇張。

我們要接著寫了，最後要寫，房客消失的故事….

#房客消失

當然不是憑空消失，但是神龍真的不見尾。大家都說，房子要租給「正妹」，正常上班的妹妹，就連我們分享會都有在講。

#代理租管 #職人

任何一份委託，都是業主的信任。把房子交給我們來打裡，完工時幫你招租，在保固期間內繼續幫您服務。處理房客大小事，處理退租簽約帶看很多瑣碎要跑上好幾趟的事情。

「其實我完工到現在，都已經滿租了。也不用自己去忙，富品會幫我跑。」
「換兩輪房客了吧已經，兩年來我都不用自己去現場，因為富品的代理出租職人會負責處理好。」
「以前都覺得租房子很簡單，誰知道現在房客喔！溝通真的有代溝啦！時代不一樣了，真的是專業來處理，租金又高、空窗又少。」

「xxx就是不對！」
「我欠你xxxx而已，你神經病是不是？」
「你不知道xx是可以拖延的喔？」
___《欠租3個月還嗆房東「不知道疫情可以拖的嗎」影片曝光網傻眼》
https://www.mirrormedia.mg/story/20200526edi003/

威哥未免也太公道，居然教起房客租金殺價秘訣？！
這次應邀來上愛莉老師的頻道，被問到這個問題。當房東、教房東多年。沒想到這次要把撇步教給房客了耶！

各位親愛的房東快來看看，了解房客心態，就是了解自己資產的漲與跌。因為我們經營的是收益型資產，除了買對房子，做好合法工程，控制預算之外。收益型資產最重要環節，就是要出租順利。

業主問我說：「走道為什麼要掛畫？為何不放個販賣機？還可以賺錢？」

販賣機吃電吃空間，四個房客難有多少消費。如果要賣，肯定賣保險套、洗衣精、衛生紙、牙膏。但是毛利很低，實在不需要亂搞。

分享三個特別的業主構想，真的也都是第一次看到的創意。

真心房東，真心房客。將心比心，推己及人。

走進房間，熱氣蒸騰。這不尋常的套房，就在眼前不安定的景象。在水蒸氣的迷霧裡面，沒有第二個人。浴室的熱水開著，但是電燈卻關著。我想要拉開窗簾，透一點陽光進來。煞的一聲，把捲簾向上捲動。簾子卻像扭毛巾一樣，打翻了一陣瀑布似的水。整個玻璃上的結了露珠，開窗以後外面是太陽公公。原來房間裡的濕度已是雨林等級，棉被像剛從洗衣機拉出來，而且是沒脫過水的那種。電視機表面上一層水模，我可以用手指頭寫字留言：「好濕。」門板後面，掛了一件鵝絨外套，只是這隻鵝，有點像水鴨了。踩過地毯的時候，會有雨天踩過水漥的聲音。連冰箱上的紙條，都在流汗。

我見過貓咪在家把房間搗亂的套房，也看過房客逃跑一片狼藉的景象。套房三溫暖，我第一次見到。所有的東西都安好在原位，只是都蒙上一層水。牆上的記事板有房客的小插畫，被水蒸氣熨濕之後，變成一幅印象派的水彩。

2018.7.24
租管人員開始抄送所有電表，謄錄數字計算電費。

2018.7.28
以line通知所有房客，租金加上電費，舉某a房客為例：「本月份使用電度300度，電費是1,650元，加上租金13,000，一共是14,650。請於8/10以前，按時繳入您的8月份租金+7月份電費，謝謝。」

2018.8.9
收到大部分房客的租金，還有20位房客未繳租。

從夏天，帶看到入秋。從中秋，等待到冬至。套房不會永遠好租，我也是挫屎過。犯錯的理由偶爾千奇百怪，但是與您分享，就表示你已經進了一階。
曾經，我留錯電話，空等了3周。
曾經，我不知道591有通訊功能，錯過了數個潛在機會。
曾經，原來外縣市有些小區是不看591的，我卻不知道小型社群，跟公佈欄效率更高。
曾經，我開了一個天價，空等多週。
如果您沒有以上問題，房子又是新的，那你已經避免掉80%租不掉的原因。剩下來的故事，原來這個社會，還有這樣的事情。

總會有租不出去的時候，總會有難租的時候。中秋烤肉，誰要看房子？下半年房客們都要領年終，誰敢換工作。換工作的少，找房子的自然就少。也過了畢業潮，10月還沒找到房子的，也有點遜。
每年下半年，都是比較不好租的時候。因為需求下降，供給一樣。通常隔間套房的供給，都不會出大量。除非政府大量釋出公宅、社會宅。租屋需求的部分大概會從每年中秋節以後，一直冷到農曆年。農曆年後初三就有房客開始打電話說要看房子了，春酒以前，很好出租的上半年就開始，一路好到農曆七月。
在樹林區的合法套房，一間難求。在深坑區的合法套房，夫復何求。有些區域供給跟需求都太小，但是優質的套房極少，往往一推出，就秒殺成交。快速成交，絕不代表偏僻地方是王道，你敢到蘭嶼隔套？
但是租不掉，肯定就是罩門。要是不能分析原因，那以後招租，都只能靠拜廟。
三大問題：
1. 產品不對

有天早上六點鐘，房客line傳來一張照片。照片裡有張紅腫的手，還有滿滿的驚駭情緒。
情況是這樣子的：
房客：「小天使，我想問一下，房東用的裝修材料，是不是材質很差？我現在整隻手臂得起疹子了，昨天才剛搬進來而已。」
接著附上一張照片，裡面有她的左手臂，一點一點紅紅的，接近蕁麻疹的等級。
小天使：「你的健康要緊，看醫生了嗎？」
責任歸屬、賠償條件，都不是此刻最緊要的。健康、平安，才是第一個重點。

有些人第一次當房東，他希望可以善待房客，送床罩、送水壺、送保潔墊。覺得吸引力法則，是投資聖旨，好心總會有好報。碰上違約退租，房客苦苦哀求。家境清寒，父母離異。老家幼弟，有年紀卻不成器。老爺爺老奶奶，總是在生病。自己身體也虛，男友又愛發脾氣。無奈有理性卻說不清道理，房客還說她已經懷孕。
業主當不成好房東，反而被當成陳樹菊。希望可憐可憐行行好，退還押金回頭還跟您問聲好。被凹跟被捐獻，一線之隔。助人跟受騙，也一線之隔。遇上各種難解猜疑，總不能開口去說：「來！你家誰死了，死亡證明我看一下。」
這樣敗德，可不行。租金靠得可是祖宗積德啊！
簽約當下，就有機會把房客、房東雙方，都完成定位。遵守契約理性，才有自由共好。這件事這幾年變得越來越容易，因為新一代人，人情談得少，工具理性的思維，越來越好。
年輕人習慣購物時要清楚了解退貨原則，習慣在網路上閱讀所有交易規則。投資前請詳閱公開說明書，簽約具有法律效應，成年應對自己的承諾負責。他們在購買app前要點擊「同意」，表示已詳閱契約條件。他們在辦手機的時候，要簽一份三聯複寫的合約，綁約期間不得退出。種種購物習慣，讓年輕人已經漸漸習慣這些「權責」關係。大部分的孩子，都對租房子的「權利」和「義務」有大致理解。
所以在簽約現場，我們所要做的，就是從容不迫，大塊大塊確認雙方對交易認知是在同一條線上。

許多房東大哥大姊，都還在職場工作，行銷、業務不佔少數。有天妹妹有個房子不好租，客戶說：「那你有穿上房客的鞋子嗎？」

跟著不同的客戶，就會學到不同的品味。不同的品味背後，是不同的人生價值。畢竟租屋是一件「住」的事情，對租客與房東來說，誰都不馬虎。租管人員熱心服務，還是有尷尬難處。電話響個不停，有時很難心無旁鶩。

：「不好意思，我想問一下，你刊登的那間房子，附近有公車站牌嗎？」

：「小天使，請問一下，附近有機車的停車格嗎？」

：「我可以問一個設備的問題嗎？我很怕吵，會不會隔音很差。」

做個鞋櫃好收納，做個衣櫥藏衣服，做個書櫃價值不斐，做個掀床幫家當找個地方。有功能的套房，吸引愛整潔的上班族。有風格的套房，吸引愛生活的soho族。地點好的套房，吸引控管時間的人。用料紮實的套房，吸引細心重視安全的房客。

：「林先生，幫我每一間都加個鞋櫃。」

：「好！」

：「林先生，乾溼分離浴室，必備喔！」

：「好！」

陳同學因為唸研究所而來，因為畢業而離開。王先生因為升遷而來，因為調職而離開。菲比和小郭因為再一起，所以想住一起。陳家兄弟因為創業而聚，也因為倒店而離。租屋的理由有很多，退租的理由也就有那麼多。

陳同學因為九月開學而簽約，當然也在6月畢業。租屋合約小小一疊，帶看結束那天，我就把電子檔line給他了。簽約那天，我還是像星期五餐廳的服務員一樣，蹲在茶几旁，一條一條帶著他念。一般來說，總會有人聽不清楚而發問。而他即將入住的興奮，卻活生生蓋過我的謹慎。在日期寫下105年9月，他同意將會履行2年合約。完整來說，也就是107年9月。我看他眉頭也不皺，於是我也沒說。今年6月不到，他已來違約退租。問：「只差兩個月，能不能夠還是退還全額押金。」學生要不打工兼差，辛勤刻苦。要不就是家長供給，不愁吃穿。2個月租金或是2個月押金，大約就是26,000的決定。在台灣的風俗民情，人是這個島嶼最美麗的風景。由於他的合約是2年，目前已經履行有1年10個月。依數據看，比起1年合約的房客，已經讓我少簽一年合約。所以這個考慮，大概就在退1個月或是退1.5個月之間徘迴。不過我會先請他打掃乾淨，清點內部財物完畢，現場才跟他議定，而不在電話上決議。因為房東扣了房客押金之後，會怕房客把電視搬走。留下合約鑰匙，和一間髒髒的房子。因為房客若能拿回全額押金，責任義務似乎已盡。房子乾不乾淨，垃圾要不要帶走，好像只剩下道德約束而已。

押金的好處是：

1. 押金是錢。
2. 押金是錢，所以雙方都在意。
3. 押金是錢，所以雙方都在意，所以會把事情做到位。