富品創毅工程股份有限公司px部落格｜line id:@jgy1354c / 0972-719-964｜合法隔間套房工程、課程、物業管理

比投資賺錢更基本的，叫做清楚了解自己的財務。
更基本的，叫做清楚記帳。
更基本的，叫做有記帳、有些沒記到。
再退….
就沒記了。

大概還有一百個細節還要改善吧，有些零件的紙箱放在一旁。布置品已經買回來了，忍不住要把它擺起來。有很多時候，站在作品觀點。我們的想法跟業主其實很像很像，都有點迫不及待，都有點愛不釋手。

「nick！下午我可以去看嗎？」
___《業主有點等不及了》

看房看數百間，房仲只覺得你很愛運動。天氣炎熱，午後大雨磅礡。買房總會有卡關瓶頸，別忘了用斡旋疏通。

您說一百句想要買，不如閉上嘴寫張斡旋單。房仲看了斡旋也會少來吵你快去運作，這斡旋至少要押個10萬。

打毛見底，拆除費用+1，貼磚費用+1，防水費用+1。
=成本提高+3，但是安全係數+3。

也可以都不做，新磚硬是貼上舊磚。牆面增加厚，踩著不踏實的地板。藏不了水平，連電線都要走明管。

合法隔間套房，五年來幫助數百位屋主，變身房東。法規越來越嚴格，我們越來越謹慎。今年疫情變化極大，唯一不變的是，租客還在、房東也還在。

同時間，粉絲團也達成15,000人。而粉絲團背後，是行銷、業務、工程專案、代租管小天使、會計財務。每個部門，每一雙辛勤的手，在鍵盤、在電話、在案場、在大雨、把客戶擺心上。

大家好！難得給大家看看我們的樣子。是啊！我們跟你們一樣平凡、一樣認真、一樣敬業。

每天接到來電，都有人設法想自己買房。每一季，我們會開課，有5個學生坐進課堂。一直以來，我們都會發現。

下雨好多天，已經想念陽光了。
https://www.fupindesign.com/new-index-1#/new-gallery-377/

大雨過後最容易看出牆面是否因為壁癌漏水，混凝土有它的使用年限。昨天一個板橋業主，看他眉頭深鎖，正在看一張壁面滲水嚴重，油漆無法著色的照片。他好像覺得自己很衰， 怎麼這種事找上他。

我們施作的案子，90%都是這種高屋齡的公寓。漏水、壁癌、破管、斷線，常常有。

「這樣好像還是不能一勞永逸，有沒有可以打掉重來，全面重建的最完善做法。」
___《板橋業主的鄰居》

昨天有個客戶，是老客人介紹的好友。生平第一次做隔間套房，跟很多人一樣，很擔心、又很陌生。從來沒看過隔間套房，實際完工是什麼樣子，只是聽人家說，改成這樣比較好租。

「我聽人家說啊！公寓改成套房，聽說很好租耶！朋友說可以找你們。」
___《初次見面》

「各位購屋實戰班的同學，歡迎來參加我們的分享會喔！」
___《邱愛莉老師》

每個月愛莉老師都會有好多檔直播，照顧了數千網友想買房的焦慮。每個人都想要買一間會增值的房子，每個人都不想成為房奴。 「我就是想買房，不要再叫我房奴。」
___《想買房的心聲》

「xxx就是不對！」
「我欠你xxxx而已，你神經病是不是？」
「你不知道xx是可以拖延的喔？」
___《欠租3個月還嗆房東「不知道疫情可以拖的嗎」影片曝光網傻眼》
https://www.mirrormedia.mg/story/20200526edi003/

這些木框落地窗，30年前陪伴屋主，15年前換成鋁製門窗。今天師傅開始動手拆除，為新的氣密窗立框。打毛見底，隔間套房需要奠基。

有一種居住正義，是建商賣便宜的房子給你。有另一種正義，是在價格下跌之前，每個人都要生活的好好的。居住平衡，生活品質與人生價值相關。收入與支出，是每個人用勞力交換。如果你的努力，是為了每分每秒的不快樂。那我想，你對自己也不太正義。

奮鬥是每個人都必經的人生，休息是為了走更長遠的路。花費不是為了好吃懶做，理財不是為了天降奇蹟。

因為有電梯，走樓梯的人少了。華廈總共是12層，逃生梯已經見不到梯級。習慣把單車往這裡架，放個不常用的小桌、椅凳也沒差。老爸爸的高爾夫球具，老媽媽的那座舊式縫紉機。電梯公寓權狀有40多坪，實際客廳房裡，也有大三房兩廳。許多投資人總想往這些房子下手，因為若是能改成套房，再租人。這4間套房，就能成為「電梯套房」。有電梯、沒電梯，還是能加上個1、2千塊租金。

在大雨滂沱裡踩過水窪，蟑螂老鼠屍體遍地。60年前的中和車站，如今的南勢角捷運。環保局的師傅揹著消毒噴霧器，把藥劑灌入下水道、花盆、溝縫裡。

直下層同意書注意事項

各位親愛的房東，你們都太厲害了。為什麼別人都簽不到，你都簽的到。現在這種世道，真的還好有你們走的是正道。

走在狹窄土地之間的巷弄，馬路一米，也是臨路土地，有其價值，但已經不敷2020年的使用。建蔽率 + 建築削線，還能保存都市更新後的面貌。每一尺寸要能加值到甚麼地步，還得看未來銷售而定。

昨天的城市下起大雨，跟隨同業與前輩的腳步，深入60年前的歷史故事裡。

「從前這裡是一大戶人家，有人想要整地，就先買了這塊，想要慢慢買到有馬路可通的地方。」
___《前輩哥》

包租公，一個人的股東會。

這是一個精算的年代，對不斷攀升的行情我們沒有期待。你會因為直播開飆國罵而深受吸引，或是有些網紅還年輕，揶揄性關係。

「我告訴你啊！
人生我只求簡簡單單，
全裸躺著有美女相伴，

【這是最北歐的一次了｜富品創毅室內設計完工blog.ep145】

撫遠街外大排長龍，一車又一車的「裝修廢棄物」，在路上排隊。Line群組裡工班無奈回復，客人不解為何現場施工暫停。

這是一周以前就開始發生的事情，最近半年來，就多次遇上調漲。

三天前有一位業界的師傅接受電視新聞採訪，昨天我們在裝修社團也看到直播。

「設計師嗎？不好意思，甚麼時候才會完工。」
___《某業主退休教授》

工程到了木作天花，整個工段都來到下半場。好像粗胚即將成形，風格、型態、空間感，慢慢被塑造出來。

【大蕭條裡的逆轉勝｜富品創毅室內設計完工blog.ep144】

老公寓的隔間套房，就在馬路邊，我該擔心太吵嗎？

昨天下班時候，開過市民大道。三創廣場的燈箱，亮起粉紅色的zero。每天下午兩點鐘，台灣有10萬人上線觀看防疫中心記者會。上一次這種團結，好像是五燈獎快要五度五關的晚上。便利商店有條不紊的秩序，隊伍裡每個人從容不迫的神情。台灣人的精神突然不言可喻，不必說明、不必憲法，因為都寫在靈魂裡。

那些選舉的撕裂，好像是上個世代的事情。還有20多天，新總統即將就職520。

親戚家人、朋友知己，支持意向，有藍有綠。

內政部統計過這個數據，台北市屋齡30年以上建物，一共8.7萬棟。占台北市整體建物35%以上。如果仔細再去分區觀察，以大安區、中山區、松山區、中正區、萬華區，這五區的老屋比例，超過46%。 老人家與老屋。

住了一輩子的公寓，小迪揹著老奶奶下樓梯。沒有電梯，沒有升降椅。沒有安全，只有人力貼身扶助。都市更新的僵局，還在城市裡蔓延一個疫情。政府並不常公告這些確診，但是病例數成長持續。

小迪的父親70多歲了，在疫情裡做這個決定。蕭條裡找商機，數十萬個人的無薪假期，也許疫情終了就是最大契機。

「教練，為什麼其他人都買的到，而我最後要結業了，還沒買到房子。」
___《某位去年度很認真的學員》

他也看了有數十間房子，他也每周勤做作業。他把斡旋寄放在仲介那邊，乾脆不取回，他犧牲所有休假時間。

近期數起火災，原因待查。施作工程危險性高，除了使用防火材料，也要遵守施工規範。一切齊備了，還是要誠心祝禱。以前有前輩跟我們說，開工拜拜是跟當地的靈好好相處。事在人為，我們本來就要認真做好工程。但是其他的人心不可控，周遭的環境很難說。天象不可預測，氣場難以駕馭。

懂得越多事，只發現越常跟客人說：「其實那個部分，我們也不是很懂。」見聞越多，只是越謙卑。

誰也不知道有個疫情會在今年爆發，影響數億人口的移動。誰也沒想到airbnb的營收，從原先是月租的3倍，萎縮到0。高油價一直都不是經濟成長的阻力，我們並沒有因為油價下降而富裕。原來物價通膨不會是最大問題，而是我們競逐追求已經失去緩下來的休息。

房子每個人都會看，但不是每個人都看得懂。如果買來還要裝修，還要重新規畫格局。做成合法隔間套房，成為包租公其實困難重重。

圖片裡是威哥的助理，爬上屋頂水塔，只為了看一眼頂加鐵皮銹蝕情形。

許多人覺得，頂樓加蓋是個商機？
也有房客覺得，頂加是危機？
對報酬率不夠的時候，卻是就是轉機？

「無論在你眼裡的機會，長成甚麼樣子。都應該了解，你想競逐的機會需要多少成本？」

從透光的陽台發現外推的痕跡，我們將瓷磚剃除，勇敢打毛見底。老公寓是層層疊疊的裝修歷史，從初次興建竣工，到合法隔套施工。敷上一層灰泥，再敷上一層磚。粉光層的後面，還有rc毛胚層。每個師傅的手，都曾經在上面來回努力。至於夠不夠用心，總是看在下一個師傅的眼裡。

老屋翻修一直以來都是苦差事，因為目標總在美輪美奐，但是起點卻是殘舊破陋。碎塊覆蓋，或是視而不見的工法，往往業主都不清楚。裝修期間，也鮮少有廠商逐日回報。

《我們公司施行每周回報3次工地 照片 + 文字，已經進入第5年了。》

本週六日，完成了兩次線上分享會。感謝兩場共80多人參與，後面更收到超過50份問卷回饋。今天已經陸陸續續寄發電子書，感謝大家熱情參與。

在照片左前方的是總教練威哥，畫面右邊是分享會來賓正在觀賞的投影片。畫面中間是我的筆電，以及這次的大功臣，感謝LINE。

包租公總是非常正面，穩定賺錢。因為我們感激社會上的各行各業，只有大家好，做收租的才會好。

每年超過500人能夠聽到我們的分享會，希望今年，疫情無阻更多人遠端同步收聽。 （說不定以後就變成富品廣播電台了......） 做一位合法包租公，是最安全的副業。不再用勞力付出，不再以時間換錢。

資產能夠順利投桃報李，投資可以傳承的精彩獲利。

這是我們在工地放樣的現場，破壞之後即是建設！

許多鄰居以為，管線會埋入樓板，以後漏水，非常麻煩。反倒不是，而是讓管線走在樓板上，用墊高包覆管線，多做一層防水保護。

許多業主以為，全部拆了，才好做設計。反倒不是，而是精密拆除，保留多數。節省拆除費、降低噪音影響、新牆極小化。

疫情丕變，市場行情開始喧鬧。

「我跟你說，其實就是跟sars一樣，一定會跌，只是誰第一個去喊下來而已。」
「連續幾個月沒生意可做，之後反彈力道一定很驚人，股票破頂是精采可期。」

以往我們很常是分析區位，然後租金。你有沒有想過，同樣12,000的租金。會出現在：

甚麼地點？
甚麼房型？
甚麼配備？
甚麼人來租呢？ 《12,000的合約｜三種情況》

隔間套房出租，已是收益型資產的旗幟。許多生手、熟手的熱衷此道，卻不是每個人對格局觀點都相同。

投資合法隔間套房，只有兩個關鍵技術，掌握一項，也是摔跤。能掌握兩項，勝率可以達到90%。跟很多股票投資完全不同，許多投資都是在跟市場拚籌碼，跟其他玩家比心態。說穿了是一場包裝精美的博弈，卻有人當作翻身契機。

「我前年多賺了30%！」
「我想要一本進去，翻一倍出來。」

2020年4月7日，距離完工，倒數3周了。業主的滿心期待，卻等來新冠肺炎。 「工程正在收尾了嗎？甚麼時候可以現場參觀？」 從語氣裡聽見業主的期待，其實這幾個月來也感覺到業主的擔心。

三個月前，屆臨年底。工程滿檔，開工只好小延。想說要是做好完工了，碰上過年，也不好租。現在距離完工，僅剩一個月。遇上百年大疫情，全球局勢丕變。很多國家的失業數字，比世界大戰時候還高。

【隔間套房：工地日記】
業主您好，富品專員回報：

留盞燈，夜不深。

永和得和路、板橋民治街、新店民權路、永和仁愛路。
有些蛋黃區，不黃。

與其在暴漲暴跌裡尋求奇蹟，不如房地產穩健可期。

房地產師徒班，歷經一班、二班、三班之後，陸續已經滿班到四、五、六。學員對師徒班的需求，也開始由隔套，轉向價差。 「老師你們的報酬率計算好細緻，其實直接賣掉都會賺錢。」
「老師你們看屋課程未免也太專業了，照這樣看下去，甚麼原況都會現形。」 沒錯！
那些原本要賣給鬼的房子，也不可能讓人去買。

有沒有屋主跟房子一樣美的八卦！
有沒有一句話搞定房地產的狂！

「買在道路的正號，很難賠錢了吧！」

過年席間，火鍋當前。老同學見面，分外親切。她說她老媽，買了一檔基金，連連加碼10年了。表現亮眼好像明星，10年來漲了80%，好強勁、好厲害。看那條成長線，堅挺。看她老媽獲利得眉開眼笑，我也跟著沾些喜氣。

過去兩周，美股跳進清水斷崖。每天的跌幅，都好像在探尋海溝深度。想到我這同學的老媽，分外覺得疼惜。

昨日來電，我們一同約在咖啡店。永康小街、小公園。微斜風、細雨天。不見遊客，稀稀落落說不上春天的陰鬱。聽不到此起彼落日韓語調的笑聲，聽不見導遊吆喝、市集熙攘。

從客人的概念，
到繪製圖面。
從圖面審查通過，
到現場放樣準確。