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#想做包租公最容易遺漏的三件事

〝就弄一弄把房子出租就好了!〞

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#想做合法隔間套房 #到底要準備甚麼呢

網路上傳言說,有不當隔間的,千萬別買,以後怎麼虧都不知道。網路新聞也再傳,市場上大部分的套房都不合法。

這些到底可不可信呢?

事實上,想要成為「合法隔間套房」包租公,只要具備三要素:

#、先有一間老房子

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我們就再來跟大家聊一下天花板吧!

客人說:
〝為什麼一定要作天花板,花好多錢〞

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120740129_2709155795967963_3112786097485511874_o.jpg隔間套房以前都做的神神秘秘,其實裡面怎麼做也沒有太多奇異。只是過往太多不合法,所以都不值一提。現在能夠合法申請了,趕快跟大家細緻解析。

真的!不用再猜了!

#合法隔間套房施作中 #天花封版以前兩管一線

天花用矽酸鈣封版以前,必定要釘上暗架或是實木骨料。很簡單的原理是,把天花板釘上了以後,鋪陳管線就很不方便了,所以水電管線通常會在天花作業之前。

可是天花板裝設完成以後,燈、燈蓋、插座、開關才能夠設置。那水電到底要在天花板之前來?還是之後來?

答案是:來兩次!

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危險老屋都市更新,整體腳步推向2.0。聽說明年會全力輔導各種屋齡公寓,更新成全新的社區。其實在說明會裡面看到,許多焦慮正在被引爆。

#危老都更的焦慮

許多來找我們評估的屋主,其實它們也很希望可以早點都更,或是乾脆賣了提早獲利。這些想法經常遲遲難以決定,因為心裡卡著幾個情緒,上下忐忑不停。

〝聽說更新以後房屋稅會很貴?〞
〝想獲利也還是要賣掉啊!更新以後那麼貴,真的有人會買?〞

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許多人知道我們有一個24個關鍵秘密分享會,下半年度準備全面改版了。很多內容我們重新講了很多次,對!同樣的內容總共已經講了12次。我們打算全面改版,因為房地產投資是個很大的題目,相信大家也可以看到今年漲幅。

在過去一年半的時間,我們從籌畫,到班班客滿到2021年初。許多情況都不如想像中從容,原因是我們始終抱持著一樣的信念在衝。

順利一定是假象,
高峰後面是低谷。
不順才是一種正常,

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陰雨天最浪漫的事情,
就是在落地玻璃窗裡很乾爽。
收租最浪漫的事,
就是你為了工作開手機。
而我拿起手機,

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#為什麼隔間套房不用陽台當公用走道

在隔間套房的格局規劃上,常常遇到客戶給我們全新挑戰。與其說是挑戰,不如說是優化。在反覆來回的組合之下,每一次都會有不同的建議、不同的結論。

唯獨這一點,一直很少被突破。

假設大門就開在陽台上,為何不讓陽台直接變成公共走道?然後連結進出其中兩個房間,或是兩個兩房一廳?這樣不但公共走道極小,而且還能夠讓房間更大,浪費的空間更少。

問題就在,這個配置,牴觸了很多期待:

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前兩天看到一則新聞,關於房客很糟糕,入住社區大樓以後,利用中庭烤肉,看到閒置車位,未經允許任意佔用,製造噪音並且惡言相向,社區住戶不堪其擾。

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早期的公寓,有這款蓋的特別花功夫的。陽台外牆厚度特厚,而且鋪上小馬賽克磚。地板平舖小塊的六角磚,經年累月的熱漲冷縮卻沒有一點膨龜。可見當天施工品質,可見30年前的生活風情。

當年贏過所有的公寓,但是今天可能輸給時代。

敵不過幾十年風吹雨淋,外加颱風地震。細微裂痕,都在我們看不見的混凝土裡。有時樓下來電話說:「我這條牆壁裡面,好像黑黑的,透出來有發霉的感覺,不曉得是不是水痕。」有時隔壁老太太說:「昨天那個雨太大了,風又斜吹,好像從窗框慢慢滲進水來。」

#可愛的小六角磚 #陽台漏水不得已我要把你打起來

就這樣,我們也可以塗上防水施作,也可以注射發泡抵擋。難以抵擋的是屋齡迅速老化,裝修破陋、不敷使用。老人家想搬走,年輕人想換個新裝潢。住家想要整修,又想去住新房。

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很多網友都說我們家是他看過po最多工地照片的公司,其實很久以前,我們也在想行銷要怎麼做。很多同業都會冒出那句話:「只能po完工的美美照片啊!po工地誰要看啊!」

我想這就是時代演進,行銷始終來自於客戶的個性。

當客戶想看見越多完美的線條,美好的生活樣貌。那些很漂亮的完工照片,就會被無限吹捧,大量按讚。而我們常常po上工地照片,客人喜歡我們的直接,喜歡誠懇的簡單美好。

#實木角材 #工地寫真 #愛上誠懇

其實對於一個誠實的公司來說,工地的照片,沒有不能po的角度。只有尊重客人的保留,沒有需要隱匿的陰暗壞朽。

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〝林先生,跟您請教一下,我們去談樓下同意書的時候,要跟他說,我們要做套房嗎?還是說,我們可以講,我家人口多,想要新增兩間廁所。〞

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每一位房東,都會有自己的門道。有人只投資看得到捷運的地方,有人專門投資山腳下的健康步道。

買的便宜,有運氣。
規劃格局漂亮,是看房實力。

但是如果每次都要買在捷運方圓5分鐘,又要便宜。

不只需要很多努力,而且要有強大的心態。買房投資,三個心態盲點,提出來跟大家大白話破題。任誰都有心態弱的時候,智者不怕揭露自己缺點。因為更危險的是:「不自知,然後重複掉進同一個陷阱裡。」而那個陷阱還是自己的盲點,也是人一輩子很難改變的習性。

好!先來看看三個盲點。

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出租的房子,房客真的喜歡嗎?只有房客從心出發的愛上:
一直續約,是必然!

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常常聽到坊間耳語交談之間:
「那個某某老師,很會講,賺很多錢。」
「那個某某師姊,她房子好幾間,賺很多錢。」

其實,她有沒有賺很多,都只是臆測。不過,交談之間這兩位,的確很關心別人似乎很會賺錢這件事。

在業界裡的每個老師,我們認識幾位。

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師傅背影裡面,有滿滿的經驗。甚麼可以拆、甚麼不能拆。管線如何走、電線怎麼配,其實他全都知道。從沒聽過他說想要自己開業接案,因為他只是想把單純的事情做好。我覺得我們每個台灣人都一樣,想把事情做好、把家人顧好。你問我好的定義是甚麼?大概是安穩吧!

早出晚歸時候,也兼顧早睡早起。寧可損失一些自己的嗜好,也要十點上床睡覺。因為孩子有我們在旁邊打呼,他也在習慣的呼吸節奏裡睡著。晨起在努力上工,我們都是單純而踏實的人。

見過很多客人,原來彼此都很像。見過很多鄰居,其實大家也都一樣。

隔間套房,而且合法,是一個人就可以決定的都市更新。

一個人可以做的都更,我們稱為「微都更」。

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買到房子才是隔套的開始而已

威哥週五時陪著學員繼續研究格局,因為每一寸努力都應該切和需求。當初也許用兩房一廳跟套房計算投報,畫成圖面之後還是研究一下更好。

〝4套可以打出一份投報表來。〞
〝這個地方套房比起兩房更快出租。〞
〝這間套房比較大間,因為運用了些畸零空間。可能要幫這間加強設計,才有可能提高租金。〞

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#案場工地拆除

台灣的土地面積有限,環保意識提升,政府也主動有意願處裡各種沉痾負擔。垃圾問題一直受到關注,只是經濟好的時候,便低調,經濟差的時候,便舊事重提。

垃圾也可以掩埋、也可以焚燒、也可以回收利用。只是掩埋無法腐壞、焚燒無法降低汙染、回收利用率也無法很高。

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油漆施工中
有很多案子,接進來的時候都爛的出奇。窗戶是不鏽鋼白鐵,理應是很堅固,卻懸掛一邊,另一頭就搖搖欲墜。隨風飄逸的,還有整個廚房的蜘蛛網。有時候盤據一個角落,上面黏了很多無辜路過的蟑螂螞蟻。有時候織成整張蚊帳一樣,展成一張黑網接住這十多年空屋的所有落塵。

廚房到陽台總有一扇闔不緊的紗門,間歇的風吹進吹出,咖咖~咖咖~敲擊著邊框作響。陽台積水又乾,乾了又積上的重複過程,在牆邊看到歷史的水痕。排水管被一叢綠草佔據,難怪樓下漏水永遠沒解。

空氣裡永遠瀰漫一股臭味,原來人的排泄物遠比豬的要酸腐。仲介還說想上廁所就用沒差,只是停水了不用沖。想想這空屋十幾年,多少看房人來這裡到此一遊。多少黃垢,大概就有多少次帶看。

Ok!不怕!

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#捕蜂捉蛇
代租管人員,其實有明顯功力之區別。

基本款:能夠幫你把房子出租,把房子管理好。精確收租,代繳一些費用。
進階款:能夠搞定那些消失的房客,或是鄰居糾紛。房客捅出來的怪事,例如被貼滿欠債還錢的告示。

特殊款,昨天發生了。我們公司代租管人員,有個特色。沒有三頭六臂,但是有責任感,而且執行力很強。簡單水電能夠自己動手維修,更簡單的會發送影片請房客自己動手。有時能夠諄諄教誨擔任房客導師,有時可以能屈能伸跟房客談判。

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#一房一廳 #隔間套房大應用
有客人一打來,就跟我說:〝我覺得你們的一房一廳好美喔!我指定要做成這款。〞

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#隔間套房的可愛門號碼牌
門牌很有設計感,也不會增加租金回報。

其實不做,房客也不知道。

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#輕鋼架 #噪音處理 #隔間牆

為求隔間使用的材料輕盈,不去破壞樓板。因此捨棄了很多傳統主觀覺得很牢固可靠的材料,取而代之的是白磚、石膏磚、輕鋼架隔間。但是有許多網友都有疑慮,因此拍了這張照片給大家看。

畫面裡銀灰色的就是輕鋼架隔間的「骨料」,隔好以後就會用矽酸鈣「封板」。封板以前必經這個過程,就可以大大改善噪音問題。

〝輕鋼架封板一定很爛,好像木板隔間一樣!〞
〝矽酸鈣板敲起來,跟木板幾乎沒差。空心的,房客都會有火災聯想。〞

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#忘不了花開的煩惱 #也忘不了夜的惆悵
所有的隔套,只能有一個結果,就是滿租。滿地汙泥、破磚殘瓦,都是過程。曾經有多少個夜晚,被業主罵到肚子痛。曾經有多少通電話,業主好擔心到時候租不掉。

昨天家庭聚餐時候,家母說:「奇怪!我看你每一通電話都講很多次,叫人家不用相信你,這樣你之後是要怎麼簽約啦!我看都看不懂。啊就地點很好,你就跟他說一定ok,乾脆一點,這樣不行嗎?」

其實,我也很想啊!

但是真的不能這樣講,寧願不說,讓客人自己找到答案。我們開的是公司,不是宗教。不能教客人說要這樣信,還是那樣信。

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晚上十一點,到公司在工作一下。看到威哥分享給我,學員寫給他的小信。字數不多,洋洋灑灑1,495個字。比我平常發文要多一點,但是無可取代的是,那個感動,綿延很久。

〝我一直喜歡房子改造過程,現在近在眼前,雖然我各方面條件都不好,沒有家人支持,也沒有很多存款(尤其是付完學費就剩更少了XDD),我也知道我可能上過課也沒辦法完成一個物件項目,但是那只能發生在我將所有可能性試完了之後,而不是當時我覺得自己不行所以不去做。〞
__《今年4月份學員yuyu》

26歲,開課第一天,是我第一次看見她。由於是線上分享會收報名表的關係,所有的學員,開課前我一個也沒見過。通過網路直播,看得見再線人數,有時候29人,有幾次89人。最後有意願參加面試的總是不多,只知道更多時候,是彼此珍惜大過彼此獲利,是心靈鼓勵大於口濡以沫。

這個年紀不是我們的主要學生群,因為講求合法貸款、合法買房的關係。許多資金不夠的學員,只能透過線上聽聽。直到今年好幾位學員報名,才知道有很多年輕人,資歷特殊,實力甚鉅。過人努力,沉著與靈性並具。加上存錢能力十分驚人,所幸能夠在一次一次線上分享會裏頭遇見。

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#還好有做合法的
昨天我們家門口,被貼了這張,怎麼會這樣。

「據報坐落本市○○區○○路○段○○巷○號○樓建築物涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事,謹訂於○○○年○月○○日星期○上午○時○○分實施現場勘查,屆時請派員領(與)勘,請查照。」

「說明:
一、 依據○○○年○月○○日本府人民陳情案件(案號:○○○○○○○-○○○○)辦理。
…」

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#拆除的藝術 #背肌 #精拆
隔了四間套房要用電,所以要花一些跟台電合法申請,還要找個合格的水電技師,妥善配管配線,事關安全錢不能省。

四間套房也就是有四間浴室,每間浴室以後都是房客洗澡20分鐘的地方。大量用水,防水一定要好好做。泥作的錢不能省,事關基礎工程的完備。

這樣說起來,好像很多東西都很需要花功夫、花時間。需要精細,需要師傅的細心。

〝那拆除費用總可以省了吧?拆除不就是敲敲打打,撿碎片整理成一包包丟掉而已?〞

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#極少使用的紅磚
自從公司開始做樓板安全規範之後,就越來越少叫紅磚了。傳統隔間套房一定必用紅磚隔間,直到數年前我們研究法規,隔套工法開始改變。

〝為什麼不用紅磚隔間?紅磚不貴,而且隔音又好。而且房客也比較認同,他們近來都會敲牆壁。〞
___《好幾年前的一位房東》

房客想租的是安靜、是安全、是安心、是安穩的家。

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#最近學員遇上的房子 #可不可以買

最近學員遇上幾款房子,你說不可以買呢?

#第一位學員a
住家格局,位在新莊,樓下同意書已經達成默契。唯獨問題在再下一層鄰居,他公益執念很深,做資源回收積功德不遺餘力。可惜的是他記得把東西都撿回家,但是卻沒分類送到回收站。後來最近的那個慈濟回收站搬了好遠,我想非得主動出手幫忙了。

學員a挽起袖子打聲招呼要準備幫阿伯開始清運,阿伯中氣十足嗆出聲音完全不像80歲高齡。

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#愛上裝潢工地 #靜謐的美
每個工地在快速建構的時候,噪音、嘈雜、鋸板子、切割白磚。粉塵、白灰色的顆粒飄浮,黃白色的細末堆積角落。身處其中,覺得手上總是拍不乾淨。流汗,濕黏裡把自己都融入整個情境。

每一個漂亮的室內設計完工,之前!

都是8大工項,19次來回對接。

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#隔套賺多少 #數字裡的秘密

許多老房子的屋主,都會有點想要去住新房子。去年爬這條樓梯,時候還沒有那麼吃力。今年牽著孫子,膝蓋都能磨出聲音。

電梯申請因為結構體已經無充足面積,鐵門內停滿機車腳踏車。通往地下室的鐵蓋子,鎖頭已經鏽蝕崩裂。防空洞已是模糊的歷史,即使兩岸關係緊張,戰略考量已經時過境遷,好像也用不到了。

老房子屋齡一年一年遞增,10年前大聲疾呼要改變,10年後這些房子又老了一圈。老房子不是樹木,沒有因為年輪遞增而更顯價值。也不會流出琥珀,怎麼看也不像寶石。

接過很多電話,屋主住在這公寓有30多年了。很久以前搬上樓的平台鋼琴,很久以前訂製的接榫木梯。當時公寓全新落成,夢想與現實在當下結合。現在又過了這麼久,那些高檔的裝修,只能跟老房子一起腐朽。

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#師傅有時候會放空 #裝潢工人確實辛苦

曉得那些裝修的師傅嗎?也許大家跟這些人距離很遠很遠吧!午休結束,總會看到工人慢慢起身,慢慢伸展一下,準備下半日的工作份量。找一瓶水來喝、開收音機唱歌。圓拱的門框是30年前的景象,下面蹲著2020的憂傷。他好像在想:「人生下一步呢?」

許多在建築工地、裝潢現場的師傅,其實收入不錯。工作有些危險性,不過他們經常曬太陽,通常身強健壯。共同的心聲是:「看能不能少曬一點,太熱了。」心裡想著:「快點灌漿,把樓板全部完成,後面都站在室內了。」

工地危險性高、空氣中粉塵汙染多,對身體多少都有傷害。能夠創造出一個很棒的居住空間,整個過程都不是人能待下來的。工人總是把紙板鋪一鋪就地午休,坐在地上,斜靠鋁窗,吃完便當。有時候鄰居會開門大罵:「收音機關小聲一點,這邊社區很安靜,大家要睡覺。」有時候社區主委看人不起:「抱歉,你們不要上社區的公共廁所。」有時候防疫需求:「不好意思,希望你們戴上口罩。」有時候業主為難:「可不可以『順便』幫我們把這個補起來。」

也許這些現況一時半刻不好改變,但是許多風氣都能夠小地方累積,聚沙成塔。

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#破壞才有建設 #翻修就是與過去道別
學員的心理層面也是

〝可是我朋友跟我說,看房不用這樣量啊?〞
〝但是人家怎麼說可以隔7間?。〞
〝討論區上面說,桃園不用同意書啊!〞

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#每個人一生都會經歷的裝修 #沒看過的水管

吃豬肉沒看過豬走路,住裝潢屋沒看過水電管線。這些事情,常常發生在都市人身上。舉凡發生:

漏水、
爆管、
滲水、

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#開工日常 #每天的虔誠

只有每天在工地來往,
才能夠體會的日常。
努力與仔細都是必須,

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#男子漢 #這篇不要被屏蔽 #師傅歹勢你很帥
新北市的夏天,
工地總是養眼。
雖然今天腹肌少了一點,
真實的汗水,

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#每個人一生都會經歷的裝修 #沒看過的水管

吃豬肉沒看過豬走路,住裝潢屋沒看過水電管線。這些事情,常常發生在都市人身上。舉凡發生:

漏水、
爆管、
滲水、

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#租客網紅 #隔間牆 #紅磚小知識 #材料革命
#輕鋼架 #隔音棉 #防火板

〝我們進門的時候,都要敲一敲。聽一聽是磚牆的聲音,才放心。隔音好,材質牢靠。〞
___《兩個可愛男生的新銳網紅|談如何挑選租屋》

對年紀成熟(年長)的我們來說,老三台就是台視、中視、華視。對20~25歲的年輕人來說,三大媒體是YT、FB、IG。(youtube、facebook、instagram)

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#透天厝 #老台北
#新思維 #微都更

電表箱已經設置完成,大電及表後管線也各付其位。30年前這裡有一家人的歡笑,三代同堂的煩惱。30年後有租客的嬉鬧,投資人的縝密思考。許許多多業主在幾年前總覺得自己的老房子即將朽壞,成為拖累全家人的負擔。人家總說房子很有價值,土地很有價值。你去問問,其實有很多老屋主都很困擾。

〝老屋維修是一筆很可觀的費用。〞
〝修了以後能用幾年,又壞掉。〞

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#下午六點半 #一通電話 #救了一樁投資
〝ㄟ…你好,請問你們這邊,是有在做合法的隔間套房嗎?〞
〝yes!您好,哪邊可以為您服務。〞
〝我現在是這樣,要買人家現成的隔間套房,4樓隔成4套,5樓也4套。啊可是5樓是頂樓加蓋,有被報拆過,這樣有關係嗎?〞
〝頂加有想要隔多單位嗎?〞

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#即將完工 #現勘通過 #即將交屋
又一場即將完工交屋,感謝建築師及公務單位嚴格執行現場勘查作業。讓我們每一場都拿得確實、拿得可靠。記得半年前業主的擔心,通通轉為即將收租的期待。現場大致已經完工,燈也點亮。還沒拆下的塑膠套,還需要細部清潔的地板。

〝年底最後一波好租季節,就在中秋前夕。〞
___《小天使代租管經驗談》

終於趕上,屋主也特別開心。

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#去年的學員 #第一季第一期
合法包租公師徒班的後續故事

學員買到,工程隔好,租金進帳,算是盡到身為導師責任。看到這件事真正改變了他,即使這只是一小部分。

這個改變像是把緊扣的齒輪暫時鬆開,改變轉動速度,切換齒牙結合與分離的頻率。小小的改變就能轉動更大的齒輪,潛移默化、見微知著的調整在無形中沉默發生。

〝教練,早安!同意書簽好了,價格也談妥了,合約後天晚上會跟賣方見面簽約。〞

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#微型都更 #合法隔間套房 #一個人就可以決定的都市更新
〝都更要花十幾年耶!那時候我們都老了。〞
〝危老都更喔!我看都是危害我們這些老人。〞
〝拜託!還要都更,談那麼久,受益人都是我們子孫,根本就不適我們這一代人。〞
___《來自都更說明會,現場人潮的擔憂聲音》

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#尊敬的郭董 #我們一直在買sharp40吋 #第四台
即使這個市場上流通過很多電視盒,我們最常用的還是中華電信和傳統第四台。現在這些業者,都是多頻道加網路的方案,單一主機然後還可以套房內分享wifi訊號。電視機與電視盒通常都在套房中心,房客的筆電手機訊號就可以常常滿格。

而且ott串流的使用越來越普遍,房客另外想看的直播主,或是youtube網紅。還有netflix和愛奇藝。都可以因為有wifi訊號的關係,跟房間內的電視盒主機連線。在手機上面,一鍵輸出,就可以把畫面投放到40吋電視,很方便。

〝這個設定會不會很麻煩?〞
___《房東在問》

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#通風管 #廁所 #合法隔間套房
趁著花板還沒封上去,專案人員留下這張照片。昨天po上群組,業主在問那兩根管子這麼粗是甚麼?

這是來自廁所的通風管!

原先一間公寓,有1~2間衛浴。通常這2套衛浴會相鄰,然後都會有對外窗。浴室使用結束就開窗,水氣逸散、保持乾燥。

隔間套房的設計通常很難這麼做。

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工程收尾階段,鄰居都已經相處有幾個月了。接受還是討厭,大概都有譜。師傅來回進出,粉塵帶進帶出。來回灑掃幾次樓梯,睦鄰印象就能逐步建立。許多過程都不完美,但是結果能夠滿意。過程會成為談笑的歷史,因為租金收進您的口袋裡。

一年幾十位業主成為我們的客戶,先是忐忑不安,然後懷抱期待。接著熱情衝撞,難免得失起伏。最後平和冷靜,都是因為帳戶豐盈。

以下年租金預估回推,您可以參考您在哪一區,會是哪一種模型。

模型一、
100萬年收租

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#拿到合格證了 #發票
我們總是把發票跟合格證夾在一起給客人,因為裝修發票可以在業主賣出的時候,折抵作為房子的成本。合格證可以保護投資安全,跟著下一個房東繼續收租。

其實每一件隔套,最難的過程,富品都能夠幫你做到:
1. 評估
2. 報價

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#我知道你們很怕 #別怕
這就是富品存在的意義

上週寫了關於房客消失的貼文以後,反應熱烈。所以今天再加碼一個很扯的房客,實在有夠誇張。

房客女孩子,比我們的女兒都還普通。肯定是您女兒比她漂亮,但是她更乖巧平凡。沒想到的事,就在每個月裡慢慢發生….

「不好意思喔!您遲繳租金+電費,這樣會產生滯納金,應該是忘記了,幫我記得匯入喔!」

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我們要接著寫了,最後要寫,房客消失的故事….

#房客消失

當然不是憑空消失,但是神龍真的不見尾。大家都說,房子要租給「正妹」,正常上班的妹妹,就連我們分享會都有在講。

那次租給一個房客,女孩子,身高168,來自宜蘭。大學畢業以後,一直在台北市區工作。是做網拍小助手,還有一些粉絲團小編之類的。來租房子的時候,有員工證,也有身分證。留的資料也確實正確,女生白白淨淨也很美。

她一直都很安靜,就算在走廊遇見也不發一語。天氣熱的時候,汗都要滴下來了。戴著口罩的她,你幾乎沒感覺到她呼吸的聲音。

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