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|面試學員現場|
【富品課程ep.41《合法理財包租公總教練|李威》】

許多人在求職、升學、移民、登記 都需要通過面試。有時候面試是別人選你,有時候是你選別人。

合法包租公師徒班,從第一班就開始這個「面試」的流程。學生也在挑老師,老師也在選學生。

#關於說服

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比投資賺錢更基本的,叫做清楚了解自己的財務。
更基本的,叫做清楚記帳。
更基本的,叫做有記帳、有些沒記到。
再退….
就沒記了。

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大概還有一百個細節還要改善吧,有些零件的紙箱放在一旁。布置品已經買回來了,忍不住要把它擺起來。有很多時候,站在作品觀點。我們的想法跟業主其實很像很像,都有點迫不及待,都有點愛不釋手。

「nick!下午我可以去看嗎?」
___《業主有點等不及了》

「附近很難停車喔!可是你的案子地點很好,坐捷運去會比較ok。」
___《專案人員nick》

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看房看數百間,房仲只覺得你很愛運動。天氣炎熱,午後大雨磅礡。買房總會有卡關瓶頸,別忘了用斡旋疏通。

您說一百句想要買,不如閉上嘴寫張斡旋單。房仲看了斡旋也會少來吵你快去運作,這斡旋至少要押個10萬。

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打毛見底,拆除費用+1,貼磚費用+1,防水費用+1。
=成本提高+3,但是安全係數+3。

也可以都不做,新磚硬是貼上舊磚。牆面增加厚,踩著不踏實的地板。藏不了水平,連電線都要走明管。

「我家原先就是3房兩廳了,把2廳築起牆面,也就5房了。最好可以放進日式的塑膠全套廁所,5套房就可以完成。」
___《老公寓的老屋主》

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合法隔間套房,五年來幫助數百位屋主,變身房東。法規越來越嚴格,我們越來越謹慎。今年疫情變化極大,唯一不變的是,租客還在、房東也還在。

同時間,粉絲團也達成15,000人。而粉絲團背後,是行銷、業務、工程專案、代租管小天使、會計財務。每個部門,每一雙辛勤的手,在鍵盤、在電話、在案場、在大雨、把客戶擺心上。

大家好!難得給大家看看我們的樣子。是啊!我們跟你們一樣平凡、一樣認真、一樣敬業。

我們是富品創毅,五週年生日快樂🎂

富品創毅設計 FP DESIGN

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每天接到來電,都有人設法想自己買房。每一季,我們會開課,有5個學生坐進課堂。一直以來,我們都會發現。

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隔套小教室頻道,再youtube頻道重新開張囉!一點一滴為大家提供,隔間套房相關訊息。減少大家對隔間套房的誤解與盲點,增加正確的認知,還有實事求是。

以往總是謠言滿天飛,或是爬公文找不到資訊。今天我們業務部總監韓明,幫大家概觀合格套房的三大問題。

想要做合格套房,大家最想要問的就是:
1.租金行情?
2.可不可以合格?
3.裝潢預算要多少?

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下雨好多天,已經想念陽光了。
https://www.fupindesign.com/new-index-1#/new-gallery-377/

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大雨過後最容易看出牆面是否因為壁癌漏水,混凝土有它的使用年限。昨天一個板橋業主,看他眉頭深鎖,正在看一張壁面滲水嚴重,油漆無法著色的照片。他好像覺得自己很衰, 怎麼這種事找上他。

我們施作的案子,90%都是這種高屋齡的公寓。漏水、壁癌、破管、斷線,常常有。

「這樣好像還是不能一勞永逸,有沒有可以打掉重來,全面重建的最完善做法。」
___《板橋業主的鄰居》

我看著他的水泥屋簷龜裂開來,鋼筋的鏽蝕滲漏著泛黃的髒水。滴在他的花盆裡,我的腳邊。

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昨天有個客戶,是老客人介紹的好友。生平第一次做隔間套房,跟很多人一樣,很擔心、又很陌生。從來沒看過隔間套房,實際完工是什麼樣子,只是聽人家說,改成這樣比較好租。

「我聽人家說啊!公寓改成套房,聽說很好租耶!朋友說可以找你們。」
___《初次見面》

5年前我們成立公司,唯一的文宣,是一個保證可以賺400%的海報。數字不正確、照片也色偏、海報還只是貼在辦公室裡面。5年後我們的粉絲團,距離15,000人訂閱+按讚,僅剩一步之遙。

照片裡的客人,正在看我們最近拍攝的影片。能夠用短短5分鐘,讓他對套房完全有概念,真的很有成就感。見面時候的那些擔心少了很多,她的眼神是信任我們訊號。

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「各位購屋實戰班的同學,歡迎來參加我們的分享會喔!」
___《邱愛莉老師》

每個月愛莉老師都會有好多檔直播,照顧了數千網友想買房的焦慮。每個人都想要買一間會增值的房子,每個人都不想成為房奴。 「我就是想買房,不要再叫我房奴。」
___《想買房的心聲》

居住正義的怒吼,安居樂業的期待。長輩都說有土斯有財,通貨膨脹卻讓房子節節攀漲。你不是買不起房,而是「怕」買不起房。

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「xxx就是不對!」
「我欠你xxxx而已,你神經病是不是?」
「你不知道xx是可以拖延的喔?」
___《欠租3個月還嗆房東「不知道疫情可以拖的嗎」影片曝光網傻眼》
https://www.mirrormedia.mg/story/20200526edi003/

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這些木框落地窗,30年前陪伴屋主,15年前換成鋁製門窗。今天師傅開始動手拆除,為新的氣密窗立框。打毛見底,隔間套房需要奠基。

有一種居住正義,是建商賣便宜的房子給你。有另一種正義,是在價格下跌之前,每個人都要生活的好好的。居住平衡,生活品質與人生價值相關。收入與支出,是每個人用勞力交換。如果你的努力,是為了每分每秒的不快樂。那我想,你對自己也不太正義。

奮鬥是每個人都必經的人生,休息是為了走更長遠的路。花費不是為了好吃懶做,理財不是為了天降奇蹟。

這些師傅,配合很多年了。

「我們在做事,不會像一般人想那麼多啦!有工就做,想那麼多勾心鬥角幹甚麼。」

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因為有電梯,走樓梯的人少了。華廈總共是12層,逃生梯已經見不到梯級。習慣把單車往這裡架,放個不常用的小桌、椅凳也沒差。老爸爸的高爾夫球具,老媽媽的那座舊式縫紉機。電梯公寓權狀有40多坪,實際客廳房裡,也有大三房兩廳。許多投資人總想往這些房子下手,因為若是能改成套房,再租人。這4間套房,就能成為「電梯套房」。有電梯、沒電梯,還是能加上個1、2千塊租金。

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在大雨滂沱裡踩過水窪,蟑螂老鼠屍體遍地。60年前的中和車站,如今的南勢角捷運。環保局的師傅揹著消毒噴霧器,把藥劑灌入下水道、花盆、溝縫裡。

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直下層同意書注意事項

各位親愛的房東,你們都太厲害了。為什麼別人都簽不到,你都簽的到。現在這種世道,真的還好有你們走的是正道。

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走在狹窄土地之間的巷弄,馬路一米,也是臨路土地,有其價值,但已經不敷2020年的使用。建蔽率 + 建築削線,還能保存都市更新後的面貌。每一尺寸要能加值到甚麼地步,還得看未來銷售而定。

昨天的城市下起大雨,跟隨同業與前輩的腳步,深入60年前的歷史故事裡。

「從前這裡是一大戶人家,有人想要整地,就先買了這塊,想要慢慢買到有馬路可通的地方。」
___《前輩哥》

「這一塊塊買起來,其實很像下圍棋。有時候兩邊從兩個方向攻進來,會在中間王見王。」

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包租公,一個人的股東會。

這是一個精算的年代,對不斷攀升的行情我們沒有期待。你會因為直播開飆國罵而深受吸引,或是有些網紅還年輕,揶揄性關係。

「我告訴你啊!
人生我只求簡簡單單,
全裸躺著有美女相伴,

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教員工誠心誠意,業主最多獲利。報價透明,期待更多商機。

隨著疫情趨緩,業主也逐漸放心。台灣的房地產會好,是靠健康的人民 + 富裕的心。總市場的數字一直都夠,特別是這兩個月急速回流。

以前常聽到新聞報導說:
「台商熱錢回流!」
「返台投資。」

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【這是最北歐的一次了|富品創毅室內設計完工blog.ep145】

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撫遠街外大排長龍,一車又一車的「裝修廢棄物」,在路上排隊。Line群組裡工班無奈回復,客人不解為何現場施工暫停。

這是一周以前就開始發生的事情,最近半年來,就多次遇上調漲。

三天前有一位業界的師傅接受電視新聞採訪,昨天我們在裝修社團也看到直播。

「市長展現決心,必須處裡廢棄物管理問題。」
___《某新聞台記者報導》

「政府都沒有同理心,也沒有配套措施,說封就封,那我們東西要往哪裡倒。」

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「設計師嗎?不好意思,甚麼時候才會完工。」
___《某業主退休教授》

工程到了木作天花,整個工段都來到下半場。好像粗胚即將成形,風格、型態、空間感,慢慢被塑造出來。

「我很喜歡多用一些間接照明,幫忙一下,看怎麼搭配。不過還是以設計師你們為主啦!」
___《還是跟剛剛同一個業主》

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【大蕭條裡的逆轉勝|富品創毅室內設計完工blog.ep144】

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老公寓的隔間套房,就在馬路邊,我該擔心太吵嗎?

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昨天下班時候,開過市民大道。三創廣場的燈箱,亮起粉紅色的zero。每天下午兩點鐘,台灣有10萬人上線觀看防疫中心記者會。上一次這種團結,好像是五燈獎快要五度五關的晚上。便利商店有條不紊的秩序,隊伍裡每個人從容不迫的神情。台灣人的精神突然不言可喻,不必說明、不必憲法,因為都寫在靈魂裡。

那些選舉的撕裂,好像是上個世代的事情。還有20多天,新總統即將就職520。

親戚家人、朋友知己,支持意向,有藍有綠。

難得有這樣120天,我們只關注「珍惜」。

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內政部統計過這個數據,台北市屋齡30年以上建物,一共8.7萬棟。占台北市整體建物35%以上。如果仔細再去分區觀察,以大安區、中山區、松山區、中正區、萬華區,這五區的老屋比例,超過46%。 老人家與老屋。

住了一輩子的公寓,小迪揹著老奶奶下樓梯。沒有電梯,沒有升降椅。沒有安全,只有人力貼身扶助。都市更新的僵局,還在城市裡蔓延一個疫情。政府並不常公告這些確診,但是病例數成長持續。

小迪的父親70多歲了,在疫情裡做這個決定。蕭條裡找商機,數十萬個人的無薪假期,也許疫情終了就是最大契機。

這些過了30年的老房子,自住覺得為難,租人談何簡單。雖有建築法令可循,但卻沒有窗口可尋。

「跟您請教一下,關於隔間套房的法規限制有哪些?」

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「教練,為什麼其他人都買的到,而我最後要結業了,還沒買到房子。」
___《某位去年度很認真的學員》

他也看了有數十間房子,他也每周勤做作業。他把斡旋寄放在仲介那邊,乾脆不取回,他犧牲所有休假時間。

我們一起陪他,在line裡面,跟他一起度過整個「見面談」的時間。

「差50萬、差70萬。」

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柯先生,謝謝您的美言,富品有你真好。
柯先生跟我們都是室內設計同業,同業委託,特別甘心。

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近期數起火災,原因待查。施作工程危險性高,除了使用防火材料,也要遵守施工規範。一切齊備了,還是要誠心祝禱。以前有前輩跟我們說,開工拜拜是跟當地的靈好好相處。事在人為,我們本來就要認真做好工程。但是其他的人心不可控,周遭的環境很難說。天象不可預測,氣場難以駕馭。

懂得越多事,只發現越常跟客人說:「其實那個部分,我們也不是很懂。」見聞越多,只是越謙卑。

誰也不知道有個疫情會在今年爆發,影響數億人口的移動。誰也沒想到airbnb的營收,從原先是月租的3倍,萎縮到0。高油價一直都不是經濟成長的阻力,我們並沒有因為油價下降而富裕。原來物價通膨不會是最大問題,而是我們競逐追求已經失去緩下來的休息。

現在停滯了,蕭條了,危機才正在一個一個爆發。做包租公的總是很沉默、很安靜。

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房子每個人都會看,但不是每個人都看得懂。如果買來還要裝修,還要重新規畫格局。做成合法隔間套房,成為包租公其實困難重重。

圖片裡是威哥的助理,爬上屋頂水塔,只為了看一眼頂加鐵皮銹蝕情形。

許多人覺得,頂樓加蓋是個商機?
也有房客覺得,頂加是危機?
對報酬率不夠的時候,卻是就是轉機?

「無論在你眼裡的機會,長成甚麼樣子。都應該了解,你想競逐的機會需要多少成本?」

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嶄新完工,亮麗登場!住家案件總算又開出一炮,這次我們承接的案子,是個單身小坪數樓中樓喔!

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從透光的陽台發現外推的痕跡,我們將瓷磚剃除,勇敢打毛見底。老公寓是層層疊疊的裝修歷史,從初次興建竣工,到合法隔套施工。敷上一層灰泥,再敷上一層磚。粉光層的後面,還有rc毛胚層。每個師傅的手,都曾經在上面來回努力。至於夠不夠用心,總是看在下一個師傅的眼裡。

老屋翻修一直以來都是苦差事,因為目標總在美輪美奐,但是起點卻是殘舊破陋。碎塊覆蓋,或是視而不見的工法,往往業主都不清楚。裝修期間,也鮮少有廠商逐日回報。

《我們公司施行每周回報3次工地 照片 + 文字,已經進入第5年了。》

同一件事:
第一次做,叫創新。

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本週六日,完成了兩次線上分享會。感謝兩場共80多人參與,後面更收到超過50份問卷回饋。今天已經陸陸續續寄發電子書,感謝大家熱情參與。

在照片左前方的是總教練威哥,畫面右邊是分享會來賓正在觀賞的投影片。畫面中間是我的筆電,以及這次的大功臣,感謝LINE。

包租公總是非常正面,穩定賺錢。因為我們感激社會上的各行各業,只有大家好,做收租的才會好。

每年超過500人能夠聽到我們的分享會,希望今年,疫情無阻更多人遠端同步收聽。 (說不定以後就變成富品廣播電台了......) 做一位合法包租公,是最安全的副業。不再用勞力付出,不再以時間換錢。

資產能夠順利投桃報李,投資可以傳承的精彩獲利。

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這是我們在工地放樣的現場,破壞之後即是建設!

許多鄰居以為,管線會埋入樓板,以後漏水,非常麻煩。反倒不是,而是讓管線走在樓板上,用墊高包覆管線,多做一層防水保護。

許多業主以為,全部拆了,才好做設計。反倒不是,而是精密拆除,保留多數。節省拆除費、降低噪音影響、新牆極小化。

許多房客以為,家具是新的、設備是新的、地板是新的、油漆是新的,可是看不到的地方,都是破敗陳舊。反倒不是,而是管線重新布局,電源重新申請。多迴路設置,無熔絲開關斷點設計。降低電線短路風險,精算電荷乘載量。

我們總是在案場,我是前往案場的路上。公寓的鄰居住得很近,太吵的、太髒的、造成不便的工程,優先跟鄰居說明。

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疫情丕變,市場行情開始喧鬧。

「我跟你說,其實就是跟sars一樣,一定會跌,只是誰第一個去喊下來而已。」
「連續幾個月沒生意可做,之後反彈力道一定很驚人,股票破頂是精采可期。」

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以往我們很常是分析區位,然後租金。你有沒有想過,同樣12,000的租金。會出現在:

甚麼地點?
甚麼房型?
甚麼配備?
甚麼人來租呢? 《12,000的合約|三種情況》

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隔間套房出租,已是收益型資產的旗幟。許多生手、熟手的熱衷此道,卻不是每個人對格局觀點都相同。

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投資合法隔間套房,只有兩個關鍵技術,掌握一項,也是摔跤。能掌握兩項,勝率可以達到90%。跟很多股票投資完全不同,許多投資都是在跟市場拚籌碼,跟其他玩家比心態。說穿了是一場包裝精美的博弈,卻有人當作翻身契機。

「我前年多賺了30%!」
「我想要一本進去,翻一倍出來。」

股市的正常獲利率就在5~10%。大贏一把的,往往不是你,是教你的人。大敗一場的,你希望是別人,但是你期待有人安慰眼神。

合法隔間套房投資,只需要掌握兩個動作:

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2020年4月7日,距離完工,倒數3周了。業主的滿心期待,卻等來新冠肺炎。 「工程正在收尾了嗎?甚麼時候可以現場參觀?」 從語氣裡聽見業主的期待,其實這幾個月來也感覺到業主的擔心。

三個月前,屆臨年底。工程滿檔,開工只好小延。想說要是做好完工了,碰上過年,也不好租。現在距離完工,僅剩一個月。遇上百年大疫情,全球局勢丕變。很多國家的失業數字,比世界大戰時候還高。

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【隔間套房:工地日記】
業主您好,富品專員回報:

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留盞燈,夜不深。

永和得和路、板橋民治街、新店民權路、永和仁愛路。
有些蛋黃區,不黃。

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與其在暴漲暴跌裡尋求奇蹟,不如房地產穩健可期。

房地產師徒班,歷經一班、二班、三班之後,陸續已經滿班到四、五、六。學員對師徒班的需求,也開始由隔套,轉向價差。 「老師你們的報酬率計算好細緻,其實直接賣掉都會賺錢。」
「老師你們看屋課程未免也太專業了,照這樣看下去,甚麼原況都會現形。」 沒錯!
那些原本要賣給鬼的房子,也不可能讓人去買。

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有沒有屋主跟房子一樣美的八卦!
有沒有一句話搞定房地產的狂!

「買在道路的正號,很難賠錢了吧!」

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看著我們名下的隔間套房,還有租金。 這小日子,格外珍惜。 (1).png

過年席間,火鍋當前。老同學見面,分外親切。她說她老媽,買了一檔基金,連連加碼10年了。表現亮眼好像明星,10年來漲了80%,好強勁、好厲害。看那條成長線,堅挺。看她老媽獲利得眉開眼笑,我也跟著沾些喜氣。

過去兩周,美股跳進清水斷崖。每天的跌幅,都好像在探尋海溝深度。想到我這同學的老媽,分外覺得疼惜。

昨日來電,我們一同約在咖啡店。永康小街、小公園。微斜風、細雨天。不見遊客,稀稀落落說不上春天的陰鬱。聽不到此起彼落日韓語調的笑聲,聽不見導遊吆喝、市集熙攘。

此時台北蕭瑟得好像大病一場,有時候覺得人還沒有瘟疫,這些行業都已經確診隔離。

隔離在繁榮之外的,還有我們話題。原來她老媽子那支強勁的基金,昨日宣告跌停。吐完過往10年所有獲利,倒賠百餘萬已是生還奇蹟。

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從客人的概念,
到繪製圖面。
從圖面審查通過,
到現場放樣準確。

千錘百鍊,

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