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完工學員隔套案的心得

擔任教練時候，李威得花不少精神督促。擔任廠商的時候，公司傾所有力量支援服務。教練跟學員之間，在平等教學相長的氣氛下，還是有些沉默的矜持，學員總是很尊敬教練。後來學員工程案件委託給公司，又變成客戶與廠商的關係。

每完成一件，在驗收時後看著他們的眼神。就知道這種心想事成，他們都非一般人。半年前他們都做了決定，從舒適圈來到這個全心領域。半年後都已經對投資有出口成章的理據，甚至有很多投資單價，都有青出於藍的手氣。

對目標忠誠的好處

套房投資經常歷時很長，從選屋、議價、購入、交屋、裝潢、申請、竣工、出租，整個時間軸會拉長到三個月至半年。政府買賣房屋課稅修法後，房地合一稅前兩年稅率很高。況且隔套最有利差的兩件事情，一個是收租、另一個是銷售。

如果你今天買的東西，明天就可以賣掉，而且可以賺上200萬。心理肯定覺得非常刺激，也非常高興。所謂投機，其實我們一直沒有在提理性。而是一種瀰漫著讓你覺得不安定的情緒，在冒險裡。一下覺得自己買貴了，一下能夠脫手獲利又覺得有超好的運氣。患得患失裡，賠上許多時間，費心費神，血壓上升，上下忐忑。

租得高，怕房客跑。租得低，投資就沒有意義。

租房子的金額，有甜蜜點嗎？

一杯好咖啡，從便利商店，到精品下午茶，價格都不一樣。總會看到有些地方東西賣得很便宜，卻沒有比較暢銷。明明五月天演唱會門票動輒數千，還是瞬間秒殺。那些路邊可以聽歌免費，也不見得有人駐足圍觀。

根據財政部統計數字，有租金及權利金收入者20.3萬人，佔全體65歲以上長者不到6%。平均每人租金及權利金收入為22.4萬元，高於股利所得的17.9萬元，以及定存的平均6.6萬元所得。

這個數字顯示了兩件事：

1. 包租公包租婆的被動收入，顯著比股利所得還有定存所得更高。

2. 比較少人做包租公包租婆來當被動收入。

隔間套房有點難理解的時候

隔間套房有點難理解的時候，還好我們有3d。

起初常常跟客戶說：「我們這邊設計成一個兩房一廳，然後轉角過來，還能有第二套兩房一廳。」

學員故事__ 《一個房地產投資學員的心聲》

以下經學員L授權轉載全文

《前期一路都算是低潮，扛著壓力往前行》

包括從影片中學習並到現場聽講座時，沒有朋友有興趣討論或是花時間和你聊相關的話題。到要報名課程的時候被反對並擔心被騙，到持續看房一直無果。但令我印象最深刻的低落是，在集資的過程中，被超過20個人拒絕。因為在看房的過程中我是26歲，確實是沒有啟動的資金。課程前就從Ellie老師的書，以及Selena影片中的方法開始。就著自己的理解和規劃的方式，先釋放我對房地產的興趣並上課學習的計畫。到藉著課程中老師分享的集資方式，開始一個一個拜訪、面談並說明。被拒絕是一次次的打擊，因為在每個資源線上，我都會花超過4-5個小時做前面的說明、解釋。被拒絕的時候也會被反面的意見再次說服打擊，我會需要再經過自己和自己的對話，讓我確信自己正在做的事。

《高潮迭起》

套房專用電熱水器，儲熱式

今天上午又看到一個熱水器爆炸的新聞，剛好又是出現在隔間套房，上午又接到兩通電話想詢問熱水器如何安裝。

其實瞬間加熱的電熱水器，使用的電流量極大。只要再同一層樓安裝兩個以上，又同時打開使用，應該就會跳電了。像這幾天溫差大，夜裡很冷。房客用瞬熱式電熱水器，常常一下就沒熱水了。

這款熱水器，又得安裝在浴室內，通常就暴露在水氣空間之中。裡面的機構件，也因此容易生鏽。

至於為什麼新聞裡的熱水器會爆炸起火，成因就不再細數了。通常一個災害本身都有關鍵性的缺失，並且伴隨系統性的錯誤，導致一場無可避免的災難。

學員故事，飛回台灣投資

從臺大醫院檢查結束，KENJI完全矇了。三個月前他是新手爸爸，三年前是留學倫敦的法學碩士。三十年來有一種過人的堅持與毅力，考上台大、娶同校畢業的老婆回家。坐在三十樓的客廳，有一種安靜是周杰倫。

〝我真的沒有天分，安靜的沒這麼快。〞

孩子漸漸大了，今年7歲。今天的開學打鐘一如往常平穩，延後開學的台灣社會，依舊加零確診。陪小孩到特教機構就學，別人的上班時間，是KENJI的親子時光。放下在外商銀行機構的工作，正在活化數千萬積蓄。

七年前，他在上飛機前接到仲介電話。推薦了一份數百萬年薪的工作給他，重點是學有專精，終於能夠施展所長。在企業間的合約，字裡行間穿梭。法務專長，KENJI自有一套游刃有餘的相處之道。能夠在字句之間庖丁解牛，也不至於老闆面前班門弄斧。KENJI升職很快，但是人生卻響起低沉節拍。孩子是父母的心頭肉，罕見疾病並非一般人所能同理的痛。

總是幫鄰居刷梯間的室裝公司

越來越多慷慨的業主，越來越多積極的房東。對於處裡隔間套房，抱持開放而且正面的態度。為了一個合法、一張合格證，可以有這麼多大家「想要共好」的好事發生，我想也是始料未及。

為了房客進來不要覺得梯間很髒很噁心，為了敦親睦鄰，順便刷個油漆最快、最實際。也許買了公寓來自住的人都不見得那麼積極，也許樓下鄰居也不太關心。

「你們的房客蠻不錯的，信件掉在地上還會幫我們塞門縫。」
「那個房客關門都輕輕的，每次關門最大聲就我們家兒子啦！」

面對直下層同意書的一百種阻礙

仲介去談同意書，結果沒有找到屋主。賣方跟樓下是親戚，結果這20年來非常疏離。人家都說樓下非常理性，結果門鈴理都不理。連面都沒見到，誰還要隔套？

同意書是一張紙，這張紙的上空有一支筆。有一隻神聖的手拿著這隻筆，可惜拿筆的這個人表情不是很開心。

我知道他如果簽下去，你就會又驚又喜。但是他不簽，好像白演了一場戲。

陪你更辛苦的是仲介先生女士小姐，您身為賣方只是沒有投資下去，他是白忙一場，不如歸去。

都更等不到，耐心有隔套

都市更新的腳步因為危老而加速，可是房地產緊縮貸款給餘屋，增添許多不穩定因素。投資房地產不如買股，想賺錢今年科技業最有速度。存錢想贏不如買書，但是內容還是得查詢出處。太太的包包、家人的紅包，過年的禮數，或許是包袱。總不能因為投資太多抱股過年因而捉襟見促，一直投資是賺到錢還是要健康總不能老了給人攙扶。

你不是花了時間賺錢，就是投資賺錢買回時間。也許別人都看似悠閒，自己操作才發現，每一個投資都沒有想像中有錢。每一種課程可能都相看兩厭，是因為老師教完內容就互不相欠。每個人都期待一種流年，可以不是熊市是牛年。

買在房價最低處，打造最優勢租金產品

過去兩年多期間，已經有超過三十位學員成為包租。師徒班課程每年限額報名，我們不會說很多很多人來上課，而是大家很珍惜有上課的機會。教練同時也很珍惜大家，除了房地產包租公投資這件事情上，其實有太多人都是社會菁英，比教練還要厲害的更多。

從帶了三個小孩的媽媽，與食品業的六十歲老闆娘。護國神山的工程師，外商金融集團的法務人員。

投資賺錢的速度，通常都能夠再買自住

〝我的第一間房，該買投資，還是買自住呢？〞

___《網友大哉問》

其實這個問題，想問的是：〝我買房會賺錢嗎？〞

做包租公前後，各一件重要的事

生孩子以前，以為要做好當爸爸的所有準備。生孩子以後，以為要承擔所有當爸爸的工作職責。其實在孩子出來以前，你有一段開心的夫妻時光。自由自在優遊各國，日子愜意幸福小而精美。孩子出生以後，每天大哭的聲音堆積成以後專屬的時代眼淚。好像有很多的回憶都是辛苦來的，很多的創造都是看不見的努力。堆疊著一步又一步的不確定，我們才成為了現在的自己。

講一個最笨，最差的。做包租公以前，巴望著人家收租的快樂，對比自身的不足，對挫折落井下石。做包租公以後，拿著小錢以為暴富。買車買包買錶買名品，買面子買氣質買戀情買飢渴。

有些平靜很富有，有些貧窮卻很浮躁。

投報率、報拆率、折舊率、或然率

股市盤量大的時候，任何一點細微新聞，都會令敏感的指數高低起伏。有時候投報率已經來不及計算，好像一場瘋狂的浪過去了，存摺多了很多錢留下來。

包租公，這錢怎麼賺

房子、同意書、錢

房地產有一種最為人唾棄，也最為人津津樂道的投資方式，收租。唾棄是因為房客的被剝削感，津津樂道是因為房東穩定入帳的荷包。

股市波動劇烈，我想用能保值的房地產留住錢

110年1月4日的股市成交量是3千4百億，101年1月2日的量是5百零4億。十年前，十年後。你會發現股市起伏非常劇烈，然而最近已經漲價漲到會驚、會怕、會恐懼。

新聞傳來桃園疫情升溫，防疫保單被大量搶購。大家想要買個人身安全的保險，不過你的錢，要怎麼保險？

房地產能夠保值，這不需要我們花口舌說服。房地產很貴，這兩年的漲幅都令人驚豔。只是你如何買得低、租得高、有投報、又能夠完全合法。

買得低不在於你殺價技巧如何奇妙，而是你看房量體超級高。租得高不在於你如何抬價，而是出租產品如何增值。有投報不在於你精於計算，而是格局你懂不懂得判斷。

被檢舉報拆的，真的很多很多

〝我們全棟都有違建，又不是只有我而已。〞

〝隔壁頂加面積更大，為何只有我被舉報。〞

〝我可不可以不要申請，申請反而以後被列管。〞

〝那我們在郊區，是不是比較不會被檢舉。〞

可租，可賣，可愛

一輛休旅車陪你上山下海，能搬家，也能出貨。雖然不能渡河，道路積水的時候，底盤高，不擔心拋錨。要是又能省油，省稅金，這輛車會成為打遍天下無敵手的家庭良伴。

把老公的獲利存下來，小資太太存錢心法

男人的心理永遠有個男孩，男孩的抽屜總有隱藏的壞。你不會想知道這傢伙有多壞，你只會想要把你的錢存好，壞事都不要來。

賺錢的時候，怎麼讓房子留住錢

房子有三種可以留住錢的可能性：

一、 賣得掉

二、 價不掉

三、 全租掉

學員故事，活一個自己的一帆風順

一早在醫院醒來，中午到公司上班。媽媽的笑容淡了很多，清幽的環境卻跟她想要的溫馨形成對比。病房裡有花，但是家人之間只能執著在百合的白色。跟很多家庭不同的是，她僅有的家人，媽媽，和她。

直下層同意書其實很有機會，來看看，是甚麼擋住了你

每個月總會有幾通電話，好似已經相識多年，好像老鄉、好像知音。兩三年來都在網路上沉潛，從不見他在po文下方留言。我知道還有數千人沒有冒出水面，知道你們需要更多支援。

優質的管理，才做完收尾與延續。

「第一次買房就隔套，原來我做得到。」

一整年呢！我們有二十幾場的分享會，有的線上、有的實體現場。有時候可以看到大家的表情，但今年都看到…疫情。戴著口罩的分享會，線上跟實體漸漸沒甚麼不同了。很多時候很想知道，大家覺得好不好？覺得可不可以？覺得想不想要？覺得怎麼安排？

不是凶宅？不是海砂屋？甚麼房子，卻讓你賺不到租。

虧到你慘叫，虧到你覺得不能人道。

難怪不懂工程，很難把隔間套房做到賺錢。虧錢的人比比皆是，少賺的時候沉默，不賺時候推託。

方正的房子，標準格局，最好隔套的坪數，在畫平面圖時候，才發生令人詫異的事情。捷運走路7分鐘，地點不是問題。獨棟無鄰接，4面採光不是問題。權狀39坪，屋齡33年還算新，那還有甚麼問題？

為什麼老屋翻修？如此難以計算成本。

：「林先生啊！可不可以給我個大概預算？」

6間不6間，真的有差那麼多嗎？

：「其實我做3間就好，是不是不用同意書？」

房東的細心，房客看的見

有很多房東第一次租房子，真希望房客一輩子都不走了。可惜彼此都只是人生過客，早晚有聚有散。想要當個專業的房東，還是好房東，就看您選擇了。

收到客人的感謝

工作生涯的無價之寶，是客戶的感謝。

〝我感謝阿樂及富品的付出！〞

包租婆邱太太的三個房子
 

等危老都更比較快，或是乾脆賣一賣

對許多30~45歲的人來說，房地產是個想投資也有很大負擔的賭注。一下要投資300~400萬到一個房子裡面，即使能夠每年產生數十萬租金，3~4年就能回本。這樣子陌生的選擇，仍感覺很冒險吧！

關於你的房子，可以租多少錢
 

紅燈或綠燈，隔套投資的命運青紅燈

在市場最貪婪的時候，我們說你要小心。在市場最低潮的時候，我們陪伴你。

2020的最後一週，回想過去這一年，〝沒想到！沒想到！沒想到！〞

沒想到會有一個疾病讓全球都感冒。

冬至，其實是每個人，每年情緒節奏的塵埃落定點。

公司的節奏，會在尾牙之後收官，過年期間，返家團圓。一年二十四節氣，冬至是全年日光最少，暗夜最長的一天。古時候在這一天，其實放有〝冬節〞。府不聽政，安身靜體。

很喜歡在每周一的早上，就接聽陌生來電。因為我們都是從的星期天歸零，把每一通電話都當作沒有框架的起點。

初次來電，希望我們評估。但是我發現客戶，並不了解隔間套房的相關風險。於是加快速度，把同意書、法規、報拆風險講一遍。

發現客戶已被報拆，於是加快速度，問客人剩下兩條路，想要怎麼走。

隔間套房完工故事

能夠跟同一個業主，做第五間收租屋，感謝老天爺給的緣分。

其實每個人都不希望，家中寵物跟發生火災有關係。

前天看到這則社會新聞〔公寓頂加惡火燒3房，3隻貓咪葬身火窟〕
https://tw.news.yahoo.com/%E5%85%AC%E5%AF%93%E9%A0%82%E5%8A%A0%E6%83%A1%E7%81%AB%E7%87%923%E6%88%BF-3%E9%9A%BB%E8%B2%93%E5%92%AA%E8%91%AC%E8%BA%AB%E7%81%AB%E7%AA%9F-152837268.html

看了真的很難受，因為小編林先生自己也是愛貓人，以前曾經養了7年的貓咪，後來她也長到七公斤。一開始其實自己並不喜歡寵物，但是在當時女朋友央求之下，就幫她養下來了。我當時也遇到很多房客會遇到的情況，女友在外租屋，但是房東並不接受養貓。

關於老屋裝修的心理準備。

無論是要裝修成隔間套房，或是要裝修自己要住。或是未來可租可住，雙用形式。

都更 或是 隔套 呢？
 

一個人住太大，一家人住太小。公寓總是有說不完的奇妙，漏水壁癌難以治療。

楊太太打電話來的第一天，我們一瞬間就聊了50分鐘。直到昨天她看見租金入帳，才習慣原來一切得以成真。

有一天小孩看到我手機裡的照片，以為我在疊積木城堡。

我小孩今年2歲半，他每天在自己的小世界裡有很多小汽車，在他的地圖上開進開出。所謂疆界，其實只是一塊腳墊。

在他背後的，其實還有兩個正在寫考卷的姊姊。而他對照片裡的想像，自然也只能從經驗裡去類比。

他所謂的地圖，並非實際疆域。

即使小汽車已經足以不亦樂乎，時光遞移。生活還是會打鐘，要他學習。

很多的案子在開工以後，屋主就搬到其他地方，等待這裡完工收租。或是這裡長期沒人住，因此屋主也不常來。總之，案子接到了，一直到完工以前。即使我們並不住在這邊，其實是每天來這個工地工作。這幾個月，鄰居的鄰居是我們。

〝麻煩你們裝修要注意喔！今天樓梯很髒。〞
〝不好意思這兩天打除比較吵，後天就全部撤走了，會幫忙洗樓梯。〞
〝上下搬大型東西，梯間有點弄髒碰傷，完工階段會請師傅油漆一次。〞

到底怎麼選擇，房客都想要住（租）在哪裡？

許多來看房子的人，都很在意房子大小，或是常聽說的滲漏水。也很在意鄰居，總是那句老話，說千金買屋、萬金買鄰。

歡迎參考富品合法隔套完工案例

雖然許多法規已是老生常談，但是我們依然時常更新規範。更清楚政府的做事方針，我們的理念是合法、審查、如實。

政府一直有簡政便民的美意，我們作為一個整合單位，其實特別有感覺。

雖然同意書不好取得，但是規範卻比以前還要清晰。

想必認真如你，又競競業業在工作了吧！想必專注如你，又把自己放在最後了吧！有時候你想休息，卻告訴自己不能停。有時候你累了，現實卻推著你走下去。

有時候你覺得很感謝，好像現實迫了你突破了自己。有時候你覺得很委屈，好像自己都忽視自己，好像都不再對自己說肯定。

想得很難的事情，就會很難。想很簡單，就不複雜。

直下層同意書，一直都是許多人做隔間套房的高門檻。想到要跟鄰居提起自己要隔套，好像犯錯是要被檢討。

隔套沒有原罪，裝修沒有犯罪。申請沒有漏洞，合格沒有旁門左道。

雖然把一間廁所的水平抓起來，是10分鐘，但是抓完四間就需要40分鐘。來回巡場確認垂直能夠完全對準，再有經驗還是要花上一個小時。

師傅到場開始施作把4間浴室的水泥抹牆完成，總加也要超過3天。

監督總會來回檢查，細看每個角落的防水，縱觀每個流程的對接時間。小至每個直角的防水是否確實有三層的厚度，在色差之間計較著實的功夫。大至每個水平線是否符合圖面位置，就怕一些落差，造成空間感下降。

完工案例分享，誰說房東年紀大。