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【這是最北歐的一次了｜富品創毅室內設計完工blog.ep145】

撫遠街外大排長龍，一車又一車的「裝修廢棄物」，在路上排隊。Line群組裡工班無奈回復，客人不解為何現場施工暫停。

這是一周以前就開始發生的事情，最近半年來，就多次遇上調漲。

三天前有一位業界的師傅接受電視新聞採訪，昨天我們在裝修社團也看到直播。

「設計師嗎？不好意思，甚麼時候才會完工。」
___《某業主退休教授》

工程到了木作天花，整個工段都來到下半場。好像粗胚即將成形，風格、型態、空間感，慢慢被塑造出來。

【大蕭條裡的逆轉勝｜富品創毅室內設計完工blog.ep144】

老公寓的隔間套房，就在馬路邊，我該擔心太吵嗎？

昨天下班時候，開過市民大道。三創廣場的燈箱，亮起粉紅色的zero。每天下午兩點鐘，台灣有10萬人上線觀看防疫中心記者會。上一次這種團結，好像是五燈獎快要五度五關的晚上。便利商店有條不紊的秩序，隊伍裡每個人從容不迫的神情。台灣人的精神突然不言可喻，不必說明、不必憲法，因為都寫在靈魂裡。

那些選舉的撕裂，好像是上個世代的事情。還有20多天，新總統即將就職520。

親戚家人、朋友知己，支持意向，有藍有綠。

內政部統計過這個數據，台北市屋齡30年以上建物，一共8.7萬棟。占台北市整體建物35%以上。如果仔細再去分區觀察，以大安區、中山區、松山區、中正區、萬華區，這五區的老屋比例，超過46%。 老人家與老屋。

住了一輩子的公寓，小迪揹著老奶奶下樓梯。沒有電梯，沒有升降椅。沒有安全，只有人力貼身扶助。都市更新的僵局，還在城市裡蔓延一個疫情。政府並不常公告這些確診，但是病例數成長持續。

小迪的父親70多歲了，在疫情裡做這個決定。蕭條裡找商機，數十萬個人的無薪假期，也許疫情終了就是最大契機。

「教練，為什麼其他人都買的到，而我最後要結業了，還沒買到房子。」
___《某位去年度很認真的學員》

他也看了有數十間房子，他也每周勤做作業。他把斡旋寄放在仲介那邊，乾脆不取回，他犧牲所有休假時間。

近期數起火災，原因待查。施作工程危險性高，除了使用防火材料，也要遵守施工規範。一切齊備了，還是要誠心祝禱。以前有前輩跟我們說，開工拜拜是跟當地的靈好好相處。事在人為，我們本來就要認真做好工程。但是其他的人心不可控，周遭的環境很難說。天象不可預測，氣場難以駕馭。

懂得越多事，只發現越常跟客人說：「其實那個部分，我們也不是很懂。」見聞越多，只是越謙卑。

誰也不知道有個疫情會在今年爆發，影響數億人口的移動。誰也沒想到airbnb的營收，從原先是月租的3倍，萎縮到0。高油價一直都不是經濟成長的阻力，我們並沒有因為油價下降而富裕。原來物價通膨不會是最大問題，而是我們競逐追求已經失去緩下來的休息。

房子每個人都會看，但不是每個人都看得懂。如果買來還要裝修，還要重新規畫格局。做成合法隔間套房，成為包租公其實困難重重。

圖片裡是威哥的助理，爬上屋頂水塔，只為了看一眼頂加鐵皮銹蝕情形。

許多人覺得，頂樓加蓋是個商機？
也有房客覺得，頂加是危機？
對報酬率不夠的時候，卻是就是轉機？

「無論在你眼裡的機會，長成甚麼樣子。都應該了解，你想競逐的機會需要多少成本？」

從透光的陽台發現外推的痕跡，我們將瓷磚剃除，勇敢打毛見底。老公寓是層層疊疊的裝修歷史，從初次興建竣工，到合法隔套施工。敷上一層灰泥，再敷上一層磚。粉光層的後面，還有rc毛胚層。每個師傅的手，都曾經在上面來回努力。至於夠不夠用心，總是看在下一個師傅的眼裡。

老屋翻修一直以來都是苦差事，因為目標總在美輪美奐，但是起點卻是殘舊破陋。碎塊覆蓋，或是視而不見的工法，往往業主都不清楚。裝修期間，也鮮少有廠商逐日回報。

《我們公司施行每周回報3次工地 照片 + 文字，已經進入第5年了。》

本週六日，完成了兩次線上分享會。感謝兩場共80多人參與，後面更收到超過50份問卷回饋。今天已經陸陸續續寄發電子書，感謝大家熱情參與。

在照片左前方的是總教練威哥，畫面右邊是分享會來賓正在觀賞的投影片。畫面中間是我的筆電，以及這次的大功臣，感謝LINE。

包租公總是非常正面，穩定賺錢。因為我們感激社會上的各行各業，只有大家好，做收租的才會好。

每年超過500人能夠聽到我們的分享會，希望今年，疫情無阻更多人遠端同步收聽。 （說不定以後就變成富品廣播電台了......） 做一位合法包租公，是最安全的副業。不再用勞力付出，不再以時間換錢。

資產能夠順利投桃報李，投資可以傳承的精彩獲利。

這是我們在工地放樣的現場，破壞之後即是建設！

許多鄰居以為，管線會埋入樓板，以後漏水，非常麻煩。反倒不是，而是讓管線走在樓板上，用墊高包覆管線，多做一層防水保護。

許多業主以為，全部拆了，才好做設計。反倒不是，而是精密拆除，保留多數。節省拆除費、降低噪音影響、新牆極小化。

疫情丕變，市場行情開始喧鬧。

「我跟你說，其實就是跟sars一樣，一定會跌，只是誰第一個去喊下來而已。」
「連續幾個月沒生意可做，之後反彈力道一定很驚人，股票破頂是精采可期。」

以往我們很常是分析區位，然後租金。你有沒有想過，同樣12,000的租金。會出現在：

甚麼地點？
甚麼房型？
甚麼配備？
甚麼人來租呢？ 《12,000的合約｜三種情況》

隔間套房出租，已是收益型資產的旗幟。許多生手、熟手的熱衷此道，卻不是每個人對格局觀點都相同。

投資合法隔間套房，只有兩個關鍵技術，掌握一項，也是摔跤。能掌握兩項，勝率可以達到90%。跟很多股票投資完全不同，許多投資都是在跟市場拚籌碼，跟其他玩家比心態。說穿了是一場包裝精美的博弈，卻有人當作翻身契機。

「我前年多賺了30%！」
「我想要一本進去，翻一倍出來。」

2020年4月7日，距離完工，倒數3周了。業主的滿心期待，卻等來新冠肺炎。 「工程正在收尾了嗎？甚麼時候可以現場參觀？」 從語氣裡聽見業主的期待，其實這幾個月來也感覺到業主的擔心。

三個月前，屆臨年底。工程滿檔，開工只好小延。想說要是做好完工了，碰上過年，也不好租。現在距離完工，僅剩一個月。遇上百年大疫情，全球局勢丕變。很多國家的失業數字，比世界大戰時候還高。

【隔間套房：工地日記】
業主您好，富品專員回報：

留盞燈，夜不深。

永和得和路、板橋民治街、新店民權路、永和仁愛路。
有些蛋黃區，不黃。

與其在暴漲暴跌裡尋求奇蹟，不如房地產穩健可期。

房地產師徒班，歷經一班、二班、三班之後，陸續已經滿班到四、五、六。學員對師徒班的需求，也開始由隔套，轉向價差。 「老師你們的報酬率計算好細緻，其實直接賣掉都會賺錢。」
「老師你們看屋課程未免也太專業了，照這樣看下去，甚麼原況都會現形。」 沒錯！
那些原本要賣給鬼的房子，也不可能讓人去買。

有沒有屋主跟房子一樣美的八卦！
有沒有一句話搞定房地產的狂！

「買在道路的正號，很難賠錢了吧！」

過年席間，火鍋當前。老同學見面，分外親切。她說她老媽，買了一檔基金，連連加碼10年了。表現亮眼好像明星，10年來漲了80%，好強勁、好厲害。看那條成長線，堅挺。看她老媽獲利得眉開眼笑，我也跟著沾些喜氣。

過去兩周，美股跳進清水斷崖。每天的跌幅，都好像在探尋海溝深度。想到我這同學的老媽，分外覺得疼惜。

昨日來電，我們一同約在咖啡店。永康小街、小公園。微斜風、細雨天。不見遊客，稀稀落落說不上春天的陰鬱。聽不到此起彼落日韓語調的笑聲，聽不見導遊吆喝、市集熙攘。

從客人的概念，
到繪製圖面。
從圖面審查通過，
到現場放樣準確。

鎖國的消費環境是內需，內需的消費環境是民生，民生的消費環繞食衣住行，不能不吃、不能不穿、不能不住、不能不出門。被隔離的時候，住的好不好，決定生活好不好。

「您還在製作，只能租給移工的宿舍型隔間套房嗎？」
「你還在期待滿租是一種常態嗎？」
「您還會覺得，有永垂不朽的行業嗎？」

作股票的人，房地產玩得少。我們總是熱愛收租，不愛股票。從沒擔心過，股票會不會影響房地產。十年來聽朋友很多飛騰的故事，一年10%、一年20%、一年30%。

關於股票，被銀行理專邀請了n次，只開了戶，也沒放錢。後來終於放錢，也沒買貨。

還是習慣看得到房客、看得到租約。有點辛苦每個月，打掃走道，抄抄電表。房客會違約，也會續約。房客會加薪、也有被資遣。歷經一些吵架分手，一些懷孕結婚。收租這件事嘛！市井小民的生活。

停工的後面，是停營收，停獲利。
Nba不打了，美國迎接消失的門票151億。
連總理夫人都染疫，所有人傻在驚訝裡。
少了流通、少了貨運。少了原油需求、少了貨物流通。

如果你問我，投資公寓改隔間套房。要買在板橋，還是要買在北市，那答案昭然若揭。

「拿演員來比喻，我們可以這麼說。與其做不賺錢的電影咖，不如演鄉土劇。」
__《總教練威哥》

曾被客戶問起：

整備完畢，下一秒就出租了。台北市的老街區，北投市場的小中心。看似陳舊的巷弄，轉彎上樓卻別有洞天。

一個地方可以快速出租，終究不脫三元素：

參加課程，也是一種我們的總和。

時而進展，時而退縮。學員總在半夜丟出複雜的習題，紙簍裡囤積許多錯誤的價格，嘗試睡去。從來沒人可以完美闡述，得到總和。

有時候談直下層同意書，遇上鄰居的蠻橫。有時候丟出斡旋，遇上油條的房仲經紀。有時候好想一了百了，放棄是一種灑脫，只詮釋了藉口。面對是一種摧殘，還沒癒合的傷口。

「有很多商旅都超美的，為什麼你們不做那樣？」

「不管做什麼事情，Kobe總是用盡全力」
---------------Michael Jordan說，這是布萊恩留給世人的禮物。

》有一些明顯的符號：
湖人隊有個不傳球的主將，
有個獨得80分的主將，

廣州街、西園路的發展，都跟龍山寺有關。寺廟能夠作為信仰中心，大多都是因為商賈聚集。昆明街一帶，清朝時期進口杉木，在此剝去樹皮，所以叫做「剝皮寮」。康定路一區，早期發展為煤炭集散，所以俗稱「土炭市」。

曾經這是一個掌握能源通運的小鎮，曾經有一種燈紅酒綠的浪漫風尚。以前在河畔的都是市集、商港。現在成了高聳的堤防、公園、清潔隊停車場。

疫情蔓延，經濟危機襲來海嘯。關掉燈，光線感受才知道。對投資來說，採光是公式計算而已。可是對方來說，沒採光是一種人道危機。

上週受三立訪問，才第一次讓我們每一案都使用的專利落水頭曝光。以前只是為了防臭，當初發明設計做得徹底，現在也能防疫。

李威：「合法是未雨綢繆，投資理財先機。也許二房東，包租、共租也能達到超高效益。可是安全與衛生是底線，合法與鄰居權益才是雙贏。」

房地產的投資，經常是金額比較大的。少則幾百萬很正常，多則在台北都是千萬起跳。即便是跟銀行貸款，頭款也得拿個不少。姑且不論那些超額的亂象，或是假數字、假合約。以正統投資邏輯，這百萬投資，就篩選掉很多對手。

於是集資、募資、共股的路線，時有所聞。合作過程，糾紛也不少。有合約，卻沒有共識。錢放一起，心卻不在。那些明文的百紙黑字，最後都成了框架、規格。那些你與他的界線，責任與義務，放棄、逃避的原因。

合夥投資為什麼難？就難在每個人的…
知識力：理性認知不同。
意志力：壓力承受度也不同。

當我第一次發現報社的舊新聞時，心中有一種熱情。因為從很多照片，我就可以看出當年這個公寓、大樓的榮景。又一次我發現謄本的時候，google街景的時候。也會引發房地產的熱情，因為我可以不出門，一條一條街道去逛。

昨天發現這個，先感謝「新聯陽」分享，再感謝「data man的資料視覺化筆記」，再感謝「林佳賢」的製作。

台北屋齡地圖：
https://imdataman.github.io/taipei-house-age-map-v2/

：「李威教練，我跟你說。當別人開著跑車的時候，我留著懊悔。當別人享受的時候，我忌妒感受。人生何必強求，好像所有慾望帶來痛苦難以承受。慾望是別人的動力因，對我來說是貧富差距。」

許多學員在面試過程裡，都會感覺到深深地沮喪正在把他自己擊潰。因為有很多慾望，就有很多得不到，有很多「別人有」但是「我沒有」。

希望別人無法擁有，是「忌妒」。
希望自己也能擁有，是「羨慕」。
情緒真實，你自己才知道得羨慕、忌妒。

除了直下層同意書以外，想做隔間套房，還有甚麼法規是我該知道的？
門檻不只一個，合法只有一個。

幫家裡裝修，加個系統櫃。甚麼都能收納，家裡就是整潔。那…，加個系統櫃，要不要申請許可？

經過一個小時說明，王大哥手上的飯也扒完了。在小紙條上寫著一個人名，還有身分證字號。從廚房喊來老婆，王大嫂坐在茶几旁：「這甚麼，甚麼事？」 隔間套房要製作合法，政府在一年前明令所有申請案件，都需要付上「直下層同意書」。這個要求讓很多投資人，退避三舍。因為很多人投資的標準是趨吉避凶，鄰居問題能避則避。現在多了這個同意書，非得要大家面對不可。

王大哥：「樓上要隔套房，希望我們簽同意書給他。」
王大嫂：「啊你簽就好了啦！我又不懂。」
王大哥：「不是啦！這房子登記在你名下，這個要所有權人簽名，簽啦！」

補班日最適合交接，開案總是加速度的節奏。

農曆年後，和氣開工。肺炎疫情升溫，路上充滿觀望氣氛。有些行業走強，有些行業大受影響。很多人還是在上班，很多人還是需要住套房。過完年後許多人轉職這波，難有著落。市場不穩定情緒瀰漫，大家走走停停在看看。一開工到現在兩周來，最多收到房客說要續約。期滿退租的也有，房客說是上班地點調換，而不是換工作。

謝小姐：「那個可以幫我快點開工嗎？我看有些行業其實會很強耶！這邊居住需求好像越來越高。」 疫情帶給台灣的，比較沒有不景氣。而是因為全球供應鏈被打斷，帶來產業板塊挪移。