富品創毅工程股份有限公司px部落格｜line id:@jgy1354c / 0972-719-964｜合法隔間套房工程、課程、物業管理

〝林先生，跟您請教一下，我們去談樓下同意書的時候，要跟他說，我們要做套房嗎？還是說，我們可以講，我家人口多，想要新增兩間廁所。〞

每一位房東，都會有自己的門道。有人只投資看得到捷運的地方，有人專門投資山腳下的健康步道。

買的便宜，有運氣。
規劃格局漂亮，是看房實力。

出租的房子，房客真的喜歡嗎？只有房客從心出發的愛上：
一直續約，是必然！

常常聽到坊間耳語交談之間：
「那個某某老師，很會講，賺很多錢。」
「那個某某師姊，她房子好幾間，賺很多錢。」

其實，她有沒有賺很多，都只是臆測。不過，交談之間這兩位，的確很關心別人似乎很會賺錢這件事。

在業界裡的每個老師，我們認識幾位。

師傅背影裡面，有滿滿的經驗。甚麼可以拆、甚麼不能拆。管線如何走、電線怎麼配，其實他全都知道。從沒聽過他說想要自己開業接案，因為他只是想把單純的事情做好。我覺得我們每個台灣人都一樣，想把事情做好、把家人顧好。你問我好的定義是甚麼？大概是安穩吧！

早出晚歸時候，也兼顧早睡早起。寧可損失一些自己的嗜好，也要十點上床睡覺。因為孩子有我們在旁邊打呼，他也在習慣的呼吸節奏裡睡著。晨起在努力上工，我們都是單純而踏實的人。

見過很多客人，原來彼此都很像。見過很多鄰居，其實大家也都一樣。

隔間套房，而且合法，是一個人就可以決定的都市更新。

一個人可以做的都更，我們稱為「微都更」。

買到房子才是隔套的開始而已

威哥週五時陪著學員繼續研究格局，因為每一寸努力都應該切和需求。當初也許用兩房一廳跟套房計算投報，畫成圖面之後還是研究一下更好。

〝4套可以打出一份投報表來。〞
〝這個地方套房比起兩房更快出租。〞
〝這間套房比較大間，因為運用了些畸零空間。可能要幫這間加強設計，才有可能提高租金。〞

#案場工地拆除

台灣的土地面積有限，環保意識提升，政府也主動有意願處裡各種沉痾負擔。垃圾問題一直受到關注，只是經濟好的時候，便低調，經濟差的時候，便舊事重提。

垃圾也可以掩埋、也可以焚燒、也可以回收利用。只是掩埋無法腐壞、焚燒無法降低汙染、回收利用率也無法很高。

油漆施工中
有很多案子，接進來的時候都爛的出奇。窗戶是不鏽鋼白鐵，理應是很堅固，卻懸掛一邊，另一頭就搖搖欲墜。隨風飄逸的，還有整個廚房的蜘蛛網。有時候盤據一個角落，上面黏了很多無辜路過的蟑螂螞蟻。有時候織成整張蚊帳一樣，展成一張黑網接住這十多年空屋的所有落塵。

廚房到陽台總有一扇闔不緊的紗門，間歇的風吹進吹出，咖咖~咖咖~敲擊著邊框作響。陽台積水又乾，乾了又積上的重複過程，在牆邊看到歷史的水痕。排水管被一叢綠草佔據，難怪樓下漏水永遠沒解。

空氣裡永遠瀰漫一股臭味，原來人的排泄物遠比豬的要酸腐。仲介還說想上廁所就用沒差，只是停水了不用沖。想想這空屋十幾年，多少看房人來這裡到此一遊。多少黃垢，大概就有多少次帶看。

Ok！不怕！

#捕蜂捉蛇
代租管人員，其實有明顯功力之區別。

基本款：能夠幫你把房子出租，把房子管理好。精確收租，代繳一些費用。
進階款：能夠搞定那些消失的房客，或是鄰居糾紛。房客捅出來的怪事，例如被貼滿欠債還錢的告示。

#一房一廳 #隔間套房大應用
有客人一打來，就跟我說：〝我覺得你們的一房一廳好美喔！我指定要做成這款。〞

#隔間套房的可愛門號碼牌
門牌很有設計感，也不會增加租金回報。

其實不做，房客也不知道。

#輕鋼架 #噪音處理 #隔間牆

為求隔間使用的材料輕盈，不去破壞樓板。因此捨棄了很多傳統主觀覺得很牢固可靠的材料，取而代之的是白磚、石膏磚、輕鋼架隔間。但是有許多網友都有疑慮，因此拍了這張照片給大家看。

畫面裡銀灰色的就是輕鋼架隔間的「骨料」，隔好以後就會用矽酸鈣「封板」。封板以前必經這個過程，就可以大大改善噪音問題。

#忘不了花開的煩惱 #也忘不了夜的惆悵
所有的隔套，只能有一個結果，就是滿租。滿地汙泥、破磚殘瓦，都是過程。曾經有多少個夜晚，被業主罵到肚子痛。曾經有多少通電話，業主好擔心到時候租不掉。

昨天家庭聚餐時候，家母說：「奇怪！我看你每一通電話都講很多次，叫人家不用相信你，這樣你之後是要怎麼簽約啦！我看都看不懂。啊就地點很好，你就跟他說一定ok，乾脆一點，這樣不行嗎？」

晚上十一點，到公司在工作一下。看到威哥分享給我，學員寫給他的小信。字數不多，洋洋灑灑1,495個字。比我平常發文要多一點，但是無可取代的是，那個感動，綿延很久。

〝我一直喜歡房子改造過程，現在近在眼前，雖然我各方面條件都不好，沒有家人支持，也沒有很多存款(尤其是付完學費就剩更少了XDD)，我也知道我可能上過課也沒辦法完成一個物件項目，但是那只能發生在我將所有可能性試完了之後，而不是當時我覺得自己不行所以不去做。〞
__《今年4月份學員yuyu》

#還好有做合法的
昨天我們家門口，被貼了這張，怎麼會這樣。

「據報坐落本市○○區○○路○段○○巷○號○樓建築物涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，謹訂於○○○年○月○○日星期○上午○時○○分實施現場勘查，屆時請派員領（與）勘，請查照。」

#拆除的藝術 #背肌 #精拆
隔了四間套房要用電，所以要花一些跟台電合法申請，還要找個合格的水電技師，妥善配管配線，事關安全錢不能省。

四間套房也就是有四間浴室，每間浴室以後都是房客洗澡20分鐘的地方。大量用水，防水一定要好好做。泥作的錢不能省，事關基礎工程的完備。

#極少使用的紅磚
自從公司開始做樓板安全規範之後，就越來越少叫紅磚了。傳統隔間套房一定必用紅磚隔間，直到數年前我們研究法規，隔套工法開始改變。

〝為什麼不用紅磚隔間？紅磚不貴，而且隔音又好。而且房客也比較認同，他們近來都會敲牆壁。〞
___《好幾年前的一位房東》

#最近學員遇上的房子 #可不可以買

最近學員遇上幾款房子，你說不可以買呢？

#第一位學員a
住家格局，位在新莊，樓下同意書已經達成默契。唯獨問題在再下一層鄰居，他公益執念很深，做資源回收積功德不遺餘力。可惜的是他記得把東西都撿回家，但是卻沒分類送到回收站。後來最近的那個慈濟回收站搬了好遠，我想非得主動出手幫忙了。

#隔套賺多少 #數字裡的秘密

許多老房子的屋主，都會有點想要去住新房子。去年爬這條樓梯，時候還沒有那麼吃力。今年牽著孫子，膝蓋都能磨出聲音。

電梯申請因為結構體已經無充足面積，鐵門內停滿機車腳踏車。通往地下室的鐵蓋子，鎖頭已經鏽蝕崩裂。防空洞已是模糊的歷史，即使兩岸關係緊張，戰略考量已經時過境遷，好像也用不到了。

#師傅有時候會放空 #裝潢工人確實辛苦

曉得那些裝修的師傅嗎？也許大家跟這些人距離很遠很遠吧！午休結束，總會看到工人慢慢起身，慢慢伸展一下，準備下半日的工作份量。找一瓶水來喝、開收音機唱歌。圓拱的門框是30年前的景象，下面蹲著2020的憂傷。他好像在想：「人生下一步呢？」

許多在建築工地、裝潢現場的師傅，其實收入不錯。工作有些危險性，不過他們經常曬太陽，通常身強健壯。共同的心聲是：「看能不能少曬一點，太熱了。」心裡想著：「快點灌漿，把樓板全部完成，後面都站在室內了。」

#每個人一生都會經歷的裝修 #沒看過的水管

吃豬肉沒看過豬走路，住裝潢屋沒看過水電管線。這些事情，常常發生在都市人身上。舉凡發生：

漏水、
爆管、
滲水、

#開工日常 #每天的虔誠

只有每天在工地來往，
才能夠體會的日常。
努力與仔細都是必須，

#男子漢 #這篇不要被屏蔽 #師傅歹勢你很帥
新北市的夏天，
工地總是養眼。
雖然今天腹肌少了一點，
真實的汗水，

#每個人一生都會經歷的裝修 #沒看過的水管

吃豬肉沒看過豬走路，住裝潢屋沒看過水電管線。這些事情，常常發生在都市人身上。舉凡發生：

漏水、
爆管、
滲水、

#租客網紅 #隔間牆 #紅磚小知識 #材料革命
#輕鋼架 #隔音棉 #防火板

〝我們進門的時候，都要敲一敲。聽一聽是磚牆的聲音，才放心。隔音好，材質牢靠。〞
___《兩個可愛男生的新銳網紅｜談如何挑選租屋》

#透天厝 #老台北
#新思維 #微都更

電表箱已經設置完成，大電及表後管線也各付其位。30年前這裡有一家人的歡笑，三代同堂的煩惱。30年後有租客的嬉鬧，投資人的縝密思考。許許多多業主在幾年前總覺得自己的老房子即將朽壞，成為拖累全家人的負擔。人家總說房子很有價值，土地很有價值。你去問問，其實有很多老屋主都很困擾。

#即將完工 #現勘通過 #即將交屋
又一場即將完工交屋，感謝建築師及公務單位嚴格執行現場勘查作業。讓我們每一場都拿得確實、拿得可靠。記得半年前業主的擔心，通通轉為即將收租的期待。現場大致已經完工，燈也點亮。還沒拆下的塑膠套，還需要細部清潔的地板。

〝年底最後一波好租季節，就在中秋前夕。〞
___《小天使代租管經驗談》

#去年的學員 #第一季第一期
合法包租公師徒班的後續故事

學員買到，工程隔好，租金進帳，算是盡到身為導師責任。看到這件事真正改變了他，即使這只是一小部分。

#微型都更 #合法隔間套房 #一個人就可以決定的都市更新
〝都更要花十幾年耶！那時候我們都老了。〞
〝危老都更喔！我看都是危害我們這些老人。〞
〝拜託！還要都更，談那麼久，受益人都是我們子孫，根本就不適我們這一代人。〞
___《來自都更說明會，現場人潮的擔憂聲音》

#尊敬的郭董 #我們一直在買sharp40吋 #第四台
即使這個市場上流通過很多電視盒，我們最常用的還是中華電信和傳統第四台。現在這些業者，都是多頻道加網路的方案，單一主機然後還可以套房內分享wifi訊號。電視機與電視盒通常都在套房中心，房客的筆電手機訊號就可以常常滿格。

而且ott串流的使用越來越普遍，房客另外想看的直播主，或是youtube網紅。還有netflix和愛奇藝。都可以因為有wifi訊號的關係，跟房間內的電視盒主機連線。在手機上面，一鍵輸出，就可以把畫面投放到40吋電視，很方便。

#通風管 #廁所 #合法隔間套房
趁著花板還沒封上去，專案人員留下這張照片。昨天po上群組，業主在問那兩根管子這麼粗是甚麼？

這是來自廁所的通風管！

工程收尾階段，鄰居都已經相處有幾個月了。接受還是討厭，大概都有譜。師傅來回進出，粉塵帶進帶出。來回灑掃幾次樓梯，睦鄰印象就能逐步建立。許多過程都不完美，但是結果能夠滿意。過程會成為談笑的歷史，因為租金收進您的口袋裡。

一年幾十位業主成為我們的客戶，先是忐忑不安，然後懷抱期待。接著熱情衝撞，難免得失起伏。最後平和冷靜，都是因為帳戶豐盈。

以下年租金預估回推，您可以參考您在哪一區，會是哪一種模型。

#拿到合格證了 #發票
我們總是把發票跟合格證夾在一起給客人，因為裝修發票可以在業主賣出的時候，折抵作為房子的成本。合格證可以保護投資安全，跟著下一個房東繼續收租。

其實每一件隔套，最難的過程，富品都能夠幫你做到：
1. 評估
2. 報價

#我知道你們很怕 #別怕
這就是富品存在的意義

上週寫了關於房客消失的貼文以後，反應熱烈。所以今天再加碼一個很扯的房客，實在有夠誇張。

我們要接著寫了，最後要寫，房客消失的故事….

#房客消失

當然不是憑空消失，但是神龍真的不見尾。大家都說，房子要租給「正妹」，正常上班的妹妹，就連我們分享會都有在講。

#代理租管的必備技能

出租金額提升，出租率也上升。空屋率卻漸漸提高，能夠出租的房子，擺著就能有收益。許多房東沒說的事：

〝面對出租，我心裡真的好bug。〞
〝我怎麼知道來的房客好不好？〞
〝租管公司，很多都只幫忙出租，不幫忙管理。〞

直下層同意書，是所有投資人哀哀叫的焦慮。年初至今，每一個客人，卻都帶著同意書來簽約。跟客人詳聊發現，也許同意書也是良緣。

：「叮咚~叮咚~葉爸爸早安！」

談同意書，只有去或不去，幾點不是問題。年紀大了，晨運回來，正在看報紙，理性對話，也挺不錯。

#木作封板 #宛如大戰 #粉末灰燼 #汗水淋漓

現在我們有許多案場，木作封板的工段，施作面積越來越大。因為防火觀念慢慢被建立，合格的 #一級耐燃 矽酸鈣板使用量比以前還要高。

比木板更貴，裡面還要塞比較貴的隔音棉。但是投資房客的房東變得比以前多，房東跟我說過一段話，聽了很甘心：

#完成很多次線上分享會 #李威 #房產教練

許多同業都問過我們：
〝你們家線上分享會，又看不到別人的表情，怎麼有辦法收單？怎麼有辦法有人報名啊？〞

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