以前的資深投資客，最喜歡投資學套。大學城附近，學生不得不租房。付錢的往往是家長，租期也肯定有4年這麼長。
這一兩年少子化危機，大學院校急速萎縮。停止辦學，或是招生空窗的，其所在多有。
最近武漢肺炎，更來一條新聞：
開學異動整理包／武漢肺炎延燒 大學、高中以下學校延後開學
https://udn.com/news/story/120960/4315570
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為什麼老屋翻修？如此難以計算成本。
：「林先生啊！可不可以給我個大概預算？」
：「這你們做過很多了，怎麼會沒辦法報價？」
：「外面師傅都說一間20萬，你們是不是差不多？」
記得我以前有一輛老車，1983年的福斯高爾夫。買進來的那天，從板橋老車主手上接過鑰匙。他還拿了整疊的進口文件給我，然後指指點點，告訴我要注意這個，要注意那個。車頂膠條完整，內部機件老了。但是保養總是按時，只是外觀年華老去。
後來我開著他第一年，就修了十多萬。超乎想像的c/p值，好險我超愛它，擁有無價。
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剛剛經歷大選，你去投票了嗎？也許你遇到很多小時候的鄰居、朋友，也許你支持的人當選、或是落選了。
有些人在fb上面po文，投票所大排長龍。有些人3分鐘就投完，愜意走出來，帶著孩子在操場玩。平平都是國民，怎麼待遇會差那麼多。
這次選舉人數：
總共：1931萬人
第一次投票：118多萬人
返國投票：5143人
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：「教練我想問一下，這個地點在山坡邊，但是距離捷運很近，可以買嗎？」
：「教練我看附近人潮很少耶！可不可以幫我看一下，這邊會不會不好租？」
買低、合法、滿租
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董先生留下這座在赤峰街的老宅，後世子孫爭論不斷。何先生留下一棟在北投的透天厝，一個孩子分得一層。林先生百年以後留下桃園的數個廠房，獨子繼承。
台灣的生育率從民國70年代就下滑到今天，2019年出生數與死亡數交叉。全國人口組成年齡的中位數是40.5歲，人口成長率是千分之1.15。65歲以上的人口是300萬人，佔總人口數的百分之15。
：「繼承件數，去年達5.17萬棟，創歷史新高，今年前四月1.67萬棟，又較去年同期多出約500棟。不動產估價師表示，不動產繼承棟數近年快速增加，除了人口老化因素，贈與節稅效果降低，很多人對名下房子不再事先處分、安排，也是主因。」
數萬棟的繼承裡面，到了下一代，董先生的子子孫孫共同持有多筆土地，後來爭訟超過10年。人不是不努力工作，而是這筆遺產太值得爭取。現今社會想賺個10億多麼不容易，這筆要是律師贏了就搞定，你說爭是不爭。理性的爭，上上法院。非理性的爭，見面喧鬧吵架。超理性的爭，給天擇，等對方先走了，剩下的還能慘勝。何先生的透天厝，4個孩子陸陸續續透露想賣。唯獨老大覺得這有家族意涵，不能輕率處置。一張門牌，4人共有。下一齣戲，誰也沒譜。林先生的數個廠房由獨生子繼承取得，先後賣了兩座獲利數千萬。剩下的出租，也能月入數十萬。被檢舉違建，也被拆了兩三間。無關痛癢，因為受之餘餽贈，而不是打拼積累。
祖先想延續一個傳統的意義，在香爐的兩邊，只能靠擲筊揣摩與後世傳遞。在世的晚輩想傳承家族火炬，跪拜有禮，但孤寂有餘。大家都是行有餘，而力不足。眼看時光飛逝，荒廢的舊宅又老了10歲。牽著小孩經過，只能懷古思情。
：「以前啊！爺爺都是坐在藤椅上，靠著那個欄杆抽水煙。門口偶爾經過鄰居，彼此寒暄。」
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台北市都市更新平均等待期：10年。
10年是甚麼？10年就是：襁褓中的嬰孩都已小學三年級，小學還在偷零用錢的都已經大學三年級，大學畢業生都已經成為中階員工，新婚的青年都已經老夫老妻。
這10年等過去，房子又老了10歲。全台灣屋齡超過50年以上的房屋，有68.5萬戶，屋齡30年以上的，今年已超過410萬戶。有68%的老屋，都在台北市，畢竟台北市大規模發展的早。
：「我這房子，少說現在值3000萬。」
任何一個屋主在台北市區，坪數達35坪的大概都可以隨口喊出這個數字。在你眼裡的是資產增值，在底層民眾心理是貧富差距。好像30多年前的祖先有買房，今天走的就是天堂路。沒買，好像每一刻都像不歸路。一個10年，又一個10年過去。
：「我跟你說，都更就拚這一次。老劉，我們一、二樓聯手起來，這裡是整個案子最黃金的位置，不弄個一億，說不過去。」
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昨天有個學員，來公司找我聊了好久，最後他問到一個問題~
學員：「你覺得現在房市是買方市場？還是賣方市場？」
我：「你的意思是問說：『現在好不好買吧！』
學員：「對啦！對啦！」
其實很多人跑來做包租公，都是單槍匹馬的投資。而且手上籌碼不多，大概做個一件就夠。市場大趨勢的確要看，但是心中不必太過在意。因為時事雖然大事所趨，不過今天你只是要買一件，不是買五十件。不管市況好壞，總會有可以下手的點。颱風天，菜價會飆，但一樣買得到菜。還是有些菜販站位不好，乏人問津。
投資房地產，今天只是要買一件而已。想要嚴選精選，眼光當然要高一點。成比例的是，心態也要強一點。佛系買房，可以結善緣、積福報。但是嚴格買房，高度獲利，依樣可以捐款、開發票。
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昨日兩天休假，又到老家附近看了幾個客戶的案子。當客人剛好出現在松山慈惠堂、奉天宮附近的時候。感觸特別深啊！小時候這個地方真的挺偏僻的，老人公寓、廣慈博愛院。有南港國宅以前，這裡是台北市門牌的鄉下。我出生的時候，南港區還是台北縣呢！
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這是一個很靠近信義計畫區的里，純樸到你以為這是彰化田中、苗栗苑裡那樣的鄉下。小時候的信義計畫區是荒煙蔓草，我們在芒草高度過頭的地方停車，走路到全區唯一的建物「華納影城」，爸爸帶我去看「花木蘭」。那年是1998...
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後來情況一直再演變，捷運一條一條通車。最早通車的是市政府站，1999年年底。那時候還有一個名詞，叫做千禧年，我們都曾經擔心千禧蟲病毒，會破壞所有的電腦時鐘。
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2004年底，台北101大樓落成。原來當時的世界第一高樓，這麼靠近福德街的小巷弄。信義路600巷的房子已經起飛了，房地產飛騰的10年。
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2007年，豪宅寶來花園落成，豪宅聚落的氣勢逐漸成形。福德街大道路口，都還是老樣子。林口街很便宜的麵店，20塊以下的麵線，買好多包子不用100。菜市場的叫賣，玉成公園陳舊的游泳池。市長已經從陳水扁，交棒到馬英九，郝龍斌。每個市長都到過慈惠堂參拜，而這個地方的純樸卻絲毫不變。還是可以在路口看到議員費鴻泰為人解說報稅，還是可以看到大有巴士開過狹窄的福德街要回到總站。
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#台灣合法包租公簡史
套房怎麼大崛起的？
30年前，戰後嬰兒潮進入中年，這些人的孩子開始進入升學的梯隊。又過10年，這一年是1997。民進黨奪下12席縣市首長，大學參加聯考人數是9萬人。之後的五年，聯考人數大幅成長到16萬人，這一年是2003年。當時的錄取率也連連破高，增加了超多的大專院校生，學生套房的需求變的超級強。
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現在主流是上班族？
從2003到現在2019，又過了16年。學生套房已經開始蠢動，原本穩定收租的氣氛開始動搖。就拿我們管理的300位房客來說，都是上班族。僅有5個是研究生，或是香港、中國、馬來西亞、韓國，來台念書的學生。
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哪幾個縣市租屋需求走強？
少子化的現象，超過50% 家庭只有一個孩子，剩下50%還有很多是不生子的頂客族。原因很實在，就是家庭年收入，只夠養自己，養不活下一代人。背負著扶養爸媽的未來，背負著自己的生活開銷。台灣的前途未定，在中華台北與中華民國的爭端，卻煮不出人民手上一碗白飯。
家裡好幾代人，對於有土斯有財的信任，幾乎是信仰。儲蓄率仍高，購買保單的比例也還佔8成以上。經過一個經濟起飛的日子，戰後的一代將資產傳遞給下一代人。面對時代動盪，面對台灣下降、中國大陸起飛，繼承財產之後的經濟思想轉趨保守。越來越多人想要找尋 保值、保證獲利、保本 的「三保」投資。
開始在保單、債券看到，保證獲利20年，但是利息收入低於2%。或是能夠有4~5%的利息收入，但是綁約7年，風險值千分之5，而且還美金計價。金融商品像微積分一樣，一層一層往後開。我們透過保險公司，保險公司又跟發行商合作。發行商又跟發債商、基金公司合作。基金公司再投入國家債券、國內股市、國際股市、原物料期貨、大宗物料。
房地產在這一輪裡面缺席，因為房地產不得證券化。在不生子的年代，台灣境內的房地產需求，僅能依靠社會流動。目前也沒有大量外國人，從境外移入台灣。所以剩下的，僅有各縣市之間的流動。
也許中美貿易戰，國際貿易業在桃園受到矚目。搭配航空城整體都市再造計畫，以及相對友善的房價。桃園人口正在增加，租屋需求也在上升。
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違建在雙北地區，已經存在幾十年了。時間久到已經交易給下個買方，時間久到有人住了20年還覺得這是原始樣貌。其中新北市的違建數量、拆除數量大概都是全台灣的三分之一。也就是說，講到違建，3件有一件在新北。講到報拆，3件有一件是新北的被拆掉。
看去年在中和的火災，違建已經影響到居住安全。看新北市治安事件分佈，違建已經影響到警方威信。
今年的七、八月之間，常接到這樣的來電：「林先生，是不是年底要選舉了，所以現在拆得特別兇？」
這個邏輯我翻譯一下就是：「是不是因為違建很多，會影響選票，所以要努力拆？」
現在的選民也聰明很多了，睜大眼睛看著首長一言一行。前後不一的，不斷用選舉洗牌。討厭政治跟意識形態，重視民生與公民權利。接受公義，倡議公平。投票的人如此，候選人當然也就要唱這個調。
其實仔細翻閱「違章建築案件統計」，您也可以自行翻閱，在此提供連結：
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分享會上面，其實不常有直接客人。但是能夠深入民間，我們還是辦得很有成就感。看到年底選戰，韓國瑜掃街拜票。媒體下了一個標題，叫做韓流強勢陸戰。以前其實也不曉得怎麼行銷，現在大概可以定義分享會是一種「陸戰」吧！
那每天寫文章算是「空戰」嗎？那個為網友們肯定還在「海戰」！（因為你們都在「潛水」，哈哈哈！）
其實有很多現場，是分享會才能體驗的。就像這次，跟上次，還有上上次。報名人數都超過80人。因為現場只有80個位子，所以也不敢超賣。（這是分享會，可不是賣機票啊！）但是來到現場的，永遠也說不準。報名一位，來3~5位地都有。因為好康逗相報，鄰里、親戚、父母、兄弟。投資、合夥、借貸、償債。現場常常會看到各種微妙關係。曾經有欠錢沒還，還差百萬。債務人與債權人來到現場，見證隔間套房的收租威力。債權人後來投資了裝修工程，債務人以未來這個房子10年的租金作為償還。也有好友4人共同投資，為求資訊透明，起跑點均等，來到現場。後來不只找我們申請辦理合法，也同時完成超正點的4套裝修，最後連代租管理都委託處理。也有房子是媽媽的，女兒說要把老房子拿來隔套，老媽媽聽了很擔心。做女兒的怎麼好說歹說，說服上還是有點尷尬。公寓的屋齡越來越舊，媽媽的背也越來越弓。家還是在4樓，但是階梯卻在感覺裡越來越長了。
會因為這樣而來，其實都有原因的：
- 認識回報率，作為穩定償還依據。
- 委託代租管，房東月報表清晰明細。
- 客觀分析，跨越家人間主觀憂慮。
在某一次分享會後，4個媽媽坐在角落小組會議。我帶了茶水過去，彷彿走進里民中心。
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說真的，隔套這麼難，為什麼還有人愛做？
做房地產投資，手骨夠粗，口袋夠深，都去做大宗土地買賣了。要不然也是短期交易建物，買賣之間價差少則一輛國產車，多擇一輛進口車。成交金額大的，輸贏一下也會是幾千萬。隔套出租，好像只有6~7%，對於買賣型的房地產投資人來說，實在少得好像領股息。
張媽媽：「阿就不無小補，買個隔間套房，至少比我的定存好。」
以前房地產漲的兇，短期經營者多。長期經營者也有，但是收入實在有夠被動。既不想裝修好一點，也不想特別去管理。租金嘛！有得收，多收兩年。沒得收，轉手賺錢。房貸利率又低，重點是早點套利。租金一向不是重點，反正漲多漲少而已。或是說，這幾年大家都知道，人口紅利結束，房地產超漲回補，資金沒地方去。少部分的投資人，買一些「超穩定的」股票，足以讓你「愛上股利股息」。
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昨天到完工案場拍照，松山車站附近，已經煥然一新。以前松隆路很冷清，是一條寬闊但是人煙稀少的馬路。20多年前，東星大樓倒下來那天，碎屑泥灰掩過鐵軌。虎林街那座平交道，小時候要到饒河街夜市，車子行人塞到爆。排隊等紅綠燈，再等火車交會列車。閘門升起，路面窄小，再等對面車輛先行。有時候運氣不好，還沒等到我們這邊可以過，噹噹噹警鈴又響起，閘門又檔起來了。
站在閘門前，最熟的是平交道口廟宇街景。還有橫槓上面寫著：闖越平交道，處新臺幣一萬五千元以上九萬元以下罰鍰。
虎林街、向陽路、玉成街、中南街、研究院路，2008年全部拆除。永吉國中一直到松山國小，成為完整的地塊。松山火車站作為圓心，周遭有百貨、轉運站、商場、辦公樓、公園。印象中鐵道旁的老公寓，現在是炙手可熱的都更好宅。
買下來隔套收租，都更等待不是問題。正在上揚的人潮，公寓翻新不老。
轉貼分享2008年，tvbs晚間新聞報導。
https://news.tvbs.com.tw/other/501785
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#房東的琥珀
#公寓是居住的硬需求
#隔套是投資的軟著陸
在咖啡廳裡交錯而坐，在城市裡漫步遊走。39度的天氣穿著清簡洋裝，在忠孝東路搜貨。這不是房東生活，而是房客的假日輕鬆。
當買房已成天方夜譚，租個好房子成為安身立命的底線。自己的洗衣機，自己的熱水器。像飯店一樣的家，卻可以用月租的售價。
完美的隔間套房，合法的建築申請，精緻的隔間套房。
：「我們在遠古的琥珀裡，發現千萬年前的昆蟲。在昆蟲身上，吸了恐龍的血液。」
公寓是居住的硬需求，隔套是投資的軟著陸。留存的時候，他吸取恐龍營養。想出售的那一天，他是房東的琥珀。
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租金行情到了哪裡
長久以來，對於沒有在經營房客的房東，很難理解租金行情到了哪裡。打開591，看得到開價，看不到成交。問隔壁黃太太，她總是跟人家說租的老高，因為怕被人家比下去。問朋友的孩子，說出來的都是很低，因為怕被爸媽罵租貴了。問仲介，感覺已經是很熟悉行情的人了，卻不曉得墊高價格的就是他的仲介費。
：「天啊！現在新北市租金都已經1萬3了，那台北肯定有1萬5。」
：「內湖上班人口這麼多，質量比整個大台北還要優，套房租金說不定可以高到1萬8。」
：「新店、板橋套房這麼多，租金一定越來越低，搞不好只剩下7千多塊。」
其實包租畢竟是個生意，只有成交簽約才踏實。只有一直連續成交的金額，才是真實行情。能夠成交的生意，建基於願意付出價格，以及開出價格的兩端。開的老高，沒人簽約，有行無市。開太低，快速成交，卻不知道最大邊際效應。
開太低，也會是一個問題
對！我想說的就是：「開太低，也會是一個問題。」因為有你料想不到的糗事。曾經有一位房東W小姐，堅持自行出租。拍了些醜怪的照片，然後刊登在網路上，然後開了個8千塊的租金。結果來電量寥寥可數，幾次去帶看，也都對房客很失望。後來他老公，幫他拍了些美美的照片，然後開了個1萬2的租金，結果1周滿租。當初那些醜醜的照片真是令人為難，花了大錢做裝修，卻沒把照片拍好不打緊。再搭配一個超低開價，就是房客想像中那些破破爛爛木板隔間的違法套房。想當初W小姐可是多花了10多萬，堅持取得竣工合格證呢！
房客活的是一種生活態度
租金行情連續上漲，並不是您行情的唯一依據。而是房客對於高質感、高規格、高安全的套房，需求度逐漸增加。買房已經不是大部份年輕人的選項，租屋是個普遍意識。活著不是為了努力工作，然後賺錢力求翻身。而是一種生活態度，一種生活節奏，一種生活風格。
實際體驗到的簽約租金普遍都有達到10000以上，再新店、板橋、中永和、三重、蘆洲，汐止，普遍都能達到1萬2到1萬3左右。有陽台的，在加個5百、1千。有乾溼分離浴室的，再加5百、1千。房屋現場整齊、清潔、乾淨，設備齊全那是基本條件。設備包含電磁爐、電熱水器、40吋電視機、電冰箱、洗衣機、一對一空調。
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畢竟這是一個生意，只有成交沒有問題
套房到底租多少錢，叫做合理？這個合理是房客覺得合理，還是房東覺得合理才對？話說最後，好像沒有對錯的問題，畢竟這是一個生意，只有成交沒有問題。
賺到了，房東也不想講。虧錢了，誰想給人知道
新北套房租1萬，台北可以租到1萬2？台南、台中7千、8千？價格總是有人在喊，但是租低了，房東不敢分享。租高了，房客不敢吭聲。賺到了，房東也不想講。虧錢了，誰想給人知道。於是您在謠言中過這個日子，逛菜場三姑六婆找資訊。有時候真的不如滑滑手機，看 #富品創毅。
經驗來自幫客人出租的紀錄
經驗來自幫客人出租的紀錄，實際像我們照片裡的那種套房。配備齊全，舒適美觀。出租金額大約在1萬2~1萬5之間。依地點、樓層、陽台，還有些變動。
前兩天老婆才跟我說
：「公司助理瑪姬現在租房子，租金每月1萬3。她薪水才4萬，我超驚訝的，8年級生我已經無法理解。」
：「那你有沒有看到她手上的iphoneX，3萬多塊耶~」
：「老公！那為什麼我手上沒有iphoneX？」
：「洗勒~」
(怎麼會這樣啦~離題了啦~)
地點好的定義
地點好的傳統定義：是近捷運、近捷運、有吃的。新的定義是：ubike、go pro電池交換站、運動中心、河堤公園。
傳統想法總是認為說，想住在離公司越近越好。降低通勤時間，省下交通費用。
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還有資訊落差財嗎？
在一個世紀以前，所有的投資獲利，或是商貿的生意根柢。其實都是來自，掌握資訊落差，即可能創造財富。
不過現在google搜尋、yahoo搜尋、百度搜尋，資訊非常透明便利。不只找得到原因，還找得到商機。
或是人心落差財？
投資還是要找到「未被滿足」的區塊，所以這個落差還是在。但已不是資訊落差，是人心 #預期心理 的落差。
在房地產出租市場來看，新北市、台北市各有一個顯著的例子。
板橋區亞東缺套房?
新北市的板橋亞東園區一代，人口移入增加，但是能夠租到的適合的房子卻很少。園區裡的亞東醫院，不是一線大醫院。這裡是年輕醫生、護理人員職涯的第一站。還沒決定好未來，也還在累積資本。他們等待買房的機會，卻也要找個暫時安身立命的居所。如果你是房東，你會在這裡投資套房嗎？
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#老屋隔套翻修
#可怕的海砂屋
#建築師才是投資守門員
屋況爛能不能隔套
加強磚的房子，能不能隔套房？
屋齡50年了，能不能格套房？
海砂屋，能不能隔套房？
焦點
其實這不是能不能的問題，焦點是「結構是否安全？」的問題。這樣的問題，我們也要請建築師完整評估過。
照片所示，就是一個加強磚造的透天厝，改建而成套房。應有的逃生口，防火建材，一個都不能省。最初應計算的載重、結構，一個都不能錯。最後達成的租金水準，可也是一分錢都沒有少。
屋齡55年的，我們也有施作過。打除牆面的過程中，真是十分感念當年建商施作時的用心。結構樑柱非常完整，歷經這些年來的地震，絲毫不為所動。
海砂屋不建議
至於海砂屋，就真的蠻不建議隔套房了。因為當年混凝土的質量不佳，含有過高氯離子成分。時至今日，仍是政府對房仲控管「現況說明書」的重點。仲介業者沒人敢在這點開玩笑，不誠實的銷售，可是要原價買回的。如此可見的海砂屋的嚴重性。鋼筋綑綁作成老公寓的結構，混凝土包覆鋼筋讓結構體完整成形。如果混凝土含有過高鹽分，腐蝕鋼筋。造成鋼筋吸收之後，產生鏽蝕，體積膨脹。輕微者牆體、樓板粉化，掉落粉塵、水泥塊。嚴重者柱體、樑體爆裂，破壞原始結構，造成樓房傾斜、倒塌。
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市面上的商品，如果想要高現金報酬，那除非是去賣雞排了。因為利率不斷減碼，各種保本的投資，大概只剩下3%以下的現金回報。而我們提出3%這個數字，也算是相當好的條件了，您比較常聽到的應該是2.88%。
一間套房，一個月的租金是13,000。四個套房，是52,000。每一年，可以收租624,000。
那房貸一年要繳多少，每個月大概是31,000，年繳372,000。
租金減房貸，624,000-372,000=252,000。
也就是說，每一年，做包租公，淨收入 252,000 。
這是一個很簡單，又實際發生過的計算。這個業主他投入了400萬，其中兩百萬繳了房子的頭款，另外兩百萬，裝修好隔間套房的工程。
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