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房地產的投資，經常是金額比較大的。少則幾百萬很正常，多則在台北都是千萬起跳。即便是跟銀行貸款，頭款也得拿個不少。姑且不論那些超額的亂象，或是假數字、假合約。以正統投資邏輯，這百萬投資，就篩選掉很多對手。

於是集資、募資、共股的路線，時有所聞。合作過程，糾紛也不少。有合約，卻沒有共識。錢放一起，心卻不在。那些明文的百紙黑字，最後都成了框架、規格。那些你與他的界線，責任與義務，放棄、逃避的原因。

合夥投資為什麼難？就難在每個人的…
知識力：理性認知不同。
意志力：壓力承受度也不同。

：「李威教練，我跟你說。當別人開著跑車的時候，我留著懊悔。當別人享受的時候，我忌妒感受。人生何必強求，好像所有慾望帶來痛苦難以承受。慾望是別人的動力因，對我來說是貧富差距。」

許多學員在面試過程裡，都會感覺到深深地沮喪正在把他自己擊潰。因為有很多慾望，就有很多得不到，有很多「別人有」但是「我沒有」。

希望別人無法擁有，是「忌妒」。
希望自己也能擁有，是「羨慕」。
情緒真實，你自己才知道得羨慕、忌妒。

經過一個小時說明，王大哥手上的飯也扒完了。在小紙條上寫著一個人名，還有身分證字號。從廚房喊來老婆，王大嫂坐在茶几旁：「這甚麼，甚麼事？」 隔間套房要製作合法，政府在一年前明令所有申請案件，都需要付上「直下層同意書」。這個要求讓很多投資人，退避三舍。因為很多人投資的標準是趨吉避凶，鄰居問題能避則避。現在多了這個同意書，非得要大家面對不可。

王大哥：「樓上要隔套房，希望我們簽同意書給他。」
王大嫂：「啊你簽就好了啦！我又不懂。」
王大哥：「不是啦！這房子登記在你名下，這個要所有權人簽名，簽啦！」

搶購口罩、搶購衛生紙、搶購尿布、搶購衛生棉。弄不清缺貨的是紙漿還是不織布，只是恐慌蔓延，只是與真相不見。其實在買房的時候，每一刻都在發生衛生紙之亂。只是讓你悄悄不覺，因為你坐在空蕩的房間。

每間品牌房仲，都有專業的「見面談」空間。越舒適的地方，只會讓你的「軟禁」越難被知覺。餅乾糖果、午餐咖啡。與你話家常，給你小孩看ipad。

總是覺得很奇怪：「我為何非得在這裡談，而不能在外面談。為何買賣方一人一間談，而不是坐在同桌一起談。」

：「房地產不是一直跌嗎？為什麼還要來學？」

說這段話的人，剛剛line我，問我新莊這個房子，我會買多少？

：「有土斯有財，大概要等到上一輩人都離世了，整個觀念才會改變。」

可是如果上一代人，把所有資產都移轉給下一代，那觀念還會有改變嗎？

驅使你想買的，是價格。沒有絕對低，只有相對低。即使在抗拒，過低、離譜低、破盤低，一樣超有吸引力。影響你決定的，是籌碼、是口袋。當你有一個口袋的時候，就會做一個微型的資金配置。當你有多個口袋的時候，就會做多個避險搭配。

貧窮真的會限制想像，被限制的想像會直接影響見識。少了見識，就是懂得東西少了、有些東西看不見了。看不見機會，也就少了選項。選項變少的那一刻，你總是覺得，我很努力，為何我可以做的選擇並不多？雖然有決定的權利，怎麼感覺如此不自由？

：「人家都說房地產有跌，哪有啦！我去看房，開價都好高，教練～這要怎麼買？」

想買便宜，想買折扣。仲介一聽到訊息，立刻先問你有多急。如果買方急，賣方不急，那肯定降不了價。要是雙方都急了，肯定有一人是假。只有賣方急，買方不急才是機會。但是身為買方的你，不急，房仲當你需求很低，擺一邊去。

究竟？是要急，還是不要急？

買個房而已，幾乎要捲起從前的戀愛回憶。記得有個女孩，在我高一時候出現。身材如名模，長相如鄭秀文。當下立馬跟我現在女友分手，結果最後落得兩頭空。這就是急了，收了一個斡旋，另一邊又來不及下，後來兩邊都被別人成交。

另一次是根本沒興趣，想說消遣而已。誰知無心插柳，柳成蔭。後來愛了至深，想賣脫不了手。這房子一抱就抱了七年多，所幸市場多頭，最後還是獲利出場。

急與不急之間，我們說的好像情緒。但是仲介與你，不是情緒主導，感受因素只占次要。主軸是合約、主軸是斡旋金、簽約金、一期款。當你下了斡旋金，你說的數字都是真的，即使嘴上一次也沒強調過一次。當你出了一期款，這合約都有效成立，雙方不再彼此懷疑。

其實做出租的行業，跟食、衣、住、行、育、樂有關。你的房客開店做生意的，也許是個餐廳、咖啡、小吃、熱炒、燒烤。或是租個補習班、幼兒園。或是經營遊樂場，或是百貨公司。

商業空間出租，大概都是跟 食、衣、行、育、樂 的景氣起伏有連動關係。生意好時，房東跟著調漲。生意差時，整個商圈都空了。

但是我們都沒有講到「住」！

我有個朋友，每天6點起床。早餐過後送孩子上學，9點準時股票當沖機械化運作一個鐘。10-13點專心國內外新聞，理財雜誌，生活閒情逸致。13點鐘準時起跑，當沖交易像電動一樣再拼30分鐘。 ：「你這樣報酬率如何？」
：「年報酬大概4%吧！你呢？」
：「大概6-7%」
：「那你工作多久？
：「裝修有富品工程，出租有富品代租管，我看報表就好。」
：「怎麼會有那麼成熟、標準化！」 找案子實屬不易，見面談歷經7個小時也很累人。半夜一點簽約，代書都怕蓋錯章。但是一年拼一件，一年賣一件。被動收入+資產利得，還是可以穩當。

上午10:00，我一邊核對帳目，一邊計算近期行銷投放數據。門口來了一個客人，直接說要上課，想了解師徒班的學程。我們就站在走廊，閒聊了30多分鐘。很顯然的，許多人不了解為什麼參加一對一教練課程，卻需要先參加面試。

其實在台灣社會，跟風、盲從、似是而非，是一個普遍、且表面的現象。有時候說的人沒風度慢慢說，聽的人沒雅量靜靜聽。有很多急著銷售課程的老師，還沒把課程核心價值做到位，卻已經把折價說死。或是很多急著要買到賺到的學生，還沒瞭解課程全貌，面對售價先殺了再說。

經歷地溝油、瘦肉精、香精麵包、芬普尼雞蛋，食品安全意識抬頭，食品添加物必須載明在瓶標上。那請問？教育呢？

有人來訊，說包租公不仁不義。課稅、補充保費，讓你繳費哭天搶地。說我們炒房，把台灣變成香港。

關於房地產，我們都在這個食物鏈上生存，我有吃別人，也有人吃了我維生。 後來我們都被安排上了船，兩艘渡輪。一艘滿載罪犯，一艘滿載市民。炸彈在各自船上，引爆器在對方手上。我不是蝙蝠俠，相信你也不是小丑。房地產這個局，是誰設的，我也不知道。12 點以前有一船的人會死，無論我在哪一艘船上，我都會阻止按下引爆器。

你追的是正義，我做的是慈悲。這沒有對錯，不分高低。別讓正義把你變成蝙蝠俠，結果卻做了小丑的事情。

#小康是一種被欲望沖淡的樸實，

#你從容的程度，

#決定了你的富足。

因為在一個幫包租公服務的行業，所以看到截然相反的兩面：

房地產會賺錢，誰告訴你的？有土斯有財，誰說的？這些亙古不變的道理，到底如何其來有自？難道都是自圓其說。台灣這片土地，從國民政府遷台之後，大量現代化建設至今，才有機會造就數次經濟奇蹟。房地產要漲，要兩個元素。一、有限的土地。二、很多的資金。當這個盤局裡，籌碼總數倍增，單位價格飆升是必然。不過在總體經濟看，這跟物價漲幅一樣，其實是上漲在通貨膨脹率裡面。價格是出現在成交雙方的，因此是相對性存在。有人覺得高，有人覺得低。有人覺得划算，有人覺得賺到，所以才會成交。

簡單邏輯先來一題：

*過去三十年，全市場的房價漲了15倍。那你的房子放了30年，賣出的時候，成交價是當初的20倍，那可以說是表現不俗。

再來一題：

難道選擇都是「有好有壞」？「妥協」為何使我們不快樂？

一開始我們這樣舉例：

1. 買車以後，到哪裡都可以開車去，很舒服，但是車不便宜。
2. 有小孩以後，有了完整家的感覺，但是小孩開銷不小。
3. 想要有穩定收入，終於有了工作，但是就少了自由。
4. 想要戀愛，想要浪漫的在摩天輪擁吻，卻一輩子都不想面對家長。

有沒有仔細想過，你不快樂的原因是甚麼？

幾個月前偶然的機會，參加朋友的包租公課程，並且代表公司上台講演。
：「甚麼是資產？甚麼是負債？」
：「所以小孩是資產還是負債？」

好久了，沒有人這麼純粹的再問過這個問題。數年前在「富爸爸系列叢書」裡看過一次，十數年前在「經濟學課程」裡面讀到一次。

其實資產與負債，在會計上只是放左邊放右邊。而投資是看數字的，資產與負債只是時間軸上面，一個是「現有的東西」，一個是「提前取得的東西」。

大哉問，大解析！為什麼會付不出房貸？
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#到底有多少空屋？
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空屋多，大家都曉得，有多少？看過統計數據的沒幾個。根據內政部營建署資訊統計：
「2017年全國低度使用（用電）住宅宅數為86萬4835宅，占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為10.12%。」

投資專家：「mandy，我跟你講個故事，從前有一個投資專家，他教人投資，自己也投資。用隔間套房收租，用房客的租金繳房貸。他不及，年復一年的做。其中他帶著他的學生mandy，買了一間板橋公寓。隔套收租，像他的其他成功案例一樣。招租順利，完成年報酬率7%的任務。」

Mandy：「你說完了嗎？哪有那麼容易的事。」

林先生：「mandy小姐，那你聽應看這個pattern。有一個小資族，我們說她是mandy好了。存了150萬頭期款，想買自己人生第一間房。從新埔看到青埔，從內湖看到內壢。心灰意冷之際，偶然被同事拉去投資講座，意外跨進隔套收租的行列。當年的150萬沒有買房自助，反倒買了一間板橋小房子隔套收租。如今名下已有房在新埔獲利，再次走進青埔，感覺瀟灑舒服。」

Mandy：「感覺…真的差很多…直得好好考慮一下。」

投資對上班族來說，最難的，不是理解。因為上班工作的人，腦袋都特清晰。但是一直在想：「那隔套收租要怎麼”做”？要怎麼經營？」

：「如果你創造了一個投資機制，然後一直在想，怎麼把自己放進去工作？那會不會是把上班的你，從公司，移到你的投資裡？看過了這麼多投資老師，還有炫富感染你的盲目。對比你辛苦的忙碌，羞辱你過往的經驗。用話術挑戰你的忍耐力，用洗腦消費你的理智清明。其實這一直是選擇的問題，你該給自己一個機會。信任自己的聰明，選擇你覺得對的廠商為你服務。把合法、施工、出租、報酬率，一次到位。」

今天要寫一篇艱澀程度5顆星的文章，跟大家講解，套房到底要收租多久才叫做划算。
我曾經遇到客人，她告訴我說：「我這個房子沒花錢，祖先送的。放著不動，繳繳房屋稅、地價稅而已。拿來出租，房屋稅從自用1% 調整到2%，都覺得很貴。」
另一個客人則是說：「投資隔間套房，投入上百萬。賣的時候又都折舊了，是賺是賠都不知道？」
還有人則是說：「反正我投資越低，就肯定越賺吧？」
其實，這些訊息，都可以「科學化」的計算數據，呈現給大家。我們不需要憑感覺，或是道聽塗說。
舉個例子給大家：

誰都不願發生的事，這種房客殺死房東的案子。永和竹林路，我們多熟悉的地方。每天路經，感受的盡是安穩舒適。暗藏危機的不是街道，總是人性。

其實，真的是收不到租金的問題嗎？這只是一個新聞標題，背後的故事，背後的原因可能還很多。我們也都不曉得他們究竟對互相說了甚麼，但是對於遲交租金的問題。我們管理200多個房客，有以下經驗給大家分享。

催收租金的方式有很多，無論是email、line、簡訊、電話提醒，都可以。但是要有功力，要不然你用哪個做法都是一樣。無論如何，今天準備好要達成的目的，就是收到租金。不是給雙方一個教訓，也不是開使搞社會教育。

不管使用哪個方法，行為層次是最重要的。

**規律、穩定、理性的提醒。
簽約時我們約定，每個月10號，請匯入前月電費，以及下個月租金。提醒租金的動作，要非常規律。每個月1號，就傳訊息通知。

：「你好 本月使用電度xxx，費用oooo。簽約租金qqqqq，本月應繳納hhhhh。請於10日前匯入，謝謝你喔！」

投資老師a：「各位學員，你有沒有聽過一種職業，叫做收租...」。投資老師b：「投資套房，還可以找錢買車喔...」。投資老師c：「收租如果還有很多工作要做，那就不適聚寶盆了...」。

通常、如果、要是、或許，你有一個機會，在簽了約以後，一年時間。房客在你的line裡面，一聲不吭，乖得像是啞了一樣。直到退租那天，才又見到面。這有可能嗎？當然有，只是10個裡面有一半是這樣嗎？

一間公寓隔成4個套房，4個套房租給4個房客。好說歹說，他們也是生活在同一層樓裡面。裝修品質再好，難道都不會有任何抱怨？莫非他們進了房間，就生活在不同世界。

「被動收入」這個名詞，漸漸被曲解，直到那些戴著名車名表的房東出現。房客的懷疑，終於有了對應。心理於是萌生畫面：「我每天辛苦賺錢，就是給你去爽。」這樣的故事，也會傳進新聞圈，變成熱門新聞。因為也有很多年輕記者們，也都租房過日子。

管理上百位房客的經驗至今，常常不是我們有甚麼訣竅。而是抱持一個簡單的態度，自然、正常就好。今天我們管理的既不是飯店民宿，也不是金窟銀窟。房客每天就是求一個躺下來的舒適，一個獨享的大電視。房東想要的就是準時收到房租，補上一點生活上的支出。

房東提供友善居住素質，房客維護房子就是提升自己的居住品質。立意良善，利益互通有無。