#真的賺到了
常常分享很多隔間套房的狗屁倒灶，偶爾也要來講點美好、正面、幸運的事情。

當你遇上這種房客、這種鄰居、這種房子的時候，真的要去廟裡還願了。因為這些幸運的總和，證明了祖上積德，德澤福蔭。

渡假型房客：

這種房客付的是月租，一周才來住一次。不洗衣服、不看電視，只洗澡睡覺。進出安靜得像貓，簽約寫10號以前匯入租金，每個月1號就看到錢入帳。東西壞了自己到材料行買零件回來換，鄰居東西掉在走廊還會拍照提醒領取。

退租那天問她說：「怎麼看你好像很少住。」她用很文青的語氣回我說：「有時候，生活需要一種場域的替換。

天使型鄰居：

#松山車站
#肉粥
#七桃仔的夜宵
#出外人的早點

颱風的前沿帶來豪雨，我們打著傘，過馬路。松山車站的凌晨，何媽媽的肉粥，還剩半鍋。三十年了，推著肉粥的攤車，推著幾個孩子長大。鐵路地下化，天橋撤走，迎來日本蔦屋書店。賣過這麼多個冬夏，白天煮粥，晚上賣粥。雖然毫不輕鬆，可是收穫豐隆。松隆路旁，有一座佛光山道場。何媽媽的款項義助，涓滴細流成川。沒有榮董包袱，只有人聚財散。

兩年多前，接到何小姐來電。理解到煮粥的故事，已經是簽約那天。蹲跪在小茶几旁，全家人悉心聆聽我的詳述。在筆下的不是一張平面設計圖，而是何媽媽拉拔一家孩子長大的地方。老大在五分埔闖蕩，二姊在銀行替人作帳。隔間設計裡每一道牆、每一條管線，所花的成本費用，都是業主多年的人生積蓄。房子雖然很老很老了，卻是一家子人的回憶。

何媽媽在清早推回攤車，7歲的何小姐早餐後提了書包上學，10歲的何大哥在客廳午睡。三十年後，各自長大成家了。何小姐一個想法，畢竟是銀行理專的聰慧。

：「林先生。這老屋，我們是想要隔間出租。主要用意，是為了要能夠搬進新房子去住。以前一直有用雅房租人，不過租金很低，我有點擔心花了工程費用，卻沒有效益。」

跟何小姐這一談，就是一年。租金測試沒問題，新房子也簽約塵埃落定。家人之間商量得宜，只剩下老媽媽挺捨不得的。

#有時只需要單純的美好
#遠離工作人生
#回家

船上漂泊有20年了，接近50歲。隨然還可以再拚，但是孩子卻不能再等。

40多歲的那年才結婚，在以前看來，沒有好的收入，就沒有穩定的家計。婚禮的隔天就上了船，好在洞房花燭，一發就中。多年海風吹拂，大海的滋養，果然賦予滿滿活力。年底回家，帶著小baby回桃園老家過年。爸媽看了開心，在他們的笑容裡，利哥數著下一個上船的日子，光陰有限。

：「利榮，家人也要顧到，你現在不是自己一個人了，孩子妻子房子車子都有了，也要多陪陪小孩。」

幾年船副生活，攢積不少收入。可是船上待久了，站在陸地上，反而還覺得搖晃。

：「媽，說真的，我幸虧做了這行，才有這個收入。雖然晚婚，可是能夠從容應付。」

#愛妻的魚市場拍賣手享哥
#租金存房
#錯看隔間數

在菜場有個行業，叫做糶手。在魚市場，做中大盤批發，也有相近的職業。享哥從小在魚市長大，看著爸爸伶俐的喊價。看客人的印章飛來飛去，看蓋章成交的手沒停。練就這身本領，後來也承繼這份家業。

在凌晨的魚市場拍賣了幾年，每個月都能帶疊新鈔給老婆家用。只是長期現金來往，看錢來了又去。隨著兒子女兒相繼出生，看爸爸年老力衰。享哥偶然在朋友邀請下，參加投資講座。

：「新北市隔間套房6%，一定要買低總價，坪數剛剛好，違建太多保證做不到。」

只是房地產市場，對享哥來說，並不如魚獲熟悉。坪數、屋型、謄本、屋齡、格局，全部如同阿拉伯文。畢竟是做生意的幾年的享哥，膽識過人。認真看屋幾個月，依然給他買到20多坪的4樓老公寓。屋齡雖然有點老，但是地點實在太好。走到捷運5分鐘，路途還有2家便利商店。」

：「林先生，韓先生。這個屋子，我算過了，27坪除下來，4間剛剛好。大門開中肚，三面採光。這肯定沒問題，合法的問題就麻煩你們縝密計算了。」

財富只處理了 #生存的問題

#一套可以繼承的被動收入
#像保單一樣穩定
#還可以等待景氣循環賺價差

1間公寓，可以隔4間套房。買到2間公寓，就有8間套房。5個公寓地址，就有20間套房。20間套房的月收入，就有24萬了。30年期的房貸支出，一期占比55%的成本，算是蠻正常的。在這個階段，每月淨收入有超過10萬元了，算是輕鬆自由很多。

其實，財富能夠給你的，一直都很有限。但是學習隔套知識，才是無限。比較老的一句話，就是「給魚不如給釣竿」。而我想說的是，財富只處理了 #生存的問題。學習累積財富，則是處理了 #生命的問題。

啊我就給你們做就好了，何必還要付錢上課

記得在分享會那天，有個來賓在會場後方小聲問我：「啊我就給你們做就好了，何必還要付錢上課。」

對！如果你只是想投資賺錢，這樣是很妥當的。

但是如果你上了課程，那個魔力，蠻厲害的。只要你會類比這個知識的話。

沒有愛情基礎，結婚也是冗長束縛。沒有經濟基礎，離婚好像成為包袱。

沒有愛情基礎，結婚也是冗長束縛。沒有經濟基礎，離婚好像成為包袱。七年婚姻，證明了婚姻是生活、是相處、是家人、是包容。不是甜蜜，不是相愛的昇華，不是戀愛的里程碑。王小姐從銀行每天準時下班，老公每天忙到很晚。她與顧客永遠都在櫃檯的兩邊，老公好像都跟客戶躺在同張床的同一面。

母代父職，已成為習慣

在晚上八點餵完孩子，清洗碗盤。眼看時鐘間漸晚，而老公的心態，卻是尸位素餐。家裡的爸爸不盡責任，孩子等不到那個陪伴成長的眼神。小孩成長兩年半，王小姐母代父職，已成為習慣。單親懸缺，似乎也不成為阻攔。

王小姐：「那就先分居吧！我不是討厭你，而是我不喜歡在你身邊的我。留給我一點空間，給孩子長大幾年。」

離家以後，孩子保母及雜支開銷每月2萬。搬回永和娘家雖然房間很小，但是晚餐的菜香很熟悉。早上沒有下樓電梯，但是可以牽孩子走出公寓。拎了燒餅油條，前往未知境界可能無限美好。

一座公寓成為5個人的共享住居。好像一首古老的歌，重新編修譜曲

每年薪資收入60多萬，接下來租金收入每年70多萬。雖然做了不小的投資，才達成百萬年薪。但至少沒有接案兼差，窮忙毫無閒暇空隙。

跟大家分享完工實景照片，一座公寓成為5個人的共享住居。好像一首古老的歌，重新編修譜曲。

離婚不成，反敗為勝。

闔上他的手機，我知道自己的生活不再甜蜜

：「當我花了大半輩子的時間，考不上公務高考。在銀行已經做了10年，孩子也終於上幼兒園。我的先生跟朋友合夥公司，他的line永遠比我家電視機還吵。每次一翻開，動輒700~800封訊息。漸漸習慣了他時常夜歸，漸漸習慣了他下樓講電話。結婚5年，我在意小孩的笑容，比老公的多。當他賺進更多錢的時候，有一天我才知道同床異夢。

：「想你喔~」

：「慢慢喜歡你…莫文蔚」

：「21:30出門，稍後見。」

：「才byebye就想你了。」

收入多了、勇氣少了

30歲年薪百萬，是你會放棄工作嗎？如果你有一對即將出生的雙胞胎，或許你會有一點勇氣辭職。或是，你需要一個年收租百萬的地方，給勇氣一臂之力。

在貿易業工作嗎？在物流業工作嗎？在媒體業工作嗎？這對一般人來說，是很好回答的問題。不過，在「電商」這個名詞出現以前，恐怕對婷婷來說是個很難回答的問題。

公司的客戶，婷婷媽咪。今年32歲，22歲時候進入知名網購平台上班，如今資歷已十年了。不只在這個公司已是資深主管，而且在這個行業也是火燙的資深工作者。因為電商崛起是這10年的事情，她的薪水也從22k漲到了102k。扣繳憑單上有不折不扣的真實數字，只是有了孩子之後，被瓜分的時間、消瘦的皮包、萎縮的夢想 紛至沓來。

為什麼馬麻都要上班到很晚勒？

從前那個可以加班到晚上22:30的女強人，現在18:00得準時出現在幼兒園接人。

同事Mandy Liao skype：「夭壽，你有看到群組嗎？19:00還要開會檢討合約進度啦！好不想開會喔！想一下啦！等下開完會去哪裡，如果大家要去玩的話，我還比較有動力把會開完……」

沒有可以玩耍的時間，19:00開會。小孩只好請老公去接。22:00回到家，小孩都洗好睡著了。今晚一覺醒來，又是送孩子出門，接著又是一天。

上週我們提到「資產活化」，「化危機為轉機」。原先這些計劃都不容易，恰巧年輕時存下這棟在新北市38.8坪的房子。蘆洲區，曾經因為地形關係，淹水很多次。但是近十年來的水利工程越趨完善，也就越來越少聽說淹水的情形。捷運通車，河濱公園開放，ubike設站，然後也開起了UNIQLO。重劃區的新房子一棟一棟蓋起來，蘆洲不再是以前的小市集，而是屬於臺北都會的衛星市鎮之一。

距離市中心區，走台64，開車15分鐘。搭捷運，只要30分鐘。在地的工作機會隨著新商場的開幕，也增加了很多。以最近代租管的數字為例子：套房，大約可以租到13,500~15,000。一房一廳 或是 兩房一廳 大約租到20,000~25,000。房客大致有兩大類：1. 開車，然後在臺北工作的上班族。2. 騎ubike，然後在蘆洲工作的商場主管。

目前詢問度還是很高，需求強勁。可惜當地素質好的出租屋很少，而且這個區域老房子的屋況也有待改善。

以38.8坪的例子來說，裝潢費用大概是300～350萬左右，每年收租金額接近120萬。如果無貸款，自有老屋做資產活化，收租金額高，也就是現金流高，回本快速。如果房子有貸款，也能夠快速償還，在房市下行循環之後，出脫這個物件，快速獲利。

房市這一年來雖然很多人看壞，但是下修的幅度不大。對66歲的林先生（化名）來說，這個房子已經付清了。現在賣掉，也不會有好價錢。想要出租獲利，又擔心好不好租。不如整理整理，把隔間工程做起來，把獲利發揮到最大。66歲的年紀對林先生來說，創業，已經是風險太高了。投入在房地產上，還是比較穩健。況且房子擺著也是擺著，不如好好發揮效益。半年前林先生與我們聯繫，當時他仍然有些猶豫。好在我們代租管的案子也不少，才隔兩條巷子，也有一個30坪的物件。我們提供了出租的數據給他參考，提到 租金 以及 一個月內 就完租。還有我們的完工照片給他參考，林先生對這出租屋開始有了信心，變得想要積極嘗試。經過實際測量、規劃、設計、施工、完工、清潔、拍照、驗收，最近就要開始招租了。

蘆洲38.8坪完工物件，照片分享。

去年車禍受傷的爸爸，今年又更加衰老了。人生八十個秋冬過去，孩子一個個長大、出國、唸書、工作。能夠到海外深造是許多家庭的渴望，但是我的人生卻沒有太多選擇。離開了工作，我今年66歲了。孩子慢慢在事業裡打拼，我和太太的生活，好像逐漸困進爸爸的病裡。生病的人都有自己的世界，我們進不去，也不了解他的痛苦。因為語言神經受損，我和爸爸的交流，剩下他的怒目相視、頤指氣使。

Life is a struggle

年輕時的打拼，買下了一棟在蘆洲的房子。如今為了照顧父親，住在沒電梯的公寓變得很不方便。準備在附近的重劃購置新屋，好好裝潢一下，可是這就花去我大半積蓄。我的兩個兒子都即將成年。未來的十年內，我得準備好多筆開銷。買新房子的費用、裝潢的費用、給大兒子結婚的基金、給小兒子結婚的基金、跟老婆往後的生活費用。

這是大部份中年人生的縮影，只是對帳的日子早晚到來而已。有的人46歲被裁員，僅剩的存款用以照顧長者就不夠了。幾年後就要上大學的孩子，開始進入學貸的循環。

一份薪水無法解決這些難題，一份在股票市場的投資也只是另一場豪賭，一份在保險的儲蓄根本所剩不多，從未想過日子可以這麼卡、這麼難過。

這是一種財務觀念的問題，儲蓄型保險的成長幅度極小。在業務員的口舌推波助瀾之下，你買了。但是在提領的一刻才發現，不過就是等於銀行定存。股票市場波動很大，每年平均每位散戶賠掉25～35萬。

：“（叭叭叭！）前面的車不走是怎樣！”

在早上八點四十五分的堤頂大道上塞車，今天一樣一早就34度了。

（訊息內容）：晚上不要來接我了，你要的時間，我沒有....

趙小姐傳完給小郭的簡訊之後，把iphone丟在右前座上。她自己有車，但是她男友每天都會來接她下班。交往三年，昨天晚上她提出結婚的想法。

趙小姐：“你打算買個房子嗎？我想跟你一起住了。”

小郭：“我還沒想好，再給我一點時間吧！”

：“你是師大畢業耶！應該很多學校搶著要你吧！”

：“現在學校這麼多內定，你爸爸是醫師，大概也認識很多老師吧！總之你教甄之後，應該很容易有工作的吧！”

這些話，陳小姐都聽多了。國立大學畢業，很快就取得正式教師資格。可是屢屢面試受阻，北部學校開缺也少，連陳小姐的父母親也感到訝異。70、80年代的日子，能夠有個領薪水的工作，養家、養兒育女，雖然沒有富裕，但也稱得上滿足。現在薪水不高就算了，剋扣的手段這麼多，勞資關係的緊張不止在私人企業呈現。在各公私立學校裡，老闆不是校董、校長，而是眼前一片吵鬧孩子的家長。

參加多次甄選，僅僅獲得一個學期的代課工作，聽說是原先專任的老師去生孩子了...

陳小姐心裡想，那我什麼時候才能結婚生孩子...

就這樣代課做了幾年，學校總是在開會，在檢討沒有意義的教學方法。從前對教育的熱忱，啟蒙教育的各種創造力展現，在北市公立學校一點機會都沒有。教育理念，排序一直都在成績主義之後。

失去雙親的那年，他18歲。自那時候起，家裡的房間變得空蕩。不復過去的擁擠，也許吵鬧也都是逝去的回憶。後來就一直跟阿嬤一起長大了...

朱先生在傳播業擔任攝影師，從基層幹起，一直受到器重。升上正職的攝影師才一年，就接到不少大片。雖然收入不錯，但是很久才回一次家。有時候覺得，片廠的同事才是家人。但是阿嬤86歲了，這兩年衰老得很快。18歲那年，爸媽在一場空難過世了。好像失了根一樣，朱先生在漂泊的工作生涯裡。隨著拍片的節奏，忘記寂寞。

製片：“小朱啊！你在哪裡？”

朱先生：“在台9線，往台東。”

製片：“勘景喔！去台中幹嘛啦！”

朱先生：“台東啦！我是去台東。”

謝先生交辦之後，我們很快畫出了設計圖、還有各工段所需的工程圖。中間好幾次我們都帶著圖面去找他，無奈他可能是新產品進來太忙了。或者是他真的很信任我們吧！

謝先生：“沒關係！你們的圖我大概知道就好了，反正你們還有一年保固嘛！未來一年有什麼狀況我再找你們就好。這種投資我只看數字的，花太多時間不划算。給你們太多意見，你們也不好做事。”

我們超驚訝的，網路上萍水相逢，不曉得是設計圖、完工圖面 加上 一年保固 說服了他。還是facebook行銷太成功了，居然這麼信得過我們。真的是什麼樣的客人都有。

不過，什麼樣的客人對我們做工程來說，都一樣。品質第一、如期如實。沒有廢話、沒有例外。

話不多說，立刻給大家參觀我們的完工圖！

謝先生在貿易公司工作很多年了，年紀剛過45。資深的謝先生在公司已經有十多年了，能有一些固定客源，因此不太擔心新進年輕業務的威脅。直到有一天，主管跟謝先生開會....

主管：“老謝，這麼多年，辛苦了。”

老謝：“還好還好！不會！”

主管：“你知道新進的Marcus 蠻認真的？”

老謝：“是！清楚清楚。”

主管：“你覺得Marcus對商品的眼光怎麼樣？”

上週跟大家分享了徐太太的改建套房。80坪，隔成8間。年收115萬！

租金收七年，扣除隔間成本，淨賺402萬。

若是抵押申貸，房租自己還款。400萬立即能夠入袋。

話說回來，沒讓大家看看這個改建的傳奇，實在太可惜了～

徐太太改建前，這棟位在中和景平路的老房子，是長這樣的：

新北市的徐太太在中和區景平路有間老房子，是丈夫留下來的。兩層樓，一共80多坪。這麼久以來，都租給人家做倉庫。附近距離台64線的高架道路很近，來租房子的是一間貿易公司。他們東西不多，在夜市做點小生意。有個很近的地方能夠當倉庫，再好不過了。

由於房子破舊了，徐太太只收租金，每個月20000塊。反正沒有損失，淨收入，何嘗不可。

貿易公司的陳大哥生意不錯，這兩年鋪貨順利。轉型網路之後，虛擬通路發貨穩定。他需要更大的200坪倉庫，並且增設倉管人員。原先跟徐太太租下這邊位在3、4樓的老屋，於是要退租了。

徐太太深怕丟了這個房客，下個要去哪裡找？

不諳網路，好像只能空等？

改建成套房嗎？投入資本是不是有回收問題？

你如果問我如何去設計一間套房，這...真的太容易了...

但是你來做，這真的太困難了。

每次在blog分享，最後都有客人跟我們說：“一開始是想學啊！最後還是給你們做一做比較快。”

隔套諮詢一鍵進line
https://line.me/R/ti/p/%40jgy1354c
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line id:@jgy1354c
02-2941-9775 林r

總算整理好了各個資料，以及圖面，立刻就要來跟客戶報告了喔！

以往做套房的客人，只能夠從投資老師那邊，轉介認識一些統包師傅。或是親友之間口耳相傳，知道一些市場上還小有名氣的統包公司。這類型的公司，因為擁有大量過往的施工經驗，因此得到許多菜籃族媽媽的信任。

不過房客的組成素質正在改變，房東的品味也逐漸提高。在市場上獲取 3～6% 的收益開始不是這麼容易，台北市的物件若非自有老宅。買房子，然後拿來抵押貸款，隔間裝修之後出租，幾乎無利可圖。

因此新北市能夠賺錢的熱區還是很多，看是注重現金流收益，可以選擇蘆洲、三重、大學城附近。

或是注重幾年後的轉賣價差，中和、永和、板橋、部分台北市區域，都還能夠考慮。