當初我一直以為我買的是金雞母，結果卻是不生蛋的老母雞。別人做的隔套都可以月租坪效2000，啊我怎麼沒賺到錢，每個月還要補貸款。好的老師真的可以帶你上天堂，弄錯作法說不定真的要住進自己的套房。

投資老師總是說，0元也可以買房。寫企劃書，向家中借調資金。殊不知你跟家人借8%，做隔套投報6%，那真的有賺嗎？

10種出租屋，一做就挫屎。

做隔間套房，好像無限美好，憧憬未來。小做一兩間，猶如小賭怡情。大做20~30間，好像可以財富自由。許多投資老師，標榜著他的美妙生活。悠哉地跟你細數過往多麼悲慘，而他做了出租屋之後，好像白菜都可以變得跟白粉一樣值錢。開名車，出國旅遊。享受人生，恣意揮灑。殊不知背地裡他槓桿奇高無比，險峻的好像六福村的大怒神。

為什麼那些投資老師都名車、豪宅？他只是想要告訴你，他很厲害。如果你信他，你也在汙辱他。因為你沒有尊重他的專業，只在意他的消費。沒有重視老師的價值，而只是看到了價格。

事實上「隔間套房」幾乎是房地產裡面，相當困難的投資了。很多人看不懂可以隔幾間，就買了房子。誰知道這個奇怪的格局，讓他少隔好幾間。或是一味追求地點好，買得太貴，最後貸款月付金都快要高於租金。

迷思類型一、個人因素

活在自己的風格世界，裝修成本過高。

清水模工法、冷暖變頻大金冷氣、海島型木地板，許多要第一次隔套的客人，都會告訴我：「我想把一種美好，傳遞給下一個人。為了房客，我想給她最好的。他就會是最乖的房客，以後是品質最好的房客，絕對不會跟我靠邀。」結果裝修成本超高，現金投了一堆在裝潢裡面，還不寫進報表。收租的時候只用房屋買價去算成本，以為自己真的好會賺錢，但終究是場南柯一夢。

借款過多，沒有仔細分算一次性的支出，還有每月支出。

或是做隔套，自己一毛錢都沒有。頭款跟朋友借，裝修款跟表哥借。想說以後租金每月進帳5~6萬，一年躺著沒事也有70多萬，70多萬耶！做隔套沒幹事一台國產車就開進我的車庫，以為爽翻天。借款利息扣了嗎？月付款扣除了嗎？裝修的錢哪裡來？

盲目追求低價，買很難租的地點。

人在想買房子的時候，很快就會進入一個自我說服的循環。隔了好幾個月買不到，想說怎麼那麼難買？是不是出價太低？是不是條件太苛刻？然後就變成，沒關係，單坪價加上去一點。地點爛一點沒差，旁邊那個工商城還是很大，應該還是租得出去。一開始想著內科、後來就變成中和環球、接下來就跑去五股三重。

投資標準設定嚴峻，每次都在邊際效值的尖端，孤門獨市。

其實各地的特性都不一樣，工商業區的產業設定，就決定了上班族薪資的均標。這個均標的35%，大概就是這邊租金價格的安全牌了。投資報酬率的計算，必須遵守 大數原則、安全牌、買淨值。大數原則就是人人都說這裡很好租，那這裡至少就是有含金量的地方。那安全牌其實很好懂，就是投手投好球，人人都能打安打，大古翔平還可以打全壘打。買淨值就是要買到這個地方真正的價值，不是價格喔！例如銀行願意承貸的額度，或是扣除折舊攤提，扣除其他機會上漲因素。如果你的投資，是把租金推向極限高，然後再把買價推向極限低，才會賺一點點錢。那隨便一個情況變化，就沒得賺了。

貸款申請20年，月付金=租金還賺甚麼。

只還息不還本的借貸，是週轉金形式。短年期本利還借貸，是一種儲蓄導向的投資。長年期借貸，是軟著陸的折衷方案。寬限期，是減少資金斷鏈風險，但是也會增加後續還款壓力。所以一個有槓桿的投資，必須取得支出與收入的平衡點。要不沒做好，租金全付給房貸，投資好像沒來。

迷思類型二、外部問題

盲目相信低價裝修，基礎工程出大包。

隔間裝修跟住家裝修實在有極大差異，同樣30坪的地方要住4個人還是住8個人，整體的用電用水模式都不一樣。原始樓板承載重量有限，原始糞管出糞位置也有限，原始總電源電量也有限，原始水塔進水量水壓也有限。一下子一輛福斯廂型車載著全家人，隔套出租就是4輛toyota yaris載了4組上班族(當然還有他們的朋友、男朋友、女朋友)。隔間套房有其專業，切勿盲目相信低價。買火險、地震險、凶宅險都是賠在出了事的後面。這好端端的房子，沒了還是沒了。

凶宅真的好便宜，可是真的好難租。

為了買便宜，可能就開始看凶宅或是類凶宅了。這樣的房子，約莫會在市價五折區間。可是這裡「很兇」的故事，你卻不常聽見。最常聽見的，還是住進來的房客。有時候是鄰居跟她說這個都市傳聞，有時候房客也會自己在半夜聽見。這種情況，屋主八字硬還不夠，房客大概也要六兩三。

買現成出租屋，卻受騙上當。

一秒變身包租公，帶租約成交，交屋即刻收租。那為什麼他要賣？那你是第幾手？市場還在向上嗎？長期來看，都要考慮。短期考量，至少要自細算過每月收支比狀態。租金收入-水電雜支費用-代租管理費-房貸利息-借款利息=真正進口袋的。曾經聽聞故事，有人賣自己的房子給投資者。還教他如何貸款，借頭款給他。接手的投資報酬率就只剩5%不到了，林林總總扣除了各項成本費用以後，最終只是幫銀行做了生意而已。

迷思類型三、法令迷思

追求裝修合法，卻不敦親睦鄰。

：「林先生，我問你喔！你說這個合法隔間套房，意思是甚麼報拆都不怕了？那好，這樣以後我就把這張貼在門上，像門神一樣。」其實一個逃避的想法，不會帶來一個積極的收入。鄰居分三種：積極可怕型，每天檢舉你，明明就合法，你也一天到晚去到案說明。熱情收費型，關心你的隔套，關心你的房客，想要漲你的清潔費，其實最想跟你一起隔套。被動冷漠型，從來沒看過那個門打開，門口有鞋就是在家。安安靜靜，梯間相遇，眼神迴避。

總把甚麼要求都寫在合約裡，卻不跟房客相處。

：「我希望他不要帶寵物，我希望他不要抽菸，我希望他不要帶男朋友，我希望她是女的。」一個岐視的投資，往往帶來畸形的生態。房東當然有其想法，但是有很多事可以良性溝通的。隔間套房真的不適合寵物、嬰兒，因為跟隔壁住得很近，聲響、氣味 都是需要互相體諒的問題。至於不要帶男女朋友，這未免太不合情理。正常生理關係，也會為身心靈帶來平衡。一對男女朋友共同分擔房租，也能為房東房客都帶來財務平衡。