〝我們這個採光面很長、很寬，我走進去就覺得吸飽天地精華，地點還在板橋特區裡面。要給我好好做喔！隔出來老娘看看你們功力怎麼樣。〞
__《客戶老娘》
那天接到這個任務，又有樓下同意書。房子下周即過戶，必然知道客戶老娘賺錢在急，自然不敢怠慢。特別換機車前往，因為附近方圓800米沒停車場。地點之優秀不在話下，高鐵、捷運、全聯、便利商店、康是美、百貨公司。以上生活機能之代表，全部舉目可及。
上樓才把門打開，才發現這條採光，是一場悲劇。
許多客戶不清楚，我們評估過案件的數量。每年一千通電話進線，大約兩百次現場勘查。對公寓的屋型、尺寸、小毛病、違建，自然有一定程度熟悉。
今天跟大家講兩款，你買到的不是報酬率，是憂鬱。因為設想總是十分美好，現實總是十分殘酷。沒想過30坪怎麼才隔了三間套房而已？沒想過採光很超長，隔出來每個房間卻沒有採光？大
殘酷一 #一層一戶的公寓
公寓不是沒有公設，而是設在你不知覺的地方。這個坪數很低，但是也占了3~5%的面積比例。有時候我們忽略它，只覺得評估可以抓大放小。但是放出平面圖前後對照，發現細節裡的魔鬼作怪，以後還是大處著眼小處著手比較好。
梯間就是公寓的公設，梯間在平面圖上呈現的面積，會平均分配給左右兩戶。所以每一戶大概會有1~2坪的梯間公設。但是一層一戶的公寓，情況就完全不同了。整個梯間在平面圖上的測量面積，都屬於這單戶的公設。因此就會發生你買的30坪，其實裡面有4~5坪的梯間面積。計算在您的權狀裡面，您要付費購買，但是無法納入隔間成為你的套房。
因此買30坪會變成25坪，買35坪會變成30坪。原本以為能夠隔5間套房，瞬間就下降，原本以為4間套房，就變成3間而已。租金差距15萬，投報率下降1%。多花那5坪的錢不多，如果行情有30萬/坪的話，您只是多花了150萬而已，不哭不哭。
殘酷二 #採光面長屋型淺大門又開採光處
一般來說，採光面越大是越好。間間套房有對外窗，更好一點連浴室都能對外窗。陽光就會變成最美裝潢，房客自然就覺得非常欣賞。
只是好景不常，偶爾就會有一間屋型很淺的房子。從採光面到屋子底部約在5~6米之間，嵌入90公分走道以及砌牆之後，房間只剩下深度4.1~5米左右，房間呈現條狀排列。
又大門位置開在採光面上，這個通往多間套房的公共走道。將會只剩下2個選擇，而且都是很差的。
選擇一、開大門之後直通公共走道，走道整條開在採光處，以便最省走道面積。留個套房面積最大化，但是套房都沒有採光了。
選擇二、開大門之後立刻拐彎，整條走道走在最暗角。走道面積整整將會多出2~3坪，硬生生會把其中一間套房切過去。
選擇一我們完成了採光很差的難租套房，選擇二我們失去一間套房失去一年15萬。
真糗！
你不要問我為什麼那麼懂，因為小編自己都買過。
真的想要避免錯誤，還是來聽個分享會。
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