有一種生意,就是把公寓翻修之後,再出售。三件事情沒做好的話,恐怕根本賺不到錢,就會變成跛腳的投資客了。
1. 進場價格
2. 工程成本
3. 熱門地點
大家都知道,裝修過的房子,比較美,賣相更好。相比之下,許多人都希望可以買裝修過,管線抽換翻修過的房子。因為自己還要找修繕,真的是一件麻煩事。所以才會有很多人,投資這類的房子。把老公寓,用低價買進,裝潢後再用略高於市價賣出。
仲介也會去輔導買方,這時候進場很不錯,不但房子裝修好了。而且等於把裝修都加進去貸款,反而可以少拿一些頭款出來。可以保有比較多的現金,方便生活靈活運用。
這樣的案子,買方不會每一次都買單。但是價格好、地點佳、工程品質好,真的沒有不買的道理。
教父電影裡面常有一句話:「你要給他一個,無法拒絕的理由。」
#工程品質好
對自住客來說,地點有絕對性、價格是相對性、工程品質是比較而來。跟沒翻修的原始屋況相比,有翻修的房子,仲介更是願意帶看。通常同樣的坪數,同樣的社區,有裝潢的房子,都是沒裝潢房子,帶看的三倍以上。
#價格好
然後仲介會再帶買方去看那些沒裝修的,告訴買方,也可以買這個,但是要自己裝修比較麻煩,也比較難掌握。但是!便宜很多!
所以裝修過的投資屋,也不能開價太高,在區域間銷售,擺太久會爛掉。現在消費者也都很聰明,自己會查實價登錄。想投資這樣的房子,賺取價差。房地合一稅很高,經常無利可圖。精打細算,已經不是傳統炒房的節奏。困難度更甚於隔套,心臟要夠強大。
#地點佳
好地點大家都知道,捷運站旁,有誰賣不掉。重點是,你買不到。你看得到,卻還是被仲介自己吃掉。
原理原則很多人都會講,但是實戰力量,真的要靠實際案例見證。學員的投資屋上周簽約,下個月交屋。價格達到投報,合法繳納全額房地合一稅。以前投資房地產,好像在盤貨,做跨國的三角貿易。計算一點關稅,快進快出,快速獲利。現在房地合一稅,一年內交易45%,等於是超高額關稅。快進快出,政府收稅賺得比你的利潤還多。一定要小心精算,要不你就沉沒在浪潮裡,幫政府徵稅、幫銀行賺錢、幫前屋主解決老屋、幫買方裝潢,就是沒幫自己賺到錢,就糗大了。
圖片是三年前完工的住家裝修,新成屋還是好吸引人啊!
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