有一種生意，就是把公寓翻修之後，再出售。三件事情沒做好的話，恐怕根本賺不到錢，就會變成跛腳的投資客了。
1. 進場價格
2. 工程成本
3. 熱門地點
大家都知道，裝修過的房子，比較美，賣相更好。相比之下，許多人都希望可以買裝修過，管線抽換翻修過的房子。因為自己還要找修繕，真的是一件麻煩事。所以才會有很多人，投資這類的房子。把老公寓，用低價買進，裝潢後再用略高於市價賣出。
仲介也會去輔導買方，這時候進場很不錯，不但房子裝修好了。而且等於把裝修都加進去貸款，反而可以少拿一些頭款出來。可以保有比較多的現金，方便生活靈活運用。
這樣的案子，買方不會每一次都買單。但是價格好、地點佳、工程品質好，真的沒有不買的道理。
教父電影裡面常有一句話：「你要給他一個，無法拒絕的理由。」
#工程品質好
對自住客來說，地點有絕對性、價格是相對性、工程品質是比較而來。跟沒翻修的原始屋況相比，有翻修的房子，仲介更是願意帶看。通常同樣的坪數，同樣的社區，有裝潢的房子，都是沒裝潢房子，帶看的三倍以上。
#價格好
然後仲介會再帶買方去看那些沒裝修的，告訴買方，也可以買這個，但是要自己裝修比較麻煩，也比較難掌握。但是！便宜很多！
所以裝修過的投資屋，也不能開價太高，在區域間銷售，擺太久會爛掉。現在消費者也都很聰明，自己會查實價登錄。想投資這樣的房子，賺取價差。房地合一稅很高，經常無利可圖。精打細算，已經不是傳統炒房的節奏。困難度更甚於隔套，心臟要夠強大。
#地點佳
好地點大家都知道，捷運站旁，有誰賣不掉。重點是，你買不到。你看得到，卻還是被仲介自己吃掉。
原理原則很多人都會講，但是實戰力量，真的要靠實際案例見證。學員的投資屋上周簽約，下個月交屋。價格達到投報，合法繳納全額房地合一稅。以前投資房地產，好像在盤貨，做跨國的三角貿易。計算一點關稅，快進快出，快速獲利。現在房地合一稅，一年內交易45%，等於是超高額關稅。快進快出，政府收稅賺得比你的利潤還多。一定要小心精算，要不你就沉沒在浪潮裡，幫政府徵稅、幫銀行賺錢、幫前屋主解決老屋、幫買方裝潢，就是沒幫自己賺到錢，就糗大了。
圖片是三年前完工的住家裝修，新成屋還是好吸引人啊！
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