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當微小而確定的小幸福都快要成為主流，你以為小小動作、小小裝修不會對房客造成影響？

這不是一個世代的格局變小，而是整個世代的細節度變高。也許有很多房子用了些軟裝就能招租，但是退去布置物之後。是素顏美女，還是裝扮華麗，如同海浪掏洗之後，某些事實就硬生生沖積上岸了。

其實大部分公寓的天花板都是挺高的，擺設怎麼樣的燈，不在房客視線主要範圍內。只是有些天花板高度僅僅兩米多一點，再加上地板跑過管線，略為墊高10公分的情況下。房客的視線，距離電燈就近很多了。

投射燈的聚光效果會更加強化，而覺得有點刺眼，得轉個方向。崁燈的散光氛圍，照度下降，照亮範圍也稍稍下滑。吸頂燈多少有點凸出，感受就有點突兀。

一間太亮的套房，房客會覺得過度干擾，休息的輕鬆感很難營造。一間太暗的套房，房客會覺得過度幽閉，情緒萎靡。

其實答案沒有要告訴大家，哪一種比較好！

而是要洽當分配，開關對切，分配在方便就手的地方！

燈光設置小原則：
#同色溫
拍照好看，不會有些地方過度白光，在照片上可能會呈現綠色。拍著淡黃色的房間時候，白光的浴室會在照片呈現詭異的藍光。

#散光、聚光 分兩組
房客可以切左開關，就得到一個柔和散光、間接照明、慵懶舒適。切右開關就可以開幾個聚光燈，房間裡面重點明確。看書開電腦，吃飯跟朋友聊天，都方便。

#開關多設置兩個點
房客可以不必下床就關燈，然後一進門就能夠開亮。方便實用性高，無意間會有一種輕鬆就手的感受。

住在合法隔間套房的房客，日子久了就會特別覺得。東西真的好用、實用、大方、安全。

我們總是經營：客觀共識 = 大家都覺得好的產品。

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富品創毅設計2020，經營第五年。
經驗豐富，熟悉合法室內裝修申請。

沒說你不知道，把房子弄一弄。花十萬、還是花百萬。沒租掉，你花一塊，也是丟進水裡。花一千，享用一份牛排午餐還會變胖。想出租，不是該花多少錢的問題，而是產品設定的問題。把錢丟進水裡，無論是多少錢，直到您缺錢的那一天，想到丟錢的那一刻。那種心痛，只有你自己能夠理解。只有你的沉默夠誠實，只有你的膽怯夠遺憾。

#租金市調

先做功課，市場調查一下，了解附近的租金行情。591會是很好的工具，facebook也有很多租屋社團。自己開個帳號，看看來電量也是很好的測試。聽聽朋友的租屋成績，或是多參加一些說明會，也可以了解各區域行情。

#合法諮詢

違建或是報拆的名氣，總是比合法隔套還有更受矚目。網路這些新聞充斥，吸引你受掀動的心。感覺真理恍惚，感覺希望荒蕪。還好富品總是在這裡，別忘了分享給你的朋友。不想隔套的，還能理解合法室內裝修。想隔套的，還可以先看看主觀鏡頭影片，還有小幫手給你一些靈感。

#投報試算

許多人買房會看錢夠不夠花，但卻不看錢夠不夠賺。喜歡看帳單，卻不愛把投報率列成清單。我們看過很多投資人，即使非常資深，還是有人逃避記帳。即使投資前會做試算，投資後卻不做結算。沒有照投報率去買的很多，更多是結算後低於預期的。預期心理有的總是過於樂觀，過於悲觀的最後也沒買到。努力需要對自己中正、公道。投資需要理性、明白、實事求是。

大膽假設，小心求證。可能繼續隔了一個世紀，卻都還是非常有效。

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事實上，想要成為「合法隔間套房」包租公，只要具備三要素：

#一、先有一間老房子
那新房子可不可以？其實新房子也可以，只要符合法規去申請即可。有聽過我們說明會的人就知道，新成屋、華廈想要隔成套房，不只虧到爆，而且通常窒礙難行。

老房子常常會無用武之地，偏偏地點又很好。屏除破陋斑駁的室內屋況不說，其實採光還不錯、結構也很ok的老房子，就是我們房東的重點拯救對象。

許多客戶也會拿家裡的老房子出來評估，雖然工程款要花費百萬。但是祖上的遺產，總是不希望變現。但是希望資產可以自己長錢，當然隔套出租會是很受歡迎的。而且在符合建築法規的申請下，未來也能夠合法轉移。

#二、預算一百五十萬以上
其實低於25坪以下，也許能夠更便宜。但是25坪以上，就很不容易了。有的到四五十坪的，整個做完，到房客可以進來住，甚或會超過三百萬。

以往採用易燃材質、簡易工法的，隔上4間還能將成本壓在百萬上下。但是危險的工法及材料，往往很難申請合法審查。冒險施工的後果，往往檢舉報拆就在正義魔人的一通電話以後展開。大家還是要先做好自己，鬍子刮乾淨，就不會被別人挑毛病。

#三、正下層同意書
這份同意書是在雙北市的必備條件，沒有同意書作為附件，也沒有任何建築師能夠幫你送申請。無同意書又想要隔成套房出租的案件，百分之一百會在送件時候被駁回。

其實把同意書看做是障礙，不如看作是「提早良性溝通」。許多鄰居雖然對套房出租有意見，但是對勇敢面對的房東卻很樂見。許多細節溝通之下，反倒說服了樓下鄰居，連鄰居也想一起送件。又再去談更樓下的，也有這種先例。

除此之外，我們更希望你有一些心態準備，例如：

心態準備一、這不會大賺！
這是很適合退休生活、養老生活的資產投資。領取租金的速度，好像年輕時候買對了保險一樣。慢慢領、領很久。很穩定、一如預期。網路上有很多用「大賺」做廣告，說隔租是「暴利」的。往往使用了不正常手段，隨著法令嚴密，政府使用大數據分析管制。這些特殊的賺錢方式，也就銷聲匿跡。

心態準備二、投資金額大概在200~400萬上下！
以雙北市的物價、房價水準來說。完全合法、合理的作法要來做隔間套房，起碼也要動用上百萬投資款。也許有很多二房東模式，也許有很多合資合夥模式。但是實際動用的總週轉資金，仍然還是這麼高。

心態準備三、老屋會有各種狀況會增加成本
許多股票投資人，轉作合法隔間套房的時候，都不是很適應。坦白說，你買的每一張股票，只要在同一家，單位價值都一樣。但是你買的房地產，即使進貨價格一樣，它的屋型、屋況、損傷狀態，都完全不同。即使在同一區域、同一條路、同一棟裏頭，的不同戶。都建議看成是不同的兩家公司，它們因為未來有著不同房客，仍然會有不同的漲跌。

想做，與真的去做，其實差異不大。做的時候勞力，想的時候勞心。技巧沒有很多，就是心煩的時候努力身體勞動，靜下來的時候想想問題。困難永遠都有，迎刃而解是走向下一個關卡。各種障礙是多麼正常，而成功也有點稀鬆平常。

一起吧！平常心！

🏘隔間套房總教練｜李威老師
🚩合法包租公一對一教練課程
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一對一教練課程：聯繫秘書

🙋‍♀️秘書的聯繫方式：
進line諮詢｜http://nav.cx/jurMn54
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#隔間套房天花板的兩大功能

首先呢？我們得了解，裝設天花板時候，我們面對的現況是甚麼？有兩條管子，口徑大概都比礦泉水還要粗，服貼在天花板上。還有放射狀的好幾個條電線，因為要安裝電燈的關係，線都會在上面亂跑。通常現況左右還有各凸出一條橫樑，看起來很大根，是不是也要用天花板包掉？

其實在功能上，天花板是一種超快的「遮醜」。既然要作了，又可以利用這個天花板的樣式來「造美」。

先講一下為何不能工業風？

其實沒有不行，但是花的錢沒差多少喔！因為工業風都不是那麼工業，雖然天花板全部裸體，管線全部外露。但是這樣會很醜，所以我們都會把它拉整齊、作乾淨，其實也要花不少錢。

再講為什麼不能輕鋼架？

其實沒有不能輕鋼架，只是實在有點醜。即使網路上可以選用美觀大方的輕鋼架，也很便宜。可是房客躺下來睡覺時候，看著這個天花板，好像辦公室。這樣是否會影響租金，或是家的感覺，我們有點存疑？

天花封版 + 間接照明 + 高低層的好處？

其實套房空間無論是5坪還是到7坪，整體空間來講，還是不大。在牆壁增加越多花樣，無非是想提高租金。但是新增壁掛的東西，一不曉得房客是不是有感，二是增加了以後空間感覺又更小了。

難道有那個裝潢動作，作了以後，房客一定有感，空間還感覺放大的？

沒錯！就是「天花封版 + 間接照明 + 高低層」。

從案例照片可以看到，這裡的空間感被有效放大。房客進來都會說：
〝不曉得為什麼，這間感覺就比較舒服。〞
〝是不是天花板比較高啊！〞
〝這個照明都跟我朋友家那個新房子很像。〞

質感就是這樣，點滴氛圍創造。放棄了天花板這個項目，往往失去的更多卻不知道。

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〝聽說更新以後房屋稅會很貴？〞
〝想獲利也還是要賣掉啊！更新以後那麼貴，真的有人會買？〞
〝有時候想想我年輕時候也租房子就好，年紀大了還要想這些真的被煩死。〞
〝一輩子的大錢，就卡在裡面。人家以為我們有房子就多有錢，都嘛是紙上富貴而已。〞

其實這些焦慮的背後，都只有一個原因！

我想要自由、平安、健康的退休就好。
我想要家人自由、平安、健康就好。

面對家裡這座40年屋齡的老公寓，公道來說，你有三個選擇：
1. 直接賣了它
2. 參加都更，幾年後變成新房子
3. 合法隔套出租

其實有很多人選3.合法隔套出租的原因是？
選3.以後還可以2.再1.。

先選了2以後肯定沒有3，
先選了1之後最賺的2也沒有了。

1. 是最簡單的，因為只需要點頭決定就好。
2. 是最難掌握的，因為需要的是時間。
3. 是最積極的，因為現在起就可以改變。

等您來電！

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從疫情開始，
漫無目的變成一種流行。
搭飛機，
不見得要前往目的地。
只是漂浮、凌空，
跟熟悉短暫分離。
從另外一個角度，
人類的燈紅酒綠，
也會像銀河星系。

今天我的鏡頭也漫無目的，
架高的木地板，
今後踩過時候，
也能雙腳騰空。
底下糞管走過，
底下大便溜走。

符合建築法律，
黃金比例斜率。
即使外頭陰雨，
咖啡廳人潮來去，
隨爵士音調上下譜曲。

總是因為當初用心做了合法申請，
而現在可以輕鬆愜意。
那些違法的投資人一如往昔，
何必抱頭鼠竄緊張兮兮。

同意書 + 圖面審查ok = 開工許可證
開工許可證 + 按圖施作 = 竣工合格證

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