網路上傳言說，有不當隔間的，千萬別買，以後怎麼虧都不知道。網路新聞也再傳，市場上大部分的套房都不合法。
這些到底可不可信呢？
事實上，想要成為「合法隔間套房」包租公，只要具備三要素：
#一、先有一間老房子
那新房子可不可以？其實新房子也可以，只要符合法規去申請即可。有聽過我們說明會的人就知道，新成屋、華廈想要隔成套房，不只虧到爆，而且通常窒礙難行。
老房子常常會無用武之地，偏偏地點又很好。屏除破陋斑駁的室內屋況不說，其實採光還不錯、結構也很ok的老房子，就是我們房東的重點拯救對象。
許多客戶也會拿家裡的老房子出來評估，雖然工程款要花費百萬。但是祖上的遺產，總是不希望變現。但是希望資產可以自己長錢，當然隔套出租會是很受歡迎的。而且在符合建築法規的申請下，未來也能夠合法轉移。
#二、預算一百五十萬以上
其實低於25坪以下，也許能夠更便宜。但是25坪以上，就很不容易了。有的到四五十坪的，整個做完，到房客可以進來住，甚或會超過三百萬。
以往採用易燃材質、簡易工法的，隔上4間還能將成本壓在百萬上下。但是危險的工法及材料，往往很難申請合法審查。冒險施工的後果，往往檢舉報拆就在正義魔人的一通電話以後展開。大家還是要先做好自己，鬍子刮乾淨，就不會被別人挑毛病。
#三、正下層同意書
這份同意書是在雙北市的必備條件，沒有同意書作為附件，也沒有任何建築師能夠幫你送申請。無同意書又想要隔成套房出租的案件，百分之一百會在送件時候被駁回。
其實把同意書看做是障礙，不如看作是「提早良性溝通」。許多鄰居雖然對套房出租有意見，但是對勇敢面對的房東卻很樂見。許多細節溝通之下，反倒說服了樓下鄰居，連鄰居也想一起送件。又再去談更樓下的，也有這種先例。
除此之外，我們更希望你有一些心態準備，例如：
心態準備一、這不會大賺！
這是很適合退休生活、養老生活的資產投資。領取租金的速度，好像年輕時候買對了保險一樣。慢慢領、領很久。很穩定、一如預期。網路上有很多用「大賺」做廣告，說隔租是「暴利」的。往往使用了不正常手段，隨著法令嚴密，政府使用大數據分析管制。這些特殊的賺錢方式，也就銷聲匿跡。
心態準備二、投資金額大概在200~400萬上下！
以雙北市的物價、房價水準來說。完全合法、合理的作法要來做隔間套房，起碼也要動用上百萬投資款。也許有很多二房東模式，也許有很多合資合夥模式。但是實際動用的總週轉資金，仍然還是這麼高。
心態準備三、老屋會有各種狀況會增加成本
許多股票投資人，轉作合法隔間套房的時候，都不是很適應。坦白說，你買的每一張股票，只要在同一家，單位價值都一樣。但是你買的房地產，即使進貨價格一樣，它的屋型、屋況、損傷狀態，都完全不同。即使在同一區域、同一條路、同一棟裏頭，的不同戶。都建議看成是不同的兩家公司，它們因為未來有著不同房客，仍然會有不同的漲跌。
想做，與真的去做，其實差異不大。做的時候勞力，想的時候勞心。技巧沒有很多，就是心煩的時候努力身體勞動，靜下來的時候想想問題。困難永遠都有，迎刃而解是走向下一個關卡。各種障礙是多麼正常，而成功也有點稀鬆平常。
一起吧！平常心！
🏘隔間套房總教練｜李威老師
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