今天要寫一篇艱澀程度5顆星的文章，跟大家講解，套房到底要收租多久才叫做划算。
我曾經遇到客人，她告訴我說：「我這個房子沒花錢，祖先送的。放著不動，繳繳房屋稅、地價稅而已。拿來出租，房屋稅從自用1% 調整到2%，都覺得很貴。」
另一個客人則是說：「投資隔間套房，投入上百萬。賣的時候又都折舊了，是賺是賠都不知道？」
還有人則是說：「反正我投資越低，就肯定越賺吧？」
其實，這些訊息，都可以「科學化」的計算數據，呈現給大家。我們不需要憑感覺，或是道聽塗說。
舉個例子給大家：
觀點一、租金付掉了所有的錢，我只出了周轉金。
買房成本假設1,000萬，
頭期款200萬，
銀行貸款800萬，
裝修成本200萬。
總成本=買房總成本+裝修總成本=1,000+200=1,200。
實際投資的現金部位是：200+200=400。
未來創造的每月現金流量是：
收入部分：
套房一間月收租金12,500
隔成4間套房12,500*4=50,000
年收租600,000
費用要扣除銀行貸款的月付款，800萬30年房貸大約是34,200。
每年的月付款要繳去34,200*12=410,400
收入減去費用=600,000-410,400=189,600
結論：189,600就是每年真正賺進口袋的租金！
此時此刻你還是負債1,200萬，其中的800萬，因為我們有還房貸，而且是月付款本利還，是有在還本的。所以還沒跨越的投資成本，是當初現金投入的400萬。
每年真正租金收入189,600的速度，400萬要還多久？
400萬除以189,600=21.09
所以是21年，
沒錯就是21年。
完全成本攤提結束，這21年你的全部投資完全回本，實現0元買房。由於21年實在太不吸引人，大家應該從來沒有聽人講過。一個理性的投資，肯定要用真實的數據來衡量。講話術，再來講「投資有賺有賠………」，那就有點不夠實事求是了。
觀點二、隔間套房投資比儲蓄險好，比定存優渥。
儲蓄險保單，一般年利大概是2~3%。有時候外幣會比台幣好一點，但是台幣才用的到，外幣匯損有時會把你賺的錢吃掉。當然投資南美洲幣、非洲幣。%數更高，只是風險也高。您好不容易跟台灣市場成長至今，好不容易度過最大幅的一波通貨膨脹，也跨過台灣最大幅的一輪GDP成長。台灣晉身已開發國家，金融產業步向法治穩定不乏。沒想到您要把資金放進危險的地方，首先你得確定那是你想上桌的百家樂。
隔間套房究竟賺幾%？
真實年收入，剛剛有計算出來，是189,600。
189,600除以總成本12,000,000等於1.5%。
另外你有一個資產價值也在增加，就是月付款還進銀行。
每年還款是410,400，
這個數字也是每年房子自動幫你賺進來的錢，只是存進了房子裡。
410,400除以總成本12,000,000等於3.4%。
總報酬率等於
1.5%+3.4%=4.9%
高於定存，高於儲蓄型保險。
觀點三、現金報酬率很高，居住需求比起投入各行各業，更加穩定。
投資餐廳、飲料店、咖啡廳、娃娃機，都各自有模型。人生食衣住行需求，吃的、穿的，都有流行，都有賞味期。但是不能沒有地方睡，不能沒有一個自己的小小家。這個小小窩常常是房客的避風港，常常是年輕人奮發向上的第一步。
隔間套房的實際現金投資，是400萬新台幣。實際每年收租189,600，實際每年繳月付款410,400。月付款看似是一個費用，其實是一種資產增值。用房客的租金還錢進銀行，等於是用房客的租金存入這個房子裡面。兩個價值相加，等於：
410,400 + 189,600 = 600,000
所以隔間套房投資的現金毛利率是：
600,000 / 4,000,000 = 15%
以下詳細說明，各種尚未計算的變數：
變數一、租金更高
租金用每個月12,500，一間套房來抓。在有些區域，還有可能更高。所以毛利率、淨利率，還有上升可能。
變數二、電費收支差額
在一個地址裡面，做越多間套房，累積使用的電度數很高。
平均一個房客每個月使用120~180度，我們用150度來算。
4間套房總電度150*4 = 600度
6間套房總電度150*6 = 900度
住宅的單一電號，使用電度越高，台電收費標準會不斷提高。住宅使用500度以上都會調整，500度以下不調整。500度以上分級距調整往上。
所以隔間套房在掛在單一電號越多，電費就有可能繳的越多。
甚至超過你跟房客收的電費！甚至超過你跟房客收的電費！甚至超過你跟房客收的電費！
還有甚麼變數，以下歡迎網友「留言」不斷更新。
富品創毅工程 - 合法隔間套房設計大師
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